TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00980 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AY7

Minute : 25/00529

S.C.I. MAXINVEST [Localité 12]

Représentant : Maître [B], avocats au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [R] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. MAXINVEST [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Naomi LASKAR, du cabinet de Maître Elie TOUITOU de la SELEURL TOUITOU LAW, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 février 2016, la SCI DFLP aux droits de laquelle vient la SCI MAXINVEST [Adresse 13] a donné à bail, à M. [R] [M], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 670,11 euros, outre une provision pour charges récupérables de 55 euros.

Suite à des impayés de loyers, la SCI MAXINVEST [Adresse 13], par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024 a fait signifier à M. [R] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 5 182,35 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 avril 2024.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la SCI MAXINVEST [Localité 12], a fait signifier à M. [R] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 7 634,88 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SCI MAXINVEST [Adresse 13] a fait assigner M. [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 7 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1728 du code civil, aux fins de :

— Constater que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis à la SCI MAXINVEST [Adresse 13] depuis le 8 octobre 2024,

— Constater en conséquence la résiliation du contrat de bail du 3 février 2016 conclu entre la SCI MAXINVEST [Adresse 13] et M. [R] [M] portant sur un appartement situé [Adresse 5] à compter du 8 octobre 2024,

— Constater que M. [R] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2024,

— Condamner M. [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, dont le montant correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du 8 octobre 2024 et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [M] et de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe au [Adresse 3] à [Localité 12] ([Localité 11], si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meuble au choix du demandeur de ses meubles et effets mobiliers aux frais de M. [R] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner par provision M. [R] [M] au paiement de la somme de 14 110,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner M. [R] [M] à verser à la SCI MAXINVEST [Localité 12] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [R] [M] au paiement des dépens, qui comprendront la signification des commandements de payer des 24 avril 2024 et 8 août 2024 et de la présente assignation, ainsi que les frais nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

L’assignation a été notifiée au préfet de Seine-[Localité 16] le 25 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, la SCI MAXINVEST [Localité 12] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que M. [R] [M] avait quitté les lieux la semaine précédant l’audience.

M. [R] [M] régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI MAXINVEST [Adresse 13] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI MAXINVEST [Localité 12] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus …"

La SCI MAXINVEST [Localité 12] a fait signifier, le 24 avril 2024 à M. [R] [M] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 5 182,35 euros.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’avait pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 au moment du commandement de payer et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 24 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 25 juin 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [R] [M] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’est pas démontré que M. [R] [M] résistera à cette décision, il n’y a donc pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [R] [M], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI MAXINVEST [Localité 12] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [R] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 25 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MAXINVEST [Adresse 13] verse au soutien de ses demandes le bail du 3 février 2016, les commandements de payer délivré des 24 avril 2024 et 8 août 2024 et un décompte de la créance en date du 4 mars 2025 mentionnant un solde de 14 110,82 euros échéance de mars 2025 incluse. Elle rapporte la preuve de l’obligation au paiement de M. [R] [M].

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [M] à payer à la SCI MAXINVEST [Localité 12] la somme provisionnelle de 14 110,83 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date du premier commandement de payer à hauteur de 5 182,35 euros et à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [M], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 et celui de l’assignation du 25 mars 2025, mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 août 2024 non nécessaire à la procédure.

La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAXINVEST [Localité 12], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [R] [M] sera donc condamnée à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI MAXINVEST [Adresse 13] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 février 2016 entre la SCI MAXINVEST [Adresse 13] et M. [R] [M] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [R] [M] des lieux situés [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [M] à compter du 25 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [R] [M] à payer à la SCI MAXINVEST [Adresse 13] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [R] [M] à payer à la SCI MAXINVEST [Adresse 13] la somme provisionnelle de 14 110,83 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, à hauteur de 5 182,35 euros et à compter du 25 mars 2025, pour le surplus,

Condamne M. [R] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et celui de l’assignation du 25 mars 2025, mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 8 août 2024 ni les frais d’exécution de la présente décision,

Condamne M. [R] [M] à payer à la SCI MAXINVEST [Adresse 13] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge