TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/02308 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LP77

Jugement du 12 Septembre 2025

N° : 25/776

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[D] [O] [H]

[X] [O] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [T] [B], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [D] [O] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [O] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [D] [O] [H] et Mme [X] [O] [H] concernant un logement situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 464,40 euros et d’une provision pour charges de 49,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.662,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] le 27 novembre 2024.

Par assignation du 3 mars 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2.835,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Condamner le locataire aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 mai 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 janvier 2025, s’élève désormais à 5.271,22 euros, dont 1717,74 € au titre du supplément de loyer de solidarité. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 12 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1662,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mai 2025, M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] lui devaient la somme de 5271,22 euros, soustraction faite des frais de procédure, dont 1717,74 euros au titre du supplément de loyer de solidarité.

M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1662,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1172,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 602,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mars 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 26 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 602,73 euros (six cent deux euros et soixante-treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 5.271,22 euros (cinq mille deux cent soixante et onze euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1662,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1172,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

MAINTIENT l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] [D] et Mme [O] [H] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 novembre 2024 et celui des assignations du 3 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge