TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06432

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFNB

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

Monsieur [S] [Z]

Madame [M] [J] épouse [Z]

C/

Monsieur [R] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL [U] [L]

— Monsieur [R] [C]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [M] [J] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

tous deux représentés par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, Avocats au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2016, M.[S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] ont loué à M. [R] [C] à compter du 1er janvier 2017 un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 210,00 € hors charges, outre 15,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 894,63 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 1er juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] ont fait assigner M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 6 467,05 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 894,63 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, la présente assignation et la notification à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 398,10 €, au titre des loyers et charges échus au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et précisent qu’il n’y a pas de reprise de paiement intégral du loyer courant.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [R] [C] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe. Il expose être en arrêt maladie depuis trois ans et avoir déposé une demande pour bénéficier d’un nouveau logement. Il explique ne pas être en capacité actuellement de payer l’intégralité du loyer courant et avoir fait le mois dernier un versement de 500 euros. Il ajoute qu’il ne peut pas reprendre un emploi dans l’immédiat, qu’il a cinq enfants et paye une pension alimentaire pour quatre d’entre eux. Il a des ressources de 1700 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er janvier 2026, la dette locative de M. [R] [C] s’élève à la somme de 12 398,10 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 juin 2025 pour la somme de 3 894,63 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 décembre 2016 unissant les parties stipule en son article 8 « – clauses résolutoires » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 août 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de M. [R] [C] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de M. [R] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [R] [C] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] la somme de 12 398,10 € (décompte arrêté au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 3 894,63 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2016 entre M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z], d’une part, et M. [R] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à M. [S] [Z] et Mme [M] [J] épouse [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.