Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

Société CIF COOPERATIVE

10 Rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [I] [G] [W]

Appartement 14 Etage 4 Bâtiment D

40 Chemin de L’Ecobut

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01692 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZVD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [M] [I] [G] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 juillet 2022 à effet au 20 juillet 2022, CIF COOPERATIVE a donné à bail à [M] [W] un logement de type 2 lui appartenant sis, 40 chemin de l’Ecobut, bâtiment D, 4ème étage, outre un stationnement n°071 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 422,12 € pour le logement, 5 € pour le stationnement outre une provision mensuelle pour charges de 47,51 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [M] [W] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 571,73 € arrêté au 15 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Juger la demande recevable et bien fondée ;

Constater la résolution du bail signé le 13 juillet 2022 par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 février 2025 ou à défaut du 10 mars 2025 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail et de l’avenant ;

Ordonner l’expulsion de [M] [W] ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler le sort des meubles en cas de résiliation de bail en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner le locataire au paiement en deniers ou quittances de la somme de 3 356,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés au 14 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

Condamner le locataire au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 519,87 €, qui sera indexée sur l’indice de référence effective des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement et les frais de signification du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [M] [W] pour régler son arriéré de loyers, charges, et/ou indemnité d’occupation :

— Juger que durant tout le cours de ces délais, [M] [W] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

— Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. A ladite audience, CIF COOPERATIVE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 361,02 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [M] [W] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 10 janvier 2025, la commission en ayant accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 14 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, le préfet ayant accusé réception le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

En premier lieu, l’assignation vise comme motif d’acquisition de la clause résolutoire la résiliation pour défaut de paiement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.8.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [M] [W] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 571,73 € arrêté au 15 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [M] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 361,02 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 296,41 € (156,37 € + 140,04 €) et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [M] [W] sera condamné au paiement en deniers ou quittances de la somme de 2 064,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPERATIVE, en deniers ou quittances, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 523,94 €, hors indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [M] [W] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisqu’il n’a réglé que 300 € le 5 septembre 2025 pour un montant de loyer et charges de 523,94 €, le précédent paiement datant de juillet 2024.

Le 11 août 2025, CIF COOPERATIVE a déduit de la dette la somme de 3 876,50 €, passée en perte, du fait d’un plan de surendettement avec effacement de la dette.

Le diagnostic social et financier indique que [M] [W] est titulaire dans la fonction publique hospitalière mais à la suite d’un accident du travail, n’a pas pu reprendre son emploi. Ses ressources ont fortement diminué et son reste à vivre le situe sous le seuil de pauvreté. Il a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en février 2025 mais sa situation financière ne s’est pas stabilisée et une nouvelle dette locative s’est formée. En revanche, l’APL est de nouveau versée.

Lors de l’audience, CIF COOPERATIVE a rappelé que la dette avait diminué depuis l’assignation et a indiqué être d’accord pour que des délais de paiement soient accordés au locataire.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [M] [W] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CIF COOPERATIVE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [W], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et à l’exclusion des frais de signification du présent jugement, postérieurs à la décision.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, CIF COOPERATIVE sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 juillet 2022 entre CIF COOPERATIVE et [M] [W], concernant le logement sis 40 chemin de l’Ecobut, bâtiment D, 4ème étage, outre un stationnement n°071 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE [M] [W] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 2 064,61 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse,et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [M] [W] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 57 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [M] [W] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 40 chemin de l’Ecobut, bâtiment D, 4ème étage, outre un stationnement n°071 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [M] [W] à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 30 septembre 2025, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 523,94 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [M] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à l’exclusion de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE CIF COOPERATIVE de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY