TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00387 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRE2

Minute : 25/00818

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

AFFAIRE :

[V] [U], [M] [E] épouse [U]

C/

Association CONFLUENCE SOCIALE, [J] [B]

Copies certifiées conformes

M^e Mayeul LE GOUZE DE SAINT-SEINE

M^e Aude COUERBE

Association CONFLUENCE SOCIALE

Copie exécutoire

M^e Mayeul LE GOUZE DE SAINT-SEINE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Mayeul LE GOUZE DE SAINT-SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [M] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Mayeul LE GOUZE DE SAINT-SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

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DEFENDEURS :

Association CONFLUENCE SOCIALE

Activité : , demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Aude COUERBE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 9 mai 2012 prenant effet à compter du 16 mai 2012, monsieur [V] [U] a donné à bail à monsieur [J] [B] une maison individuelle à usage d’habitation, située [Adresse 2] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 445 euros et 10 euros de provision sur charges, pour une durée de 3 ans.

Par courrier recommandé en date du 12 avril 2021, monsieur [U] a relancé monsieur [B], restant redevable des trois derniers loyers. Par courrier recommandé en date du 1er mai 2021, monsieur [U] l’a de nouveau relancé, en l’absence de prise de contact, le loyer d’avril restant impayé.

Monsieur [U] a signalé la situation préoccupante de son locataire au CCAS de [Localité 8], par courrier recommandé en date du 13 mai 2021.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2021, le juge des tutelles a placé monsieur [B] sous le régime de la sauvegarde de justice et désigné madame [Y] [R] en qualité de mandataire spécial.

Par jugement en date du 1er juillet 2022, le juge des tutelles a placé monsieur [B] sous curatelle renforcée, en désignant madame [R] pour exercer cette mesure de protection pour une durée de 60 mois.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2022, CONFLUENCE SOCIALE a été désigné en qualité de curateur en lieu et place de madame [R].

Par arrêté en date du 20 décembre 2024, le Préfet a enjoint monsieur [B], locataire de faire cesser le danger imminent dans le logement précité, en réalisant dans un délai de 8 jours, selon les règles de l’art et par des profesionnels qualifiés le désencombrement des pièces, le nettoyage, la désinsectisation et désinfection de toutes les pièces et toute autre intervention de remise en état nécessaire à la salubrité et la sécurité.

C’est dans ces circonstances que les époux [U] ont fait assigner monsieur [B] et l’association CONFLUENCE SOCIALE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par actes séparés de commissaire de justice en date des 10 et 13 décembre 2024.

Après l’obtention d’une place en EHPAD, monsieur [B] a donné congé par courrier recommandé en date du 13 février 2025 et quitté le logement le 7 mars 2025.

Les bailleurs ont fait établir le 11 mars 2025 un procès-verbal de constat de l’état du logement.

L’affaire appelée à la première audience du 19 mars 2025 a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 10 septembre 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respecti.

Monsieur et madame [U] demandent dans les termes de leurs conclusions N°2 à voir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1224, 1728 et 1729 du code civil :

— constater la résiliation du bail d’habitation pour manquement de monsieur [B] à son obligation de jouissance paisible ;

— condamner monsieur [B] à leur verser la somme de 18.570,09 € au titre des réparations locatives ;

— condamner monsieur [B] à leur verser la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

— condamner monsieur [B] à leur verser la somme de 2.500 € au titre de l’impossibilité de la mise en location de la maison mitoyenne ;

— condamner monsieur [B] à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [B] aux entiers dépens ;

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

S’ils ont maintenu la demande de résiliation du bail dans le dispositif de leurs conclusions, ils indiquent qu’elle n’a plus lieu d’être depuis le départ de monsieur [B].

Monsieur [B] assisté par CONFLUENCE SOCIALE demande dans les termes de ses conclusions, au visa des articles 1219 et 1345-3 du code civil, ainsi que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à voir le juge :

— lui décerner acte de ce qu’il reconnaît devoir la somme de 10.579,38 € HT au titre des réparations locatives et déduire le montant du dépôt de garantie de 445 € versé lors de la prise des lieux du montant dû aux consorts [U] ;

— débouter les consorts [U] du surplus de leurs demandes de réparations locatives ;

— lui accorder des délais de paiement pour le règlement des réparations locatives sur 24 mois ;

— réduire à de plus justes proportions la demande des consorts [U] de le voir condamner à leur régler la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice de jouissance et préjudice moral ;

— débouter les consorts [U] de leur demande de le voir condamner à leur régler la somme de 2.500 € au titre de l’impossibilité de la mise en location de la maison mitoyenne ;

— réduire à de plus justes proportions la demande des consorts [U] de le voir condamner à leur régler la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 12 novembre 2025, prorogé au 10 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’indemnisation pour dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, monsieur et madame [U] produisent à l’appui de leurs prétentions un état des lieux d’entrée et de sortie dressé sur un formulaire renseigné de manière manuscrite et signé par les deux parties au bail, le procès-verbal de constat établi le 11 mars 2025 par un commissaire de justice et des photographies des lieux loués présentées comme datant de 2011 et 2024 ainsi que deux devis.

S’agissant du devis de la Menuiserie Aménagement Simon en date du 14 mai 2025, monsieur [B] n’a pas de moyen opposant au coût estimé des travaux de rénovation dans le salon et un changement de la menuiserie dégradée, soit 2.573,46 € TTC. S’il reconnaît avoir dégradé les murs de la chambre et la salle de bain, il tient à rappeler avoir fait intervenir la société LA PIERRE BLEUE NETTOYAGE avant son départ afin de lessiver l’ensemble des murs. Il soutient que la nécessité de réisoler le logement n’est pas démontrée par les propriétaires, pour contester devoir payer ces travaux estimés à 4.097,88 € TTC. S’agissant des travaux sur le plancher de la cuisine, la salle à manger et la chambre, il reconnaît en partie les dégradations des sols, en pointant qu’il n’est pas démontrer l’absence d’alternative à la réfection totale du carrelage par la pose d’un vinyle. Acceptant de prendre en charge les planchers de la salle à manger et de la chambre, il demande à diviser par trois le montant hors taxe du devis, faute de détail du coût par pièce de la maison. Quant au devis de la société TECHNIQUE GAZ en date du 15 mai 2025, il s’oppose à payer un embellissement de la salle de bain, en faisant valoir que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence d’un meuble vasque et que la nécessité du changement de la robinetterie du lavabo n’est pas démontrée. Pour le reste, il accepte de prendre en charge la pose d’une baignoire, d’un mitigeur pour la somme totale TTC de 4.971,16 €.

Monsieur et madame [U] démontrent l’état de délabrement de leur bien au terme de près de 13 années d’occupation par monsieur [B], résultant d’un défaut manifeste d’entretien et d’hygiène dans ses conditions de vie, ses poules vivant avec lui à l’intérieur. Certes ils échouent à démontrer la nécessité de travaux d’isolation des murs, ainsi que celle d’installer un meuble vasque inexistant lors de l’entrée du locataire dans les lieux et de changer la robinetterie du lavabo. Néanmoins ils démontrent la nécessité de tous les autres travaux notamment de réfection de tous les sols.

Les réparations locatives à la charge de monsieur [B] s’élèvent ainsi à la somme totale de 13.639 € : 18.570,09 – (3.884,25 + 5%) – (775,52 + 10 %).

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 445 €, monsieur [B] doit être condamné au paiement de la somme de 13.194 €.

Les époux [U] seront déboutés du surplus de leurs prétentions au titre des réparations locatives.

II – Sur les autres demandes indemnitaires

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil avec les obligations légales du locataire que le bailleur peut demander réparation des dégradations du bien loué mais aussi de tous les préjudices causés par l’inexécution de celles-ci ou le retard dans l’exécution de celles-ci.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux demandeurs de prouver les différents préjudices causés par les manquements de monsieur [B] à ses obligations légales de locataire.

21. Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

Monsieur et madame [U] invoquent non seulement un préjudice moral résultant de l’état de délabrement dans lequel ils ont récupéré leur logement après de multiples démarches mais aussi un préjudice de jouissance le temps nécessaire à la remise en état du logement avant de le remettre en location.

Il convient néanmoins de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée, en l’absence d’élément précis pour chiffrer la durée prévisible des travaux et au vu des prestations de désencombrement, de nettoyage et d’entretien du jardin déjà prises en charge par monsieur [B] avant de restituer le logement.

Il sera condamné à ce titre à payer aux époux [U] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

22. Sur l’impossibilité de mettre en location la maison mitoyenne

Monsieur et madame [U] font état du congé donné par monsieur [L] pour la maison mitoyenne à celle louée à monsieur [B] en raison notamment de la prolifération de rongeurs. Or ils se limitent à fournir la lettre de congé d’une précédente locataire en 2018 invoquant d’autres motifs, sans produire le moindre élément sur leur relation contractuelle avec monsieur [L]. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnisation faute d’élément de preuve de la perte alléguée de quatre mois de loyer.

III – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ; il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ; la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ; les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).

En l’espèce, monsieur [B], retraité, justifie percevoir des ressources à hauteur de 2.209,06 €. Après déduction de toute ses charges, il ne lui reste plus que 73,28 € d’après le budget mensuel établi par son curateur, depuis son entrée en EPHAD en février dernier. Il invoque sa bonne foi, en précisant souffrir de la maladie de [I], trouble mental expliquant la présence de nombreux animaux à son domicile et en soulignant que la dette locative a été soldée depuis la mise en place de la mesure de curetalle.

En l’absence de moyen d’opposition soulevé par les demandeurs, il convient d’autoriser monsieur [B] à payer la somme totale de 14.694 € résultant des condamnations prononcées à son encontre sur la durée de 24 mois, selon les modalités précisées au dispositif, les paiements devant s’imputer sur le principal.

Il convient de préciser qu’à la moindre défaillance et quinze jours après une vaine mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, l’intégralité de la dette redeviendra exigible.

IV – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [B] succombant pour l’essentiel à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur et madame [U] tous les frais non répétibles qu’ils ont engagés pour obtenir réparation des dégradations de leur bien immobilier. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée au vu de la situation économique respective des parties. Monsieur [B] sera condamné au paiement d’une indemnité de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les indemnités allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil jusqu’à leur paiement intégral.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’y déroger compte tenu de la gravité des manquements sanctionnés par la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer à monsieur [V] [U] et madame [M] [E] épouse [U] la somme de 13.194 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer à monsieur [V] [U] et madame [M] [E] épouse [U] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DÉBOUTE les époux [U] de leur demande indemnitaire pour impossibilité de mettre en location la maison mitoyenne ;

CONDAMNE monsieur [J] [B] à payer à monsieur [V] [U] et madame [M] [E] épouse [U] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;

AUTORISE monsieur [J] [B] à s’acquitter de la somme totale de 14.694 €, en 23 mensualités de 70 € et une vingt-quatrième qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la notification du présent jugement ;

DIT ques les paiements s’imputeront sur le principal de la créance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et quinze jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’intégralité de la somme restant due redeviendra exigible ;

CONDAMNE monsieur [J] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que toutes les indemnités allouées portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à leur paiement intégral ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD