TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01749 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2D2

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[O] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Aline LEMAIRE -

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Aline LEMAIRE – 49

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Mme [D] [H], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y]

née le 06 Mai 1972 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Anna SABIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 049

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [U] [B], auditrice de justice et de [P] [L], candidate à l’intégration directe à l’ENM

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 11 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 août 2018, l’OPH Calvados Habitat, devenu l’OPH Inolya, a donné à bail à Mme [O] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 446,58 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 127,20 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges de la locataire a été signalée à la CAF du Calvados le 22 novembre 2023 qui en a accusé réception par courrier du 3 avril 2024.

Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer à Mme [O] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 182,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation dudit logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 18 avril 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [O] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 3 436,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 et de l’assignation.

À l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [D] [H] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 1 896,16 euros.

Il explique qu’une partie de la dette a déjà été effacée par la Banque de France mais que, depuis les mesures imposées par la Banque de France, le 4 décembre 2024, Mme [O] [Y] n’a pas repris le règlement des loyers, dont le résiduel s’élève à 426,31 euros. Aussi, il s’oppose à toute demande de délais.

Mme [O] [Y], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, sollicite de voir :

– débouter l’OPH Inolya de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– constater qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable ;

– constater que la dette de l’OPH Inolya a été effacée suite aux mesures décidées par la commission de surendettement ;

– en conséquence, dire que le bail retrouve son plein effet ;

– subsidiairement, l’autoriser à se libérer de sa dette par versement de 36 mensualités, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

– en tout état de cause, rappeler que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

– statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir perdu son emploi et qu’un rétablissement personnel a été prononcé suite au dépôt de son dossier de surendettement. Elle ajoute que, depuis fin décembre, elle bénéficie d’un accompagnement dans le cadre de son budget. Enfin, elle fait part de ses ressources mensuelles s’élevant à 410 euros au titre de sa pension d’invalidité, 533 euros au titre du RSA et 244 euros au titre des APL.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 31 août 2018 ;

– le commandement de payer du 22 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2 182,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus ;

– le courrier de la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 27 janvier 2025 validant la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée le 4 décembre 2024, incluant la dette locative de Mme [O] [Y] à hauteur de 5 954,07 euros ;

– un décompte locatif actualisé au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 1 896,16 euros, après effacement de la somme de 7 411,11 euros suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé au 4 décembre 2024.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, bien que la créance de l’OPH Inolya, arrêtée au 4 décembre 2024, ait fait l’objet d’un effacement suite à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement des particuliers du Calvados, l’existence d’une dette locative persiste et ce, dans la mesure où postérieurement à la décision de la commission de surendettement du 4 décembre 2024, Mme [O] [Y] n’a pas repris de manière effective et régulière le paiement de ses loyers et charges.

De sorte qu’au 7 mars 2025, Mme [O] [Y] est débitrice de la somme de 1 896,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de février 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [O] [Y] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 1 896,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [O] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 2 182,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, dans ce délai de 2 mois, la locataire n’a effectué aucun règlement, tant au titre des échéances courantes de loyers et charges que, de l’arriéré locatif.

En outre, la décision de la commission de surendettement des particuliers du 18 septembre 2024 déclarant recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [O] [Y] est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et ce, dans la mesure où la clause résolutoire était déjà acquise à la date du 22 mars 2024, soit 2 mois après la délivrance du commandement de payer.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le juge, qui constate l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, doit accorder au locataire des délais de paiement.

L’article 1343-5 du code civil dispose que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [O] [Y] prétend avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois.

Toutefois, il ressort du décompte locatif actualisé au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus, produit aux débats que, le paiement des échéances courantes de loyer et charges n’a pas été repris par Mme [O] [Y], ni même du résiduel de loyer et charges qui s’élève à la somme de 426,31 euros et ce, dans la mesure où le dernier règlement porte sur la somme de 330 euros en date du 11 février 2025.

De sorte que, faute pour Mme [O] [Y] d’avoir repris le versement du résiduel du loyer courant avant la date de l’audience, elle ne peut pas bénéficier des délais de paiement prévus par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Au surplus, il ressort des débats que, Mme [O] [Y] n’apparaît pas non plus en situation d’apurer sa dette financière par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur une durée de 24 mois.

Dès lors, Mme [O] [Y] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire doit suspendre les effets de cette dernière pendant un délai de 2 ans, à compter de la décision de la commission.

En l’espèce, bien que Mme [O] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’a cependant pas repris le paiement du loyer et des charges courants, ni même du résiduel de ceux-ci.

De sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, Mme [O] [Y] sera déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [O] [Y], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 22 mars 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [O] [Y] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 665,76 euros par référence au terme de mars 2024 (soit 497,10 euros au titre du loyer, augmenté de 168,66 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 22 mars 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [Y], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’OPH Inolya n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [O] [Y] à payer à l’OPH Inolya la somme de 1 896,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mars 2025, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [O] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 31 août 2018 entre d’une part, l’OPH Calvados Habitat, devenue l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [O] [Y] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], à la date du 22 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Mme [O] [Y] de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [O] [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 22 mars 2024 ;

DIT que Mme [O] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [O] [Y] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, fixée à la somme de 665,76 euros, à compter du 22 mars 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [O] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

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La greffière, La juge des contentieux de la protection,