TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00588 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32VC

MINUTE N°2026/ 142

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

[I] [A], [W] [S] épouse [A]

c/

[J] [G]

Copie délivrée à

Copie exécutoire délivrée à

Maître NICOLAS MUNCK

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [A]

né le 13 Juillet 1960 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [W] [S] épouse [A]

née le 13 Août 1968 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Maître NICOLAS MUNCK de la SELARL AMUZARA_MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 8 avril 2021 avec prise d’effet au 26 avril 2021, M. [A] [I] et Mme [A] [W] (ci-après dénommés LES CONSORTS [A]) ont donné à bail à M. [G] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 430.00 € € et 55.00 € pour provision sur charges .

Des loyers étant demeurés impayés, LES CONSORTS [A], selon acte de commissaire de justice en date 23 juillet 2025, ont fait signifier à M. [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1182.50 € dont 1093.04 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LES CONSORTS [A] ont assigné M. [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail liant M. [I] [A] et Mme [W] [S] épouse [A] à M. [G] [J] est résilié le 23 septembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

— Ordonner l’expulsion de M. [G] [J] et de tout occupant de son chef des lieux situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 7] avec si besoin le concours de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (546.52 € par mois à la date de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— Condamner M. [G] [J] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner M. [G] [J] à payer à M. [I] [A] et Mme [W] [S] épouse [A] la somme provisionnelle de 1508.45 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner M. [G] [J] à payer à M. [I] [A] et Mme [W] [S] épouse [A] la somme de 800.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [G] [J] ne n’ayant pas répondu aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil des CONSORTS [A] indique que la dette a été réglée et que dès lors il se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et résiliation de bail. Il ne fait pas d’observation quant à l’assurance locative et maintient le surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [G] [J], bien que régulièrement assigné, ne comparaît et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LES CONSORTS [A] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 24 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LES CONSORTS [A] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 8 avril 2021 avec prise d’effet au 26 avril 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et d’un délai d’un mois au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2025 à M. [G] [J] pour la somme de 1182.50 € dont en principal la somme de 1093.04 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 24 septembre 2025 au titre des arriérés locatifs et à la date du 24 août 2025 au titre de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs.

3°) Sur le désistement des CONSORTS [A]

A l’audience, le conseil des CONSORTS [A] indique que la dette est réglée et qu’il se désiste de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail et ne fait aucune remarque au sujet de la justification d’une assurance contre les risques locatifs quant à son incidence sur ce désistement. Il ne maintient que le surplus au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [J], non présent à l’audience ni représenté, ne formule de fait aucune observation à ce sujet.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement des CONSORTS [A] de leur action en résiliation du bail et de tous ses effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce le conseil des CONSORTS [A] maintient sa demande.

M. [G] [J], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation.

Dès lors, M. [G] [J] sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [G] [J] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

— 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2021 avec prise d’effet au 26 avril 2021 entre d’une part M. [A] [I] et Mme [A] [W] et d’autre part M. [G] [J] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] [Adresse 9] sont réunies à la date du 24 septembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 24 août 2025 au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS le désistement des CONSORTS [A] de leur demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, le défaut de justification d’une assurance locative lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS M. [G] [J] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [G] [J] au paiement de la somme de 300.00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [G] [J] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,