TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valentin BOURON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UH5

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [J] [A] [O],

[Adresse 7]

représenté par M^e Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Monsieur [K] [P] [J] [O],

[Adresse 1]

représenté par M^e Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Monsieur [L] [I] [J] [O],

[Adresse 2]

représenté par M^e Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Z],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04000 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UH5

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2019, M. [M] [O] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6].

Suivant jugement du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris saisi par M. [M] [O] et Messieurs [K] et [L] [O] a déclaré irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail, condamné Mme [N] [Z] à payer à Messieurs [M] [O], [K] et [L] [O] la somme de 6212,5 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens incluant le coût du commandement de payer du 27 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, le bailleur M. [M] [O] et Messieurs [K] et [L] [O] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7053,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [Z] le 25 novembre 2024.

Par assignation du 18 mars 2025, M. [M] [O] usufruitier et Messieurs [K] et [L] [O] nue propriétaires de 5/8ème indivis du bien ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [Z] sous astreinte et obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 884 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−1969,27 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif dû du 13 septembre 2024 au 22 janvier 2025,

−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 juin 2025, les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, cette saisine n’étant en tout état de cause pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande pour les bailleurs personnes physiques.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements arrêté au 6 janvier 2025 seulement et non au 22 janvier 2025, complété par le décompte contenu à l’assignation, la somme de 7053,50 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [M] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, prématurée alors que le recours à la force publique est autorisé, est rejetée.

2. Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement à la somme de 884 euros, conformément à la demande, correspondant au montant actuel du loyer et des charges figurant sur le décompte en pièce 5.

Les « extraits de compte » produits par M. [M] [O] en pièces 5 et 8 comportent, pour la pièce 5, une colonne du total des sommes dues depuis 2019 et jusqu’en novembre 2024 et une colonne des paiements réalisés durant la même période, et pour la pièce 8, uniquement une colonne des paiements réalisés jusqu’au 6 janvier 2025.

Ces décomptes ne comportent pas de solde mensuel, notamment pour septembre 2024 date d’arrêté de compte du précédent jugement.

Il résulte toutefois du total dû en novembre 2024 indiqué en pièce 5 que le montant alloué par le jugement du 12 novembre 2024 à la date du 12 septembre 2024 incluait la totalité du terme de septembre 2024.

En conséquence, l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation s’élève au mois de janvier 2025 inclus à la somme de 884x4 – 456 – 471x3 = 1667 euros.

Mme [N] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à M. [M] [O], seul créancier de cette somme en sa qualité d’usufruitier, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 884 euros pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Les demandes en paiement de Messieurs [L] et [K] [O] sont rejetées.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens n’incluront pas en l’espèce le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX, dès lors que M. [M] [O] pouvait se prévaloir dans le cadre de la présente instance du commandement de payer du 27 juillet 2022 et de sa dénonciation à la CCAPEX, ce nonobstant la fin de non recevoir opposée par le jugement du 12 novembre 2024 à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la délivrance d’un nouveau commandement de payer n’étant donc pas nécessaire, et le coût du commandement de payer du 27 juillet 2022 ayant déjà été mis à la charge de Mme [N] [Z] dans le cadre de la précédente instance.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2019 entre M. [M] [O], d’une part, et Mme [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 23 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer à M. [M] [O] la somme de 1667 euros (mille six cent soixante-sept euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif dû du 13 septembre 2024 au 5 janvier 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Mme [N] [Z] à payer à M. [M] [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 884 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE les demandes en paiement de Messieurs [K] et [L] [O], la demande d’astreinte et les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [Z] aux dépens ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 ni de sa dénoncation à la CCAPEX.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge