Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2026

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DEMANDEURS :

Monsieur, [V], [P]

Chemin de Morne Basset

97212 ST JOSEPH

Madame, [P]

Chemin de Morne Basset

97212 ST JOSEPH

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Vincent CHUPIN, avocat au sei du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [X], [L]

Le Colbert Etage 3 Bâtiment F

3 Avenue Calypso

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Charlotte LEFRANC

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 janvier 2026

Date des débats : 15 janvier 2026

Délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03953 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFLK

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur, [X], [L] + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2005, Monsieur, [P], [V], représenté par son mandataire THIERRY IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur, [X], [L] un logement de type 2 situé 3 avenue CALYPSO – Le Colbert étage 3 Bâtiment F – 44000 NANTES.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur, [Y], [L] s’est porté caution solidaire des dettes de Monsieur, [X], [L] trouvant leur origine dans le contrat de bail.

Le 16 juillet 2025, Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 830,98 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 28 octobre 2025, Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] ont fait assigner en référé Monsieur, [X], [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 septembre 2025 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail ;

— dire Monsieur, [X], [L] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [X], [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur, [X], [L] à payer :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;la somme à titre provisionnel de 2 435,29 euros en principal au titre des termes dus à fin juin 2025 selon décompte ci-dessus, terme de septembre 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont le cout du commandement de payer, des assignations et de la notification.- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026, lors de laquelle Monsieur, [P], [V] et Madame, [P], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, actualisant sa dette à la somme de 2035,29 euros au 5 janvier 2026. Ils ont précisé que la dette devrait en réalité être moindre car il n’a pas été tenu compte de l’actualisation du montant de la dette, les prélèvements devant intervenir au 8 de chaque mois.

Il a indiqué que le locataire avait repris le paiement des loyers. De ce fait, ils acceptent la proposition d’échéancier du locataire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur, [X], [L] a comparu et n’était pas représenté. Il précise avoir repris le paiement des loyers et propose un échéancier d’un montant de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée à la partie bailleresse.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 28 octobre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 15 janvier 2026.

En outre, Monsieur, [P], [V] et et Madame, [P] justifient avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX le 17 juillet 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2025.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 16 juillet 2025 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 1er décembre 2005 étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

Dès lors, Monsieur, [X], [L], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2 035,29 euros au 5 janvier 2026, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur, [X], [L].

Monsieur, [X], [L] a comparu et n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 180 euros (30 euros + 30 euros + 30 euros + 90 euros) correspondant aux frais de mise en demeure et les frais de relance après mise en demeure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, Monsieur, [X], [L] sera condamné à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] la somme de 1 855,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 janvier 2026, mensualité de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 604,31 euros augmentée des charges, à compter du mois de février 2026 jusqu’au départ effectif des lieux du locataire.

— Sur les délais de paiement :

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, selon le diagnostic social et financier établi par l’espace départemental des solidarités, Monsieur, [X], [L] perçoit un salaire mensuel de 1 660 euros et a des charges d’un montant de 765 euros. Il précise que la proposition d’apurement de 150 euros par mois en plus du loyer est cohérente avec les ressources financières du locataire.

En conséquence, il conviendra d’accorder des délais de paiement à Monsieur, [X], [L], celui-ci ayant repris le paiement des loyers avant l’audience et étant en capacité financière d’apurer sa dette, selon les modalités détaillées dans le dispositif. Le bailleur ne s’oppose par ailleurs pas à cette demande.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur, [X], [L] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] pourront, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

— Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [X], [L] qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront les coûts des assignations, de la notification au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur, [X], [L] sera condamné à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] à l’encontre de Monsieur, [X], [L] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 septembre 2025, du contrat de bail conclu le 1er décembre 2005, portant sur le logement situé 3 avenue CALYPSO – Bâtiment F 3ème étage – 44000 NANTES ;

CONDAMNE par provision Monsieur, [X], [L] à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] la somme de 1 855,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur, [X], [L] un délai de paiement de 12 mois pour se libérer de sa dette, soit 11 mensualités de 150,00 €, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, Monsieur, [X], [L] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 avenue CALYPSO – Bâtiment F 3ème étage – 44000 NANTES, ainsi que l’emplacement de stationnement en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur, [X], [L] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur, [X], [L] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P], laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, soit la somme de 604,31 euros, outre les charges, et ce à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux avec restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [L] à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [P] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [L] aux dépens en ce compris les coûts des assignations, de la notification au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC