Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 20 janvier 2026, n° 25/04664

TJ Toulouse 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [R] [H] doit s'acquitter des charges de copropriété en vertu de la loi et du règlement de copropriété.
Rejeté
Comportement fautif de Monsieur [R] [H]
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que Monsieur [R] [H] avait commis un comportement fautif.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [R] [H] à rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 20 janv. 2026, n° 25/04664
Numéro(s) :	25/04664
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Matthieu MAUREL-FIORENTINI
Cabinet(s) :	SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/04664 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URBK

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/04664 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URBK

NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [R] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [H] est propriétaire du lot 11 au sein de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné Monsieur [R] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

condamner Monsieur [R] [H] au paiment au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes : 2.137,79 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables ;851,81 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables ;dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, première mise en demeure article 19-2 de la loi d 10 juillet 1965 ;800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 16 décembre 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, indique que les parties sont parvenues à un accord sur le montant de la dette, soit la somme de 2.197,79 euros, ainsi que sur un échéancier en trois versements.

Il indique, en outre, renoncer à la somme initialement réclamée au titre des charges à échoir.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [H], régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice, est présent. Il confirme qu’il apurera sa dette en trois fois.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient de prendre acte de ce que le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande au titre des provisions à échoir.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [R] [H] du lot 11 au sein de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 27 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [R] [H] restent redevable de la somme de 1.197,79 euros d’arriérés de charges de copropriété.

S’agissant de la somme de 2.197,79 euros évoquée lors de l’audience, il convient de constater qu’il ressort du courrier du 28 novembre 2025 produit aux débats que cette somme correspondant aux charges impayées susmentionnées et, en sus, une somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure.

Il convient de constater que cette somme correspond en réalité aux frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [R] [H] est redevable de la somme de 1.197,79 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 27 novembre 2025 (appel de fonds 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, au regard de l’accord intervnu entre les parties, il convient de dire que Monsieur [R] [H] pourra apurer sa dette selon les modalités suivantes :

—  732 euros le 26 décembre 2025 ;

—  733 euros le 26 janvier 2026 ;

— un 3eme versement égal au solde restant dû le 26 février 2026 ;

et ce en sus des charges courantes.

Faute pour Monsieur [R] [H] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne démontre pas que Monsieur [R] [H] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [R] [H] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [H] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER.

Cette somme est intégré dans l’accord conclu entre les parties et son paiement fait également l’objet de l’échéancier de paiement précité.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillans dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire eten dernier ressort,

PREND acte de ce que le syndicat des copropriétaires renonce à maintenir sa demande au titre des provisions à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 1.197,79 euros (MILLE CENTQUATRE VINGT DIX SEPT EUROS et SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 27 novembre 2025 (4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [R] [H] pourra apurer sa dette selon les modalités suivantes :

—  732 euros le 26 décembre 2025 ;

—  733 euros le 26 janvier 2026 ;

— un 3eme versement égal au solde restant dû le 26 février 2026 ;

et ce en sus des charges courantes.

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DIT qu’en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,