N° RG 25/01220 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGP

Minute N° 2026/0072

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 22 Janvier 2026

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S.C.I. MATAM 1

C/

S.A.S. EVANCIA

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copie exécutoire délivrée le 22/01/2026 à :

la SELARL ALEO – 163

M^e Emilie HOUSSINEAU – 22

copie certifiée conforme délivrée le 22/01/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 3]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 08 Janvier 2026

PRONONCÉ fixé au 22 Janvier 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. MATAM 1 (RCS SOISSONS N°850 221 193), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de l’AARPI LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS et par Maître Emilie HOUSSINEAU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. EVANCIA (RCS NANTERRE N°447 818 600), nom commercial BABILOU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Johanna TAHAR de L’AARPI LE CARRE, avocat au barreau de PARIS et Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/01220 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFGP du 22 Janvier 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 août 2019, la S.C.I. MATAM 1 a donné à bail commercial à la S.A.S. EVANCIA des locaux en l’état futur d’achèvement dans un immeuble situé [Adresse 5]), à destination d’accueil de parents, activités parents enfants, réunion de professionnels de la petite-enfance les formations etc. moyennant un loyer annuel de 45 720 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Selon avenant du 19 février 2020, les parties ont constaté la prise d’effet du bail à cette date et ont fixé des modalités d’indexation du loyer.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer du 4ème trimestre 2025 en dépit d’une mise en demeure du 14 octobre 2025, la S.C.I. MATAM 1 a fait assigner en référé la S.A.S. EVANCIA selon acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de :

—  22 789,77 € TTC à titre de provision avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 22 octobre 2025,

—  1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.S. EVANCIA conclut in limine litis à l’incompétence du profit de la 4ème chambre du tribunal, à titre principal au débouté, à titre subsidiaire à l’octroi d’un délai sur 24 mois à raison de 800 € les 8 premiers mois et le solde réparti sur les 16 mois restants avec suspension des intérêts et pénalités, en tout état de cause à la condamnation de la société MATAM 1 au paiement d’une somme provisionnelle de 32 436,61 € en remboursement des provisions sur charges entre 2020 et 2024 et d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— suite à une assignation au fond qu’elle a fait délivrer contre son bailleur au titre des irrégularités dans la régularisation des charges et dans l’indexation du loyer, le juge des référés se trouve désormais incompétent pour statuer sur la même demande, la contestation liée à l’absence de désignation du juge de la mise en état étant purement artificielle,

— la demande se heurte à des contestations sérieuses, dès lors qu’aucune régularisation des charges n’a été opérée depuis 5 ans en violation des dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce et des stipulations du contrat en page 14, ce qui rend sans cause les appels de provisions selon la jurisprudence de la cour de cassation, les régularisations transmises juste avant l’audience étant tardives et inefficaces, et dès lors qu’aucun justificatif des charges n’a été remis, sauf deux jours avant l’audience,

— l’indexation des loyers n’est pas justifiée par le bailleur, alors que l’augmentation représente + 18,62 % en cinq ans,

— le comportement du bailleur relève de la mauvaise foi, compte-tenu de l’absence d’incident antérieur et de la pression abusive exercée par une saisie conservatoire pratiquée dès le 6 novembre 2025 suivie de l’assignation du 13 novembre, pour un loyer échu le 1er octobre 2025, procédure qui a été accompagnée d’un comportement harcelant du gérant de la S.C.I. avec des intimidations et menaces réitérées,

— à titre subsidiaire, des délais sont sollicités sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, compte-tenu de la situation à laquelle elle est confrontée liée à la crise du secteur de la petite -enfance et à la mauvaise foi du bailleur,

— faute de régularisation des charges, les sommes qu’elle a versées à ce titre pour un total de 32 436,61 € doivent lui être remboursées.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. MATAM 1 conclut à la compétence du juge saisi, au rejet des prétentions adverses et porte ses prétentions initiales à 40 024,05 € au titre de la provision outre intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 22 octobre 2025, et à 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en rétorquant que :

— le juge des référés demeure compétent, dès lors que le juge de la mise en état n’est pas encore désigné dans le cadre de l’affaire au fond,

— l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable, conformément aux articles 1728 du code civil, 7.1, 7.2, 23.1 du bail, alors que le preneur s’est abstenu de payer les échéances du 4ème trimestre 2025 et 1er trimestre 2026,

— le détail de l’ensemble des appels de charges et des charges récupérables pour les années 2020 à 2024 permet de constater que la somme de 36 949,47 € était facturable pour seulement 32 437,48 € versés, de sorte que la contestation des charges n’est pas sérieuse,

— le calcul de l’indexation du loyer, selon les règles du bail en fonction de l’indice ILC prévu au bail par référence à l’indice du 3ème trimestre 2019, permet de vérifier que le montant actuel du loyer est bien de 54 464,54 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Même si la S.A.S. EVANCIA justifie avoir assigné son bailleur au fond par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, soit un mois et 10 jours après avoir été assignée en référé, pour contester les sommes réclamées par son bailleur et réclamer le remboursement des provisions sur charges depuis 2020, le juge des référés, saisi en premier, demeure compétent nonobstant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile donnant compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les demandes de provision, dès lors qu’en l’état, l’affaire au fond est fixée à une audience d’orientation du 4 février 2026 et qu’aucun juge de la mise en état n’est à ce jour désigné.

L’exception d’incompétence sera donc écartée.

Sur la demande de provision

Pour justifier sa demande de provision, la demanderesse a la charge de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il convient de relever, en premier lieu, que le preneur ne conteste pas ne pas avoir réglé les échéances du loyer du 4ème trimestre 2025 échue avant l’assignation et du 1er trimestre 2026 échue à la date des plaidoiries, ce qui constitue un manquement grave à une obligation essentielle de la locataire.

La défenderesse soulève deux contestations, dont l’une consiste à contester le montant de l’indexation du loyer et l’autre à se prévaloir implicitement d’une compensation avec des provisions sur charges à rembourser pour défaut de cause.

La contestation de l’indexation du loyer n’est pas sérieuse, puisque l’indexation réclamée résulte de l’évolution de l’indice ILC entre le 3ème trimestre 2019 (115,60) et l’indice du 3ème trimestre 2024 (137,71), alors que le contrat fait bien référence à l’indice ILC publié par l’INSEE à l’article 7.4 en page 11.

Même si l’avenant du 19 février 2020 fait référence à l’indice ILAT, la différence qui en résulterait est minime et ne peut constituer une contestation sérieuse, qui n’est d’ailleurs pas soulevée précisément, puisque l’indice ILAT du 3ème trimestre 2019 était de 114,85 et que celui du 3ème trimestre 2024 est de 137,12, soit un loyer réindexé à 45 720 x 137,12/114,85 = 54 585,34 € hors taxes, alors que le calcul du bailleur en référence à l’évolution de l’indice ILC donne une loyer inférieur de 54 464,54 € hors taxes.

La contestation liée à une prétendue créance compensable au titre de provisions sur charges sans cause n’est pas plus sérieuse, dès lors que :

— le preneur, qui ne justifie d’aucune contestation ni réclamation au bailleur à ce sujet avant la présente instance, a obtenu, dès sa première réclamation, copie de l’ensemble des décomptes de charges de copropriété, de factures d’assurance, d’appels de taxes foncières et un décompte complet de liquidation des charges des années 2020 et 2024 permettant de constater qu’il reste redevable de soldes de charges que le bailleur pourrait lui réclamer,

— si l’absence de régularisation annuelle des charges peut faire disparaître la cause des paiements opérés par provision, le retard du bailleur à exécuter cette régularisation par rapport à la date convenue dans le contrat n’est pas sanctionnée par une déchéance automatique du droit à réclamer le paiement des charges, de sorte que le bailleur, qui a procédé à la régularisation des charges dans la limite du délai de prescription, reste en droit de conserver les provisions versées.

L’attitude du bailleur ne peut relever de la mauvaise foi au seul prétexte qu’il réclame son loyer dès après son échéance et qu’il exerce des voies de droit pour tenter d’en assurer le recouvrement. Les accusations portées contre le gérant, qui ne sont étayées par aucun élément de preuve, ne peuvent être retenues.

Les contestations opposées seront donc rejetées.

La provision réclamée sera en conséquence accordée, avec les intérêts au taux légal majoré de 3 points, 8 jours après la mise en demeure du 14 octobre 2025, soit le 22 octobre, conformément à la clause de pénalités de l’avenant du 19 février 2020, et sur le montant alors réclamé de 22 789,77 €, ainsi qu’à compter du 15 janvier 2026 sur le surplus, suite à la mise en demeure du 7 janvier 2026.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

La locataire, qui demande des délais de paiement, a la charge de rapporter la preuve qu’elle rencontre des difficultés financières. Or les considérations générales développées sur la crise du secteur de la petite-enfance sont totalement inopérantes à démontrer les difficultés personnelles de la société à payer son loyer pour son local de [Localité 4], parmi les nombreuses crèches qu’elle reconnaît gérer.

Aucun document comptable n’a été produit ; et pas même une attestation de l’expert-comptable. Le seul fait que le compte sur lequel une saisie conservatoire a été tentée était débiteur n’est pas suffisant pour démontrer la nature des difficultés rencontrées, ni les perspectives de redressement envisagées.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision sur charges indues

La locataire ne fait pas la preuve d’une obligation non sérieusement contestable du bailleur de devoir rembourser les provisions sur charges payées sans la moindre contestation depuis l’entrée en jouissance des lieux, alors que celui-ci a fourni tous les justificatifs et décomptes de charges dans la présente instance, une fois qu’ils ont été demandés, et que la cause du paiement des provisions ne disparaît que si le bailleur ne satisfait pas à ces obligations.

Il convient donc de rejeter la demande reconventionnelle.

Sur les demandes au titre des frais

Etant la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. EVANCIA devra supporter les dépens.

Il est équitable de fixer à 3 000 € l’indemnité qui sera due en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant souligné que la défense acharnée et non justifiée de la S.A.S EVANCIA a obligé le bailleur, qui n’a pourtant pas réclamé tout ce qu’il est en droit de faire payer à la locataire, à répondre de manière détaillée à des arguments dépourvus de pertinence.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent,

Condamnons la S.A.S. EVANCIA à payer à S.C.I. MATAM 1 les sommes de :

—  40 024,05 € de provision sur loyers et charges impayés au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 22 octobre 2025 sur la somme de 22 789,77 € et du 15 janvier 2026 sur le surplus,

—  3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions contraires,

Condamnons la S.A.S. EVANCIA aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE