Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 14 octobre 2025, n° 23/10602

TJ Bordeaux 14 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Refus injustifié de ratifier la vente
La cour a jugé que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles en refusant de ratifier la vente, justifiant ainsi l'application de la clause pénale.
Accepté
Validité du mandat de vente
La cour a confirmé la validité du mandat de vente et a rejeté les arguments des défendeurs concernant la nullité du mandat.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de l'instance
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs à rembourser les frais irrépétibles de l'agence.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 14 oct. 2025, n° 23/10602
Numéro(s) :	23/10602
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julie JULESCatherine LATAPIE-SAYO
Cabinet(s) :	SCP DEFFIEUX-GARRAUD-JULES
Parties :	SAS HUMAN IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

57A

N° RG 23/10602

N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

AFFAIRE :

SAS HUMAN IMMOBILIER

[B] [Y]

[T] [I]

[Adresse 11]

le :

SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [B] [Y]

née le 04 Juin 1990 à [Localité 13] (EURE)

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7] ([Localité 12])

représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [I]

né le 15 Janvier 1979 à [Localité 9] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par mandat PRO n°21-83022V du 15 décembre 2021 signé par voie électronique, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ont confié la vente de leur immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] à la SAS HUMAN IMMOBILIER pour un prix de 490 500 €, commission d’agence non incluse de 24 500 € à la charge de l’acquéreur.

Par courriel adressé à Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] le 16 décembre 2021, l’agence HUMAN IMMOBILIER indiquait qu’elle avait trouvé des acquéreurs au prix du mandat : Monsieur [T] [N] et Monsieur [G] [R] [W].

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] n’ont pas donné suite à la correspondance de l’agence.

Par courrier recommandé en date du 21 décembre 2021, la SAS HUMAN IMMOBILIER les a mis en demeure de prendre contact aux fins de régulariser le compromis de vente sous peine d’être redevable de la clause pénale prévue au contrat.

Par lettre recommandée du 22 décembre 2021, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ont déclaré vouloir se rétracter de leurs engagements au visa de l’article L 221-18 du code de la consommation.

Le 10 mai 2022, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ont vendu leur bien immobilier à Monsieur [L] et Madame[V], au prix net vendeur de 500 000 euros, outre 20 000 euros de commission à la charge des acquéreurs.

Par actes de commissaire de justice des 08 et 15 décembre 2023, la SAS HUMAN IMMOBILIER a assigné Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] afin d’obtenir à titre principal leur condamnation au paiement de la somme de 24 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 21 décembre 2021.

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

Dans ses dernières conclusions écrites notifiées le 11 avril 2025, la SAS HUMAN IMMOBILIER sollicitait au visa des articles 1104, 1217, 1231-2 du code civil et L221-1 du code de la consommation de :

— DÉBOUTER Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] de l’ensemble des demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 24 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 21 décembre 2021.

Subsidiairement,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 24 500 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 21 décembre 2021.

En toute hypothèse,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, la SAS HUMAN IMMOBILIER faisait valoir que :

— suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que le mandat comporte une clause expresse qui ne permet pas aux mandants de refuser les acquéreurs présentés par l’agent immobilier ; que le fait pour les consorts [D] de ne pas avoir poursuivi la vente constitue donc une faute contractuelle de nature à provoquer le jeu de la clause pénale prévue dans le mandat de vente signé par les défendeurs.

— contrairement à ce que soutiennent Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] invoquant la nullité du mandat, les contrats conclus sans la présence physique simultanée des parties ne répondent pas à la définition du contrat conclus hors établissement et les parties ayant expressément reconnu avoir signé seuls le mandat, postérieurement à leur échange physique avec l’agent immobilier ; que les contrats conclus après l’écoulement d’un délai entre la sollicitation et la signature ne répondent pas à la définition du contrat conclus hors établissement, la condition d’immédiateté n’étant pas remplie ; que les contrats conclus sans sollicitation personnelle et individuelle du professionnel ne rentrent pas davantage dans cette catégorie.

— le mandat signé ne constitue pas davantage un contrat à distance au sens de l’article L221-1 I. 1° du code de la consommation définit le contrat à distance, ce type de contrat excluant les contrats qui ne sont pas exclusivement négocié par des techniques de communication à distance.

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] s’opposaient aux prétentions formées à leur encontre et sollicitaient au visa des dispositions des articles 221-1 et suivants du code de la consommation de :

A TITRE PRINCIPAL

— PRONONCER la nullité du mandat de vente convenu le 15 décembre 2021 entre Madame [Y], Monsieur [I] et la société HUMAN IMMOBILIER.

— DÉBOUTER en conséquence la société HUMAN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER qu’aucune offre n’a été présentée à Madame [Y] et à Monsieur [I] et que ceux-ci auraient été en droit de la refuser, fut-ce-t-elle valablement transmise.

— CONSTATER que Monsieur [I] et Madame [Y] ont dûment notifié leur rétractation rendant caduque le mandat de vente et en conséquence.

— DÉBOUTER la société HUMAN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— DÉCLARER excessive la clause pénale convenue au mandat de vente, en réduire en conséquence le montant celui-ci ne pouvant excéder 1% du prix de vente, soit 4 950 €.

Et à défaut, au visa de l’article 1231-1 du code civil, LIMITER le montant des dommages et intérêts qui seraient alloués à la somme de 4 905 €.

— DÉBOUTER la société HUMAN IMMOBILIER de toute autre demande, fin ou conclusion.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la société HUMAN IMMOBILIER à verser à Madame [B] [Y] et à Monsieur [T] [I], chacun, la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société HUMAN IMMOBILIER aux entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] soutenaient que :

— ils ont conclu un contrat de mandat de vente immobilière revêtant les caractéristiques d’un contrat hors établissement au sens des dispositions de l’article L.221-1 I b) du code de la consommation ; que le mandat ne reproduit nullement les dispositions des articles L.221-1 et suivants du code de la consommation et n’est nullement constitué d’un bordereau de rétractation et que pour ce seul motif, le contrat encourt la nullité au visa des articles L.242-1 et suivants du code de la consommation ; que le contrat doit expressément mentionner la possibilité de recourir à un médiateur de la consommation à peine de nullité et que cette information doit être délivrée préalablement à la conclusion du contrat.

— à titre subsidiaire, si le Tribunal judiciaire ne prononçait pas la nullité du mandat de vente, il devra néanmoins constater qu’aucune offre n’a été adressée à Madame [Y] et à Monsieur [I] de sorte que la société HUMAN IMMOBILIER ne se trouve nullement fondée en sa demande de condamnation et qu’en outre, Madame [Y] et Monsieur [I] étaient parfaitement en droit de ne pas donner suite à une offre présentée ; qu’en effet en l’absence de disposition expresse donnant pouvoir de représentation, le vendeur demeure libre d’agréer ou non l’offre qui lui est présentée par l’agent immobilier mandataire.

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du mandat

L’article L 221-1 du code de la consommation dispose :

I. – Pour l’application du présent titre, sont considérés comme :

1° Contrat à distance : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat ;

2° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :

a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ;

b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] invoquent la qualification de contrat hors établissement au sens de l’article L 221-1 I 2°b) du code de la consommation du mandat signé avec la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Cependant, il est établi par les pièces produites qu’une première visite du bien a eu lieu en janvier 2021 par la SAS HUMAN IMMOBILIER suite à une demande émanant de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] à la suite de laquelle une estimation a été réalisée par la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ayant fait le choix d’effectuer des travaux de rénovation, il est également établi qu’ils ont seulement repris contact à l’issue de ceux-ci avec la SAS HUMAN IMMOBILIER en décembre 2021.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] soutiennent qu’une nouvelle visite du bien a eu lieu à cette période mais n’en rapporte pas la preuve sachant que pour sa part la SAS HUMAN IMMOBILIER fait valoir la concomitance de deux estimations en janvier 2021 une en l’état et l’autre avec embellissements.

De même, une seconde estimation leur aurait été transmise, selon Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y], courant décembre 2021, dont ils ne rapportent la preuve ni de la date ni même de son existence.

Il est donc établi à l’une des pièces versées aux débats que les premiers contacts ont eu lieu en présentiel en janvier 2021 à l’initiative de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] et que ces derniers ont repris contact en décembre 2021 avec la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Suite à ces sollicitations, la SAS HUMAN IMMOBILIER a transmis le mandat par mail à Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] qui l’ont signé par voie électronique le 15 décembre 2021.

Il en résulte que d’une part Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] n’ont pas été sollicité personnellement par la SAS HUMAN IMMOBILIER et que d’autre part le contrat n’a pas été signé immédiatement après la rencontre physique des parties.

En conséquence, le contrat conclu ne répond pas à la définition de l’article L 221-1 I 2°b) du code de la consommation.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] seront donc déboutés de leur de demande de nullité du mandat conclu le 15 décembre 2021.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite le paiement du montant prévu dans le contrat de mandat de vente au titre de la clause pénale arguant du refus injustifié de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y], de ratifier la vente avec les acquéreurs présentés par celle-ci.

Le contrat de mandat stipule en page 4 : “(…) Le Propriétaire-Vendeur s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par HUMAN IMMOBILIER aux prix, charges et conditions du présent mandat même si celle-ci a lieu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. (…)

A défaut de respect des engagements ci-dessus, la conclusion de la vente privant HUMAN IMMOBILIER de sa rémunération, sera sanctionnée par une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au présent mandat. Cette indemnité sera à la charge du Propriétaire-Vendeur”.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] font valoir, en premier lieu pour s’opposer au jeu de la clause pénale, les dispositions de l’article 72 alinéa 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoyant que “lorsqu’il comporte l’obligation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention”.

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

Ils soutiennent qu’en l’absence de disposition expresse donnant pouvoir de représentation au mandataire, le vendeur demeure libre d’agréer ou non l’offre qui lui est présentée par ce dernier.

Cependant cette disposition ne saurait trouver application en l’espèce, puisqu’il n’a pas invoqué l’existence d’un engagement de vente pris par la SAS HUMAN IMMOBILIER au nom et pour le compte de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] supposant un pouvoir de représentation dont celle-ci ne dispose effectivement pas aux termes du contrat mais de l’application de la clause ci-dessus développée imposant aux vendeurs de ratifier la vente avec l’acquéreur proposé par la SAS HUMAN IMMOBILIER dès lors que l’offre d’achat est formée aux prix et conditions prévues au mandat.

Dans un second temps, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] font valoir ne pas avoir été destinataire de l’offre écrite et signée de la part des acquéreurs.

Cependant par courriel en date du 16 décembre 2021 à 13h29, la SAS HUMAN IMMOBILIER informait Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] d’une offre au prix convenu au mandat de la part de Messieurs [R] [W] et [N] avec un financement par apport personnel de 150 000 euros et prêt bancaire.

Par un second courriel du même jour à 22h31, la SAS HUMAN IMMOBILIER écrivait à Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] : “ voici l’offre écrite de mes deux acquéreurs(…). Il me la renvoyer par mail signé de vos deux signatures avec la mention “bon pour accord de vente”.

Effectivement, il n’est pas possible, à l’aune des pièces produites, d’établir l’existence d’une pièce jointe correspondant à l’offre annoncée, annexée au second courriel du 16 décembre précité.

Cependant la SAS HUMAN IMMOBILIER verse aux débats l’offre manuscrite rédigée par Messieurs [R] [W] et [N] datée et signée du 16 décembre 2021.

Face au silence de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] à leurs différentes sollicitations, la SAS HUMAN IMMOBILIER leur écrivait par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 décembre 2021pour leur rappeler l’existence de l’offre au prix et conditions du mandat et leur obligation de ratifier la vente.

Le 22 décembre suivant, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] se contentaient d’un courrier de rétractation du mandat invoquant l’application du régime de l’article L 221-18 du code de la consommation pour les contrats conclus hors établissement.

Ils n’évoquaient nullement l’absence de transmission de l’offre.

Il est donc établi, malgré les dénégations de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] dans le cadre de la présente instance, que l’offre écrite leur a bien été communiquée par la SAS HUMAN IMMOBILIER.

N° RG 23/10602 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YRNT

Enfin, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] évoquent s’être valablement rétracté de leurs engagements nés du mandat par courrier recommandé daté du 22 décembre 2021.

Cependant, il a été jugé ci-dessus que les dispositions de l’article L 221-18 du code de la consommation dont l’application est invoquée dans ce courrier est inapplicable au cas d’espèce, le contrat ne relevant pas des contrats conclus hors établissement.

Il ressort de l’ensemble que malgré la transmission d’une offre d’achat écrite aux prix et conditions prévus au contrat et comportant l’identité précise des acquéreurs, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ont refusé de ratifier la vente.

Dès lors conformément aux stipulations contractuelles précitées, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles et sont débiteurs du montant de la clause pénale prévue au contrat fixé à 24 500 euros.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] sollicitent dans l’hypothèse où ils seraient déclarés redevables de l’indemnité au titre de la clause pénale de réduire son montant en raison, selon eux, du caractère aléatoire de la régularisation finale de la vente dépendant de différentes conditions.

Si effectivement la régularisation définitive de la vente comporte un aléa lié notamment à l’obtention par les acquéreurs de leur prêt immobilier, la clause pénale vient sanctionner le seul refus des vendeurs de ratifier l’offre correspondant au mandat et non l’absence de finalisation de la vente.

De même, son quantum fixé au montant de la rémunération due en cas de vente n’apparaît pas manifestement excessif.

La SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y].

La solidarité ne se présumant pas et le contrat ne comportant aucune clause de solidarité, cette demande sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] seront condamnés à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 24 500 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021 date de la mise en demeure.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] de leur demande de nullité du mandat de vente signé le 15 décembre 2021 avec la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Condamne Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 24 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année au moins.

Condamne Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [T] [I] et Madame [B] [Y] aux dépens de l’instance.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT