Minute n° 26/129

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

============

JUGEMENT du 03 Avril 2026

__________________________________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2]

représenté parla société son syndic CITYA MELLINET

[Adresse 3]

[Localité 1]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Madame [A] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel BLANCHARD

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 Janvier 2026

date des débats : 23 Janvier 2026

délibéré au : 03 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

N° RG 26/00060 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OIQA

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET a fait assigner Madame [A] [V] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 7]

[Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame [A] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET, la somme totale de 3057,68 euros, correspondant à :

—  1780,88 euros à titre principal, charges arrêtées au 21 novembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  1276,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER Madame [A] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET, la somme totale de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [A] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET, la somme totale de 2.154 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER I’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [A] [V], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET fait valoir que Madame [A] [V] est propriétaire des lots n°4, n°13 et n°21 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1].

La débitrice ne s’acquitte que très irrégulièrement et partiellement du paiement de ses charges

de copropriété en dépit de lettres de relance et de mise en demeure. Le Syndicat des copropriétaires a été contraint de lui adresser une lettre RAR de mise en demeure du 13 juin 2025.

Selon décompte arrêté au 21 novembre 2025, la débitrice est redevable envers la Copropriété

d’une somme totale de 3 057,68 euros, au titre d’un arriére de charges (1780,88 euros) et des frais engendrés par cet arriére (1276,80 euros). Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Madame [A] [V] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET a comparu représenté par son conseil.

Madame [A] [V] ni présente ni représentée, a été citée à étude.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [A] [V], ni présente ni représentée, a été citée à étude , la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier produit aux débats :

— un relevé de propriété

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges au 21 novembre 2025

— les appels de fonds 2025

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2025

— le contrat désignant en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que Madame [A] [V] n’a pas effectué l’intégralité des paiements de charges de copropriété en dépit des démarches amiables à cette fin.

La débitrice est redevable d’un solde de 1 780,88 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 21 novembre 2025.

Par conséquent, le Tribunal condamne la débitrice au paiement des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 21 novembre 2025, d’un montant de 1 780,88 euros ;

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 avec capitalisation des intérêts échus sur une année entière .

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais nécessaires justifiés s’élèvent 316 ,80 euros selon décompte arreté au 21 novembre 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif. Le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier dusyndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaires dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.

En n’honorant pas les appels de charges la débitrice expose et contraint en fait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’elle contrarié injustement.

Or, les manquements apportés par un copropriétaire au paiement de ses charges, sans justifier

de raisons expliquant sa carence, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier y compris au titre des démarches pour recouvrer les sommes dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Madame [A] [V] est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [V] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice la société CITYA MELLINET les sommes de :

—  1 780,88 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arreté au 21 novembre 2025, cette somme produisant des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 avec capitalisation des intérêts échus sur une année entière,

—  316 ,80 euros au titre des frais nécessaires arrêté au 2025 selon décompte arreté au 21 novembre 2025,

—  800 euros de dommages-intérêts au titre de dommages et interets pour résistance abusive ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Muriel BLANCHARD, Vice-présidente et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,