SG

LE 30 SEPTEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 20/03881 – N° Portalis DBYS-W-B7E-KZP2

S.A. ORANGE

C/

S.C.I. DU [L] – HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119

Société PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL ASEVEN

la SELARL AXLO – 74

M^e Emmanuelle BLOND – 191

M^e Florence BOUTHILLIER

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 01 AVRIL 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 25 JUIN 2025 prorogé au 27 AOUT 2025 puis au 30 SEPTEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A. ORANGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Florence BOUTHILLIER, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DU PERRAY – HALUCHERE RCS NANTES n°326 286 119, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

Société PARIS-GESTION RCS NANTES n°333 400 349, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE a consenti à la S.N.C. PARIS-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 3], à NANTES.

Par acte sous seing privé du 7 juin 2007 à effet à compter du 1er avril 2017, la S.N.C. PARIS-GESTION a donné en sous-location à la société ORANGE, avec l’accord de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, un local situé au sein de ce centre commercial “PARIDIS” (constituant le lot n°125) d’une superficie de 134 m², et ce, pour une durée de 10 ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors TVA et hors charges de 103.200 €.

Suivant exploit d’huissier du 28 juillet 2016, la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont donné congé à la société ORANGE pour le 31 mars 2017, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant une réorganisation des activités commerciales exploitées”.

Par acte d’huissier délivré le 21 septembre 2020, la société ORANGE a fait assigner la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 11 avril 2019, à la demande de la S.N.C. PARIS GESTION et de la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société ORANGE en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [E] [N].

Le 22 mars 2020, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 4 décembre 2023, la société ORANGE sollicite du tribunal de :

Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu l’article 1343-2 du Code civil,

Vu l’article L145-14 et L 145-28 du code de commerce,

Vu le bail commercial en date du 7 juin 2007,

Vu le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction en date du 28 juillet 2016,

Vu les pièces versées au débat,

A titre liminaire

— JUGER que les conclusions n°III de la société DU PERRAY HALUCHERE et de la société PARIS GESTION notifiées par RPVA le 10 octobre 2023 sont intervenues en violation du principe du contradictoire et du principe de la loyauté procédurale, prévus aux articles 15 et 16 du Code de procédure civile

En conséquence

— ORDONNER le rejet des conclusions n°III et des conclusions n°IV de la société DU PERRAY HALUCHERE et de la société PARIS GESTION notifiées par RPVA respectivement le 10 octobre 2023 et le 16 octobre 2023,

A titre principal

Il est demandé au Tribunal de :

— DEBOUTER la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— JUGER que l’éviction de la société ORANGE des locaux qu’elle exploite dans le centre commercial PARIDIS entrainera la disparition du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 661.087 euros au titre de l’indemnité principale de remplacement,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 66.108,76 euros au titre des frais de remploi,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 9.604 euros au titre des frais de déménagement et installations spécifiques,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 12.120 euros au titre de la perte sur stock,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 3.000 euros au titre des frais divers,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 55.665 euros au titre du trouble commercial,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à rembourser à la société ORANGE les éventuelles indemnités de licenciement,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 293.920 euros au titre des frais de réinstallation,

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire, le Tribunal considérait que le fonds de commerce de la société ORANGE peut être transféré, il lui est demandé de :

— DEBOUTER la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à rembourser à la société ORANGE le coût de l’acquisition du droit au bail ou du droit d’entrée ou du pas de porte qui serait réglé par la société ORANGE pour s’installer dans de nouveaux locaux,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 66.108,76 euros au titre des frais de remploi,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 9.604 euros au titre des frais de déménagement et installations spécifiques,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 12.120 euros au titre de la perte sur stock,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 3.000 euros au titre des frais divers,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 55.665 euros au titre du trouble commercial,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à rembourser à la société ORANGE les éventuelles indemnités de licenciement,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 293.920 euros au titre des frais de réinstallation,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à régler à la société ORANGE la somme de 185.750 euros au titre des travaux non amortis,

En tout état de cause

— JUGER que la valeur locative des locaux exploités par la société ORANGE s’élève à la somme annuelle de 150.487 euros HC HT,

— JUGER que l’abattement afférent à la précarité de l’occupation est de 20%,

— JUGER que le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ORANGE depuis le 1er avril 2017 s’élève à la somme annuelle de 120.389,60 euros HT HC,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à rembourser à la société ORANGE, dans les quinze jours de la décision à intervenir, la différence entre les indemnités d’occupation effectivement réglées par la société ORANGE depuis le 1 er avril 2017 et les indemnités effectivement dues en application de la décision à intervenir,

— JUGER que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,

— JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions des articles 1343-2 du Code Civil,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à payer les coûts, frais et honoraires de l’expertise et rembourser à la société ORANGE les sommes qu’elle a d’ores et déjà réglées de ce chef,

— CONDAMNER, in solidum, la société DU PERRAY HALUCHERE et la société PARIS GESTION à payer à la société ORANGE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 16 octobre 2023, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE sollicitent du tribunal de:

Vu les articles L.145 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Vu le bail commercial en date du 7 juin 2007,

Vu le congé sans offre de renouvellement en date du 28 juillet 2016,

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 20 mars 2020,

A titre principal,

1°/ – Débouter la Société ORANGE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

2°/ – Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 mars 2017,

3°/ – Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, à la somme globale de 442.233,75 € se décomposant comme suit :

— Indemnité principale : 442.233,75 €

— Indemnités accessoires :

o Perte sur stocks

o Frais de licenciement

Sur présentation de justificatifs

Sur présentation de justificatifs Dossier : PARIS-GESTION / ORANGE

4°/ – Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION est fixée, en cas de transfert de fonds de commerce de la Société ORANGE, à la somme globale de 193.373 € se décomposant comme suit :

A titre subsidiaire,

5°/ – En cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société ORANGE au titre trouble commercial, des frais de remploi, des frais de déménagement et des frais de réinstallation, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement :

— Juger que l’indemnité au titre des frais de remploi due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, à la somme de 30.956 € ;

— Juger que l’indemnité au titre du trouble commercial due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, à la somme de 34.791 € ;

— Juger que l’indemnité au titre des frais de réinstallation due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, à la somme de 147.000 € ;

— Juger que l’indemnité au titre des frais de déménagement due par les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION serait fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société ORANGE, à la somme de 8.500 € ;

— Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte séquestre du Conseil des Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, Maître [G] [V];

— Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société ORANGE sur communication aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION des justificatifs de la réinstallation effective de la Société ORANGE;

— Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société ORANGE dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités au profit de la Société ORANGE ;

En toute hypothèse,

6°/ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la Société ORANGE aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, depuis le 1 er avril 2017

o Frais de remploi 16.166,00 €

o Frais de déménagement 8.500,00 €

o Perte sur stocks Sur justificatifs

o Frais divers 1.500,00 €

o Trouble d’exploitation 20.207,00 €

o Frais de réinstallation 147.000,00 €

jusqu’à la remise des clés, à la somme de 150.487 € hors taxe, hors charge par an, sauf à parfaire ;

7°/ Condamner la Société ORANGE à payer aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1 er avril 2017 jusqu’à la remise des clés et correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation fixée par le Tribunal ;

8°/ Condamner la Société ORANGE, en application de l’article 53 du bail commercial en date du 7 juin 2007, à payer aux Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION, les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le depuis 1 er avril 2017, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ;

9°/ – Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil;

10°/ Condamner la Société ORANGE au paiement de la somme de 8.000 € au profit des Sociétés SCI DU PERRAY-HALUCHERE et PARIS-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

11°/ Condamner la Société ORANGE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé au 27 août 2025 puis au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la société ORANGE s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE étant toujours en cours.

Sur la demande de rejet des dernières conclusions de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

La demande apparaît sans objet dès lors que l’ordonnance de clôture a été reportée au 30 janvier 2025.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s’applique, sans qu’aucune règle impérative de calcul ne s’impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité principale d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité principale d’éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l’énumération n’est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l’activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

— que l’expert judiciaire a relevé que la mise à disposition de locaux similaires en galerie commerciale est inexistante;

— que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.N.C. PARIS GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la société ORANGE pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration sur lequel aucune information n’est donnée, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle, étant relevé qu’elles ne peuvent à l’évidence à cet égard, se contenter d’affirmer que la société ORANGE n’a jamais indiqué qu’elle entendait se réinstaller.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la société ORANGE va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

Après la mise en oeuvre de deux méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels / par la rentabilité), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 505.410 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 40 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), soutenant qu’un coefficient intermédiaire de 50 % devait être appliqué, elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération l’emplacement géographique du local dans l’un des plus grands centres commerciaux de NANTES tel que cela résulte clairement de son rapport, rappelant que Nantes n’était que la 6ème ville de France.

L’indemnité principale due à la société ORANGE sera donc fixée à la somme de 505.410,00 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable de ces frais, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a indiqué qu’il n’existe pas de fonds de commerce de téléphonie à vendre, et qu’il ne peut y avoir de frais d’enregistrement.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert.

En conséquence, à défaut d’acquisition d’un fonds de même activité, il n’y a pas lieu d’indemniser la société ORANGE de ce poste.

Sur les frais de déménagement dse installations spécifiques

La société ORANGE sollicite le paiement de la somme de 9.604 euros HT à ce titre. L’expert judiciaire a relevé que le devis a été fourni par une entreprise de la région parisienne, et qu’une entreprise locale réaliserait ces travaux à un coût moindre.

Il y a lieu de retenir le chiffrage retenu par l’expert, soit la somme de 8.500 euros.

En conséquence, l’indemnité due à ce titre sera donc fixée à la somme de 8.500 euros.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire a évalué la perte de stock, en cas de remplacement, à 3 % pour produits abîmés lors des manipulations, soit la somme de 12.130 euros.

Aucune contestation n’a été soulevée sur ce point par les parties.

L’indemnité due à ce titre à la société ORANGE sera donc fixée à la somme de 12.120 euros.

Sur les frais divers

La société ORANGE sollicite le paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais divers. Cependant, l’expert n’a retenu aucune indemnité dans l’hypothèse de “remplacement”.

En conséquence, s’agissant de frais accessoires à la demande d’indemnité de remplacement, la société ORANGE sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la société ORANGE est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l’exploitation de son fonds.

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d’arrêt d’exploitation.

L’indemnité due à ce titre à la société ORANGE sera donc fixée à la somme de 34.791 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. Ils ne sont dus que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

— qu’il est constant que les frais de réinstallation sont dus même en cas de disparition du fonds de commerce;

— que la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE ne démontrent aucunement que la société ORANGE ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la société ORANGE.

Dans ces conditions, la société ORANGE est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 147.000,00 euros.

L’indemnité due à ce titre à la société ORANGE sera donc fixée à la somme de 147.000,00 euros.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la société ORANGE dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur l’indemnité de licenciement

L’expert n’a retenu aucun indemnité de licenciement, et il y a lieu de débouter la société ORANGE de la demande formée à ce titre.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la société ORANGE s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse:

— indemnité principale 505.410,00 €

— indemnités accessoires

• frais de déménagement 8.500,00 €

• perte de stock 12.120,00 €

• trouble commercial 34.791,00 €

• frais de réinstallation 147.000,00 €

total 707.821,00 €

En conséquence, la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront condamnées à payer à la société ORANGE la somme de 707.821,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil, outre la capitalisation des intérêts à échoir.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la société ORANGE

Il résulte de l’article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, distincte du loyer, calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 mars 2017 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La société ORANGE est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2017.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 1.024,00 euros par m² par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est pas contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 15% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 127.913,98 euros par an (pour une surface pondérée de 146,96 m²).

Contrairement à ce que soutiennent la S.N.C. PARIS-GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, cet abattement de précarité de 15 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que la société ORANGE s’est retrouvée dans l’impossibilité de faire de projets à long terme et de réaliser des investissements dans les locaux.

L’indemnité d’occupation due par la société ORANGE sera donc fixée à la somme de 127.913,98 euros par an H.T. et H.C. depuis le 1er avril 2017.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la société ORANGE n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE qui succombent à l’action, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la société ORANGE a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire apparaît nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire.

Il y a donc lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la société ORANGE :

— indemnité principale 505.410,00 €

— indemnités accessoires

• frais de déménagement 8.500,00 €

• perte de stock 12.120,00 €

• trouble commercial 34.791,00 €

• frais de réinstallation 147.000,00 €

total 707.821,00 €

CONDAMNE en conséquence la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société ORANGE la somme de 707.821,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts à échoir;

DÉBOUTE la société ORANGE de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société ORANGE à la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE, depuis le 1er avril 2017 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 127.913,98 euros hors taxes et hors charges par an ;

DÉBOUTE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. PARIS GESTION et la S.C.I. DU PERRAY-HALUCHERE à payer à la société ORANGE la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART