MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00090 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DN2Q

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. SIVERLUD C/ S.A.S. LOLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Délivrées le 11 Septembre 2025

Copie exécutoire a été délivrée à M^e GILLE le :

DEMANDERESSE

S.C.I. SIVERLUD, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 417 811 122, dont le siège social est sis 54 Grande Rue – 38138 LES COTES D’AREY

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.S. LOLA, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 802 685 735, dont le siège social est sis Grande Rue – 38138 LES COTES D’AREY

représentée par Maître Alexia CHARAPOFF de la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Maître Ghislaine BETTON de la SELARL PIVOINE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 10 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue le 11 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2014, la SCI SIVERLUD a donné à bail commercial à la société LA SARAZINE des locaux situés Grande Rue à Les Côtes-d’Arey (38138), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors taxes, outre les charges locatives et taxes foncières.

Par acte sous seing privé du 19 mai 2014, la société LA SARAZINE a donné, avec l’accord de la bailleresse, l’exploitation de son fonds de commerce en location-gérance à la société LOLA, assortie d’une promesse de vente de ce fonds.

Par acte de cession en date du 15 novembre 2021, la société LA SARAZINE a cédé son fonds de commerce et son droit au bail des locaux dans lesquels est exploité ledit fonds à la société LOLA.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, à la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, pour une somme de 4 243,20 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er août 2024.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir entre les parties.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI SIVERLUD a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 2 avril 2025, la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles L145-41 à L145-60 du code de commerce, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 12 juin 2025, 19 juin 2025 et 10 juillet 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI SIVERLUD demande au juge des référés de :

— débouter la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, de l’ensemble de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 4 673,16 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 23 juin 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— à titre subsidiaire, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance d’un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise,

— la condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle rappelle que le contrat de bail et l’acte de cession du fonds de commerce n’opposent pas les mêmes parties. Elle relève que les droits et obligations issus du contrat de bail sont différents de ceux résultant du contrat de location-gérance et de l’acte de cession du fonds de commerce. Elle considère que la société LOLA est tenue du règlement des loyers impayés, nonobstant le fait qu’elle n’était plus débitrice de redevances de location-gérance à l’égard de la société LA SARAZINE, lors de la signature de l’acte de cession. Elle ajoute que le commandement de payer et le décompte qui est y annexé permettent à la société locataire de mesurer exactement les injonctions qui lui sont faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

Elle fait valoir, par ailleurs, que la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges. Elle allègue que tous les règlements justifiés ont été imputés du décompte locatif ; que la locataire ne conteste ni sa qualité de débitrice au jour du commandement de payer, ni le fait de n’avoir pu régulariser sa situation avant le terme prévu par le commandement de payer. Enfin, elle prétend que la société défenderesse ne justifie aucunement de sa situation économique et financière pour solliciter l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, demande au juge des référés de :

A titre principal,

— relever l’existence d’une contestation sérieuse, et l’absence d’obligation non sérieusement contestable, faisant échec aux conditions de saisine du juge des référés,

— déclarer n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 6 septembre 2024,

— écarter, en conséquence, l’application de la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 2 janvier 2014,

A titre très subsidiaire,

— fixer à la somme de 357,34 euros le montant réel de l’arriéré dû par la société LOLA,

— déclarer abusive et manifestement disproportionnée la mise en œuvre de la clause résolutoire,

— écarter, en conséquence, l’application de la clause résolutoire du contrat de bail commercial du 2 janvier 2014,

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire si elle était constatée acquise,

— fixer à la somme de 357,34 euros le montant réel de l’arriéré dû par la société LOLA,

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois,

En tout état de cause,

— débouter la SCI SIVERLUD de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle conteste le principe et le montant de l’arriéré locatif. Elle affirme avoir réglé l’ensemble des sommes dues au jour de la cession du fonds de commerce, de sorte qu’aucun arriéré locatif n’est dû pour la période antérieure à l’acte de cession. Elle souligne l’incohérence du décompte locatif présenté par la bailleresse, lequel fait état de loyers impayés pourtant soldés lors de la signature de la cession du fonds de commerce. Elle invoque, à cet égard, la nullité du commandement de payer. Elle soutient que la somme de 4 050 euros n’aurait pas dû être portée au débit de son compte locataire.

Elle fait valoir, en outre, les difficultés de sa situation économique et financière. Elle relève que son dernier bilan comptable fait état d’un résultat net à hauteur de 2 119 euros pour l’exercice 2023 et d’un résultat négatif à hauteur de 13 274 euros pour l’exercice 2024. Elle déclare avoir apuré la dette locative à hauteur de 2 000 euros, en procédant à des versements mensuels d’un montant de 250 euros en sus du loyer courant.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur.

Le commandement doit permettre au preneur de connaître précisément la nature et le montant des sommes réclamées pour lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant, de formuler des contestations.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial contient une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En vertu de cette clause, un commandement de payer a été délivré le 6 septembre 2024 par la SCI SIVERLUD à la société LOLA, qui vient aux droits de la société LA SARAZINE en application de l’acte de cession en date du 15 novembre 2021, pour avoir paiement de la somme de 4 243,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er août 2024.

En annexe du commandement figure le détail des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

La société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, critique la régularité du commandement délivré et invoque la mauvaise foi de la bailleresse en ce qu’elle lui a réclamé un arriéré locatif manifestement erroné.

La société défenderesse conteste devoir être redevable d’un arriéré de loyers pour la période antérieure à la cession du fonds de commerce. Elle fait observer qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des redevances de location-gérance auprès de la société LA SARAZINE.

Il est constant que l’acte de cession du fonds de commerce prévoit, en page 4, une clause intitulée “Prix de cession” laquelle stipule que “le paiement [du solde du] prix de cession met définitivement fin au contrat de location gérance initialement conclu entre les Parties, ces dernières reconnaissant expressément ne plus se devoir aucune redevance de location gérance, à l’exception d’une redevance due pour un montant de 1 000 € HT, soit 1 200 € TTC et d’un reliquat de TVA dû sur des loyers antérieurs pour un montant de SIX CENT (600) euros. En conséquence, la société LOLA verse ce jour, à LA SARAZINE, une somme de MILLE HUIT CENTS EUROS (1 800 €), par chèque de banque, en paiement de loyers antérieurs et reliquat de TVA”.

Cet acte rappelle également en son article 3 intitulé “locaux d’exploitation”, page 3, que “le Bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 1er janvier 2014 pour se terminer le 31 décembre 2023, moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises de HUIT CENTS EUROS (800 €). L’Acquéreur déclare parfaitement le connaître, le Bail lui ayant été transféré dans le cadre du contrat de location gérance. Il sera, pendant le temps restant à courir du Bail, locataire des locaux”.

S’il résulte de ces stipulations que la société LOLA n’est plus débitrice de redevances de location-gérance, elle n’en reste pas moins redevable, envers la bailleresse, des sommes dues en exécution du bail commercial afférent au fonds cédé.

Dès lors, l’obligation pour la société LOLA de garantir à la SCI SIVERLUD le paiement des loyers et charges dus pour la période antérieure à la cession du fonds n’est en soi pas sérieusement contestable.

La défenderesse soulève encore l’incohérence et l’imprécision du décompte sur lequel se fonde le commandement.

Il est observé d’emblée que ce décompte met au débit du compte locatif le loyer du mois de juin 2020 de 800 euros, le “terme” de novembre 2020 de 1 600 euros, et le “terme” de novembre 2021 de 1 600 euros.

Si le loyer de juin 2020 correspond au montant normal de l’échéance courante, les décomptes produits ne justifient pas ni n’explicitent la mise au débit des sommes correspondant aux termes de novembre 2020 et de novembre 2021, de sorte que ces dernières apparaissent éminemment contestables.

Il est également relevé que les chèques remis en règlement des loyers d’août, septembre et octobre 2023, ont été contrepassés pour défaut de provision.

Il n’est pas discuté que les règlements effectués par chèques n'° 558, 564, 574 et 608 ont été mis par erreur au crédit du compte locatif de la société LOLA.

De même, il n’est pas non plus contesté que des frais d’impayés ont été facturés à tort à la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”.

Il est constant qu’un commandement de payer n’en demeure pas moins valable à hauteur des sommes justifiées.

En l’état de ce qui précède, il doit être constaté que le commandement délivré est fondé au moins partiellement.

La société défenderesse ne conteste pas n’avoir pas satisfait, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aux causes du commandement ainsi délivré.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Toutefois, au vu du bilan comptable de la société LOLA et des efforts de règlement entrepris par celle-ci, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

La société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, sera déboutée du surplus de ses demandes.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI SIVERLUD produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 4 673,16 euros au 23 juin 2025.

De ce montant ont donc déjà été déduits les frais d’impayés d’un montant total de 100 euros, le versement de 250 euros effectué le 23 juin 2025, et les règlements par chèque imputés par erreur au crédit du compte locatif à hauteur de 2 401, 25 euros.

Compte tenu des développements qui précèdent, il convient de déduire de ce montant de 4673,16 euros, les sommes réclamées au titre du terme de novembre 2020 et de novembre 2021, d’un montant respectif de 1 600 euros.

Il est observé que la méthode de calcul décrite par la société défenderesse dans ses écritures se heurte à des contestations sérieuses.

Ainsi, au vu de ces éléments, l’obligation de la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 23 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 473,16 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

— Sur les demandes accessoires :

La société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions susvisées.

En revanche, aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande de la SCI SIVERLUD formée sur le même fondement. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 octobre 2024 à minuit,

CONDAMNONS la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, à payer à la SCI SIVERLUD la somme par provision de mille quatre cent soixante-treize euros et seize centimes (1 473,16 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 23 juin 2025,

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à la condition que la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, se libère des sommes ci-dessus allouées par 5 versements mensuels de deux cent cinquante euros (250 euros), le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés Grande Rue à Les Côtes-d’Arey (38138),

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, devra payer mensuellement à la SCI SIVERLUD, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société LOLA, exerçant sous l’enseigne “LA SARAZINE”, à payer à la SCI SIVERLUD la somme de huit cents euros (800 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 11 septembre 2025,

La Greffière La Présidente