SG

F.C

LE 19 MARS 2026

Minute n°

N° RG 22/01897 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LSHZ

[F] [E]

[S] [Z]

C/

[R] [C] Notaire associé exerçant au sein de la société « ACTORIA NOTAIRES ASSOCIES »

S.A.R.L. NORD [Localité 1] TRANSACTIONS,

Le 19/03/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

Me [Localité 2]

M^e NICOLAS

copie certifiée conforme

délivrée à

M^e LE MASSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [F] [E]

née le 19 Octobre 1958 à [Localité 4] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Monsieur [S] [Z]

né le 28 Juillet 1972 à [Localité 3] ([Localité 1] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Maître [R] [C] Notaire associé exerçant au sein de la société « ACTORIA NOTAIRES ASSOCIES », demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.A.R.L. NORD [Localité 1] TRANSACTIONS,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, immatricumlée au RCS de [Localité 3] sous le N° 433 727 138, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DES MOTIFS

Suivant compromis de vente du 22 octobre 2018, rédigé par la SARL Nord [Localité 1] Transactions, Madame [N] [V] a vendu à Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [E] une maison d’habitation, sise au [Adresse 4] à [Localité 5] ([Localité 1]-Atlantique), cadastrée section WO, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], moyennant le prix de 640 000 euros, outre des honoraires de négociation au bénéfice de l’agence immobilière d’un montant de 18 000 euros.

Le 5 avril 2019, la vente a été réitérée par acte authentique reçu par Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], avec la participation de Maître [X], notaire à [Localité 6], assistant les acquéreurs.

Reprochant aux professionnels intervenus à la vente de ne pas les avoir informés des caractéristiques urbanistiques du terrain, notamment de l’impossibilité découlant du plan local d’urbanisme d’y faire édifier un espace de stockage pour leurs véhicules de collection, M. [Z] et Mme [E] ont assigné, par actes du 25 avril 2022, devant le tribunal judiciaire de Nantes l’agence immobilière et le notaire en indemnisation.

En l’état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 29 juin 2023, Mme [F] [E] et M. [S] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

Les recevoir en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; En conséquence, juger que la SARL Nord [Localité 1] Transactions a manqué à son devoir de conseil et d’information ; Juger que Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], a manqué à son devoir de conseil et d’information ; Condamner la SARL Nord [Localité 1] Transactions à leur verser à la somme de 18 000 euros, correspondant au montant des honoraires facturés dans le cadre de la transaction litigieuse ; Condamner in solidum la SARL Nord [Localité 1] Transactions et Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], à leur verser la somme de 71 935,31 euros au titre du delta exposé pour l’acquisition d’un espace de stockage de capacité équivalente ; Condamner in solidum la société Nord Lorie Transactions et Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], à leur verser les sommes suivantes : – 2 590,00 euros au titre du remboursement des loyers et de l’assurance du bâtiment de stockage sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;

—  6 387,00 euros au titre des frais de notaire correspondant à l’acquisition du bâtiment de stockage sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;

—  9 257,22 euros au titre des intérêts bancaires ;

—  4 762,84 euros au titre du remboursement des loyers du garage sis [Adresse 6] à [Localité 8] (91) ;

—  15 000,00 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamner in solidum la société Nord [Localité 1] Transactions et Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum la société Nord [Localité 1] Transactions et Maître [R] [C], notaire à [Localité 3], aux entiers dépens de l’instance, dont distraction.

Pour voir engager la responsabilité de l’agence immobilière, ils soutiennent que la société Nord [Localité 1] Transactions a manqué à son obligation d’information et de conseil. Ils assurent que lors de la visite du bien, ils ont spécifié à l’agent immobilier la nécessité pour eux de pouvoir faire édifier un garage ou un espace de stockage pour accueillir leurs voitures de collection et que ce dernier, conscient du caractère primordial de ce critère pour eux, leur a transmis un devis pour la construction d’un garage de 115 m2, de nature à leur laisser croire que le terrain était constructible et que l’édification souhaitée d’un garage ne posait aucune difficulté. Ils précisent que le fait que ce devis soit établi au nom de l’agent immobilier qui a sollicité ce chiffrage, dans la mesure où ils n’étaient pas encore propriétaires du terrain, est sans incidence. Ils précisent que la société Nord [Localité 1] Transactions ne peut invoquer l’absence de conditions suspensives, dès lors qu’il lui revenait, en tant que professionnelle, de prévoir les conditions suspensives utiles. Ils en concluent qu’en omettant de se renseigner sur les caractéristiques urbanistiques du bien proposé à la vente et en leur faisant croire à la possibilité de réaliser leur projet, la société Nord [Localité 1] Transactions a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle et à la priver de sa rémunération. Ils précisent que la responsabilité de l’agent immobilier ne saurait être effacée par celle du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage.

Pour voir engager la responsabilité du notaire, M. [Z] et Mme [E] font valoir que M. [C] a manqué à son obligation d’information, de renseignement et de conseil. Ils soutiennent que le notaire, chargé d’authentifier une promesse de vente d’un terrain, doit se renseigner sur la possibilité de construire sur un tel terrain, mettre en garde l’acheteur contre les conséquences d’un éventuel refus d’autorisation de construire et informer l’acquéreur de la possibilité d’insérer dans l’acte de vente une condition résolutoire relative à l’obtention d’un permis de construire. Selon eux, M. [C] ne les a pas alertés sur les caractéristiques urbanistiques du terrain annexé à la maison pour laquelle ils se sont portés acquéreurs et de l’impossibilité d’y faire construire un bâtiment n’étant pas en lien avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière, alors qu’il devait se renseigner sur leur intention d’édifier une construction sur le terrain litigieux.

Au titre de leurs préjudices, M. [Z] et Mme [E] sollicitent le remboursement des frais de l’agence immobilière à hauteur de 18 000 euros.

Ils sollicitent également le remboursement des loyers (150 euros par mois) et de l’assurance (6,99 euros par mois) du bâtiment de stockage sis à [Localité 7], qu’ils ont été contraints de prendre en location pour stocker leurs véhicules de collection à compter du 1er décembre 2019 et ce, jusqu’au 13 avril 2021, date à laquelle ils ont fini par acquérir le bien, soit pendant 16 mois et demi, soit 2 475 euros de loyers et 115 euros d’indemnités d’assurance, soit la somme totale de de 2 590 euros.

Ils invoquent en outre le remboursement des frais de notaire correspondant à l’acquisition du bâtiment de stockage sis à [Localité 7] (6 387 euros) et de la différence de prix entre le devis de construction du garage de cinq voitures d’un montant de 38 064,69 euros, sur la base duquel ils se sont engagés dans l’acquisition litigieuse, et l’espace de stockage d’une capacité de stockage équivalente, qu’ils n’auraient pas acquis s’ils avaient pu construire le garage projeté sur le terrain acquis à [Localité 5], soit la somme de 71 935,31 euros.

Ils font de surcroît état d’un préjudice lié aux intérêts bancaires du prêt contracté pour l’acquisition du bâtiment de stockage sis à [Localité 7], soit la somme de 9 257,22 euros, qu’ils n’auraient pas exposé s’ils avaient pu faire édifier le garage de 115 m2 sur le terrain attenant à leur maison.

Ils sollicitent de plus le remboursement des loyers (207,08 euros par mois) du garage sis [Adresse 6] à [Localité 8] (91), dont la location s’est avérée nécessaire du 1er novembre 2019 au 28 septembre 2021, soit pendant 23 mois, faute de places suffisantes dans le bâtiment de stockage sis à [Localité 7], soit la somme totale de 4 762,84 euros (= 207,08 x 23).

M. [Z] et Mme [E] invoquent enfin un préjudice moral, consistant en la déception d’avoir dû reconsidérer leurs projets d’avenir, faute d’avoir pu mener à bien leur projet immobilier.

*

**

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, la SARL Nord [Localité 1] Transactions demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1353 et 1371 du code civil, des articles 6, 9, 514-1 et 514-2 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Juger que M. [Z] et Mme [E] ne rapportent pas la preuve d’un manquement de sa part à son obligation d’information et de conseil ; En conséquence, débouter M. [Z] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre; A titre subsidiaire,

Constater que M. [Z] et Mme [E] ne justifient d’aucun préjudice, présentant un lien de causalité direct avec son intervention; En conséquence, débouter M. [Z] et Mme [E] de leurs demandes indemnitaires à son encontre; En tout état de cause,

écarter l’exécution provisoire ; Condamner M. [Z] et Mme [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [Z] et Mme [E] aux entiers dépens.

Pour contester toute faute, elle soutient que les demandeurs ne produisent aucun élément attestatant de leur souhait particulier de faire édifier un garage permettant d’accueillir leurs véhicules de collection. Elle souligne au contraire que le compromis de vente ne comporte aucune mention ou condition suspensive relative à la construction d’un garage et que l’acte authentique de vente indique que les acquéreurs ont déclaré n’avoir pas fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de réitération de la vente. Elle fait observer que M. [Z] et Mme [E] n’ont pas déposé de permis de construire pour l’édification d’un garage, de sorte qu’ils ne justifient pas de l’impossibilité de construire le garage. Elle s’étonne qu’alors qu’ils prétendent avoir pris conscience de l’impossibilité de réaliser leur projet lors de la signature de l’acte authentique de vente, ils aient attendu quatre mois après la vente pour se plaindre de l’existence d’un préjudice tiré du fait que le terrain cédé serait non constructible et plus de trois ans pour l’assigner. Elle conteste en outre que le terrain acquis serait dans son ensemble inconstructible, dès lors que deux des parcelles acquises se situent en zone Ah2, zone sur laquelle il était possible de réaliser soit une « extension mesurée » de l’habitation à hauteur de « 30% de l’emprise au sol originelle du bâtiment », soit une « annexe à l’habitation principale « dans la limite d’un bâtiment de 30 m² d’emprise au sol ». S’agissant du devis produit, elle expose qu’il a été établi à l’attention de l’agent immobilier lui-même, en vue de la construction d’un garage sur un terrain lui appartenant à [Localité 9], dans le cadre de son activité de négoce de vêtements, et que celui-ci l’a transmis aux demandeurs simplement pour leur donner un ordre d’idée du coût de construction d’un garage de 115 m2. Selon elle, ce devis ne permet pas de présager des règles d’urbanisme applicables, des conditions d’obtention d’un permis de construire et par suite de la faisabilité d’un projet de construction, et s’engager dans un tel projet immobilier sur la seule base de ce devis, ainsi que les demandeurs le soutiennent, est constitutif d’une erreur. Elle fait observer au demeurant que ce devis concerne la réalisation d’un garage de 115 m2, alors que les demandeurs se prévalent aujourd’hui d’avoir dû prendre en location puis acquérir 2 bâtiments de stockage sur un terrain de « 9 ares 47 centiares » [Localité 10] ainsi qu’un garage supplémentaire en région parisienne à [Localité 8] correspondant à leur besoin.

A titre subsidiaire, la SARL Nord [Localité 1] Transactions conteste les préjudices allégués par les demandeurs. Elle estime que ces derniers ne sont pas fondés à solliciter la restitution des honoraires de négociation, alors qu’ils ne remettent pas en cause la vente intervenue et qu’ils habitent effectivement dans la maison acquise. Ils contestent la demande au titre de la différence de prix entre le devis de construction d’un garage et l’espace de stockage loué puis acquis, alors que les biens pris en location, dont deux bâtiments sont à usage de stockage de matériel viticole ou de vin, d’une superficie de 947 m2, ne correspondent pas au même projet. Il en est de même des frais de notaire et des intérêts bancaires allégués, dont elle souligne que M. [Z] et Mme [E] ont choisi d’engager. Elle s’oppose également à la demande au titre des loyers et assurance pour la location d’un troisième lieu de stockage. Elle fait observer que ce local est éloigné de plusieurs centaines de kilomètres du bien litigieux et que les demandeurs se contentent de verser des quittances de loyers quasiment illisibles. Elle conteste enfin que M. [Z] et Mme [E] puissent se prévaloir d’un préjudice moral, alors qu’ils ont déclaré par acte authentique n’avoir jamais fait de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition déterminante de la vente.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2022, M. [R] [C], notaire à [Localité 3], conclut au débouté de M. [Z] et de Mme [P] et à leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros, en sus des dépens.

Il conteste toute faute. Il souligne que ni la lettre d’intention d’origine, ni l’avant-contrat ne font état d’un quelconque projet de construction d’un hangar de stockage de voiture, que le certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente fait apparaître que l’immeuble vendu se situe en zone A, c’est-à-dire en zone non constructible et que l’acquéreur a déclaré à l’acte de vente qu’il n’avait jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire une condition de la vente. Il rappelle qu’il n’a pas négocié la vente.

M. [C] soutient en outre qu’il n’existe aucun lien causal entre son intervention et les postes de préjudices invoqués. Il estime que si l’édification d’un garage était un élément déterminant pour les acquéreurs, ils n’auraient pas manqué de le faire figurer dans l’avant-contrat au titre des conditions suspensives. Il souligne qu’en tout état de cause leur acquisition d’un terrain comportant deux bâtiments est un projet différent de celui portant sur l’édification d’un bâtiment à usage de stockage, dont il rappelle qu’il ne lui a pas été révélé. Il signale que l’édification du bâtiment n’aurait pas été immédiate, de sorte que la location était nécessaire et que la souscription d’une assurance était indispensable, même en cas d’édification d’un bâtiment. Il existe qu’il n’existe pas de préjudice moral dans un dossier de nature strictement patrimonial.

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil, afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Cette obligation de conseil implique notamment la vérification du caractère constructible du terrain à vendre.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, pour démontrer que la SARL Nord [Localité 1] Transactions a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil, M. [Z] et Mme [E] versent aux débats le message électronique que l’agent immobilier en charge de cette transaction, Monsieur [T] [Q], leur a envoyé le 25 septembre 2018, ayant pour objet « devis garage », ainsi rédigé : « comme évoqué à l’instant au téléphone, veuillez trouver en pièce jointe le devis pour la création d’un garage ». Etait joint à ce message un devis établi le 25 septembre 2018, adressé à M. [Q], visant à la « construction d’un garage », sans plus de précision, notamment sur la localisation de ce garage.

Si cette pièce peut démontrer que M. [Z] et Mme [E] avaient évoqué auprès de l’agent immobilier leur projet de construire un garage et s’étaient interrogé sur le coût d’une telle construction, ce seul élément, datant d’environ un mois avant la conclusion du compromis de vente, est insuffisant pour établir que la construction d’un garage ou d’un espace de stockage était une condition déterminante de leur engagement contractuel, dont ils avaient informé la SARL Nord [Localité 1] Transactions.

M. [Z] et Mme [E] échouent ainsi à caractériser une faute de la SARL Nord [Localité 1] Transactions. Leurs demandes à son encontre seront ainsi rejetées.

Sur la responsabilité du notaire

En tant qu’officier public ministériel, le notaire instrumentaire engage sa responsabilité civile extra contractuelle pour les actes qu’il rédige, étant redevable d’un devoir d’information et de conseil et d’une obligation d’efficacité de ses actes.

Tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse, le notaire doit notamment vérifier la situation de l’immeuble vendu.

En l’espèce, M. [Z] et Mme [E] ne démontrent pas davantage avoir informés le notaire que la possibilité de la construction d’un garage ou d’un espace de stockage sur le terrain acquis était déterminante de leur consentement. Aucune condition suspensive en ce sens n’avait d’ailleurs été insérée dans le compromis de vente, dont M. [C] n’était pas le rédacteur. La lettre d’intention établie par M. [Z] et Mme [E] le 3 octobre 2018 et transmise au notaire en charge de la réitération de la vente n’en fait pas davantage état. En tout état de cause, le notaire a annexé à l’acte de vente le certificat d’urbanisme, duquel il ressort que les parcelles acquises se situent en zone A ou Ah2, et les demandeurs admettent eux-mêmes dans leurs écritures avoir appris à l’occasion de la signature de l’acte authentique de vente en l’étude de M. [C] que le terrain acquis n’était pas constructible.

Ainsi, aucune faute ne saurait être reprochée à M. [C]. Les demandes présentées par M. [Z] et Mme [E] à son encontre seront dès lors rejetées.

Sur les autres demandes

Succombant, M. [Z] et Mme [E] seront condamnés aux dépens. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît en revanche équitable qu’ils soient condamnés à prendre en charge les frais que M. [C] et la SARL Nord [Localité 1] Transactions ont dû engager pour se défendre, évalués à 3 000 euros pour chacune de ces parties.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [E], y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [E] à payer à la SARL Nord [Localité 1] Transactions la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [E] aux dépens de la présente instance et autorise les avocats qui en ont la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir préalablement reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER