SG

LE 05 MAI 2026

Minute n°

N° RG 21/04203 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LHYQ

[C] [K]

[J] [M]

C/

[G] [L]

VILLE DE [Localité 1]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CLARENCE – 16

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 20 JANVIER 2026 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 05 MAI 2026.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 6 octobre 2017, les époux [K] ont acquis auprès de M. [L] les lots n°42 et n°44 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4]. Le lot n°44, seul en litige, est décrit comme un local d’habitation en duplex, mansardé, de 24,37 m², situé au troisième étage du bâtiment A. À la date de la vente, ce lot était occupé par un locataire, M. [X], dont le bail était annexé à l’acte authentique, pour un loyer mensuel de 430 €.

Les époux [K], professionnels de santé libéraux domiciliés en Martinique au moment de la vente, ont procédé à l’acquisition par procuration, sans se déplacer, ce qui établit d’emblée qu’ils n’entendaient pas occuper personnellement le bien.

Le 21 mai 2019, les inspecteurs de salubrité de la Ville de [Localité 1] visitent le logement et relèvent plusieurs infractions au Règlement Sanitaire Départemental de [Localité 2] (RSD 44) : hauteur sous plafond insuffisante (maximum 2,15 m au lieu de 2,20 m requis), surface habitable inférieure à 16 m² compte tenu des règles de décompte des surfaces mansardées, surface ouvrante inférieure au dixième de la superficie des pièces, ventilation insuffisante, escalier non sécurisé.

Par courrier du 22 juillet 2019, la Ville de [Localité 1] notifie aux époux [K] que le logement présente des caractéristiques le rendant « impropre par nature à l’habitation » au sens de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, et les informe de son intention de transmettre le dossier au Préfet en l’absence de régularisation dans un délai de 45 jours.

M. [K] répond le 2 août 2019 qu’il entend réaliser des travaux. Il notifie congé à M. [X] le 23 août 2019 ; celui-ci quitte les lieux le 14 octobre 2019. La Ville de [Localité 1], informée du départ du locataire et de l’engagement de travaux, renonce à transmettre le dossier préfectoral.

Suite à la saisine du président du tribunal judiciaire de Nantes par les époux [K], M. [F] est désigné expert judiciaire par ordonnance de référé du 31 octobre 2019. Son rapport définitif est déposé le 12 janvier 2021.

Les époux [K] ont fait assigner M. [L] et la Ville de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Nantes selon acte d’huissier de justice du 28 septembre 2021.

Les travaux de mise en conformité sont réalisés entre mars et juin 2023, pour un coût total de 12 222,14 € TTC. Le 5 avril 2024, [Localité 1] Métropole constate la bonne exécution des travaux et la conformité du logement après visite du 22 février 2024.

Par dernières conclusions récapitulatives du 10 octobre 2025, notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [K], au visa notamment des dispositions 1231-1 et 1604 du code civil, 1331-22 du code de la santé publique, demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner, pour manquement à son obligation de délivrance conforme, Monsieur [L] à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 12 222,14 € TTC au titre des travaux destinés à rendre l’immeuble acquis conforme à sa destination ;

— Condamner, Monsieur [L] à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 24 180,00 € en réparation du préjudice découlant des loyers perdus ;

— Condamner Monsieur [L] à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 4 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [L] aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [F],

— Juger que le jugement à intervenir sera commun et opposable à la Ville de [Localité 1].

Par dernières conclusions récapitulatives du 21 octobre 2025, notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, au visa notamment des articles 1604 et suivants du code civil, Monsieur [L] demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER les époux [K] de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de

Monsieur [L],

A titre subsidiaire,

REDUIRE dans de plus justes proportions les demandes des Epoux [K]

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [K] à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

La clôture de l’instruction a été fixée au 23 octobre 2025 par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 20 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à * dire et juger +, * donner acte + ou * constater +, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

A. Sur le fondement de l’action : délivrance conforme ou garantie des vices cachés

L’article 1604 du Code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » ; il en résulte que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles ainsi qu’à la réglementation en vigueur, sauf stipulation contraire.

L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

M. [L] soutient que tout défaut rendant la chose impropre à sa destination normale constitue un vice caché au sens de l’article 1641, et non un manquement à l’obligation de délivrance, de sorte que l’action des époux [K] ne peut prospérer que sur ce seul fondement. Il cite plusieurs décisions en ce sens, notamment un arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 1993 et un arrêt du 20 mai 2014.

Les époux [K] répliquent que le manquement à l’obligation de délivrance conforme est caractérisé dès lors que le bien vendu ne correspond pas aux stipulations contractuelles, que la non-conformité réglementaire d’un bien à usage locatif engage la responsabilité du vendeur au titre de la délivrance, et que la Cour de cassation a récemment consacré ce principe.

Sur ce, il convient tout d’abord de souligner que la distinction entre les deux régimes de responsabilité repose sur la nature du défaut invoqué : la non-conformité aux stipulations contractuelles relève de la délivrance, tandis que le défaut rendant la chose impropre à son usage normal relève des vices cachés.

Il est acquis que l’action fondée sur la délivrance conforme est recevable, sous la condition que la destination locative soit entrée dans le champ contractuel. Par ailleurs, la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte authentique de vente est sans incidence : l’action des époux [K] étant fondée exclusivement sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, laquelle relève d’un régime juridique distinct et autonome, cette clause — dont le champ d’application est strictement limité à la garantie des vices cachés — ne saurait être étendue à un fondement qui lui est étranger.

B. Sur l’entrée de la destination locative dans le champ contractuel

L’article 1604 du Code civil impose au juge du fond de déterminer in concreto quelles étaient les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente avait été conclue.

L’article 1188 du Code civil dispose que « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes » et que, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, M. [L] conteste que la destination locative ait été contractuellement convenue. Il soutient que l’acte authentique mentionne seulement que le bien est loué au moment de la vente, sans que cela implique que l’acquéreur entendait le conserver à usage locatif. Il avance que les époux [K] auraient pu acquérir le bien pour un usage personnel, pour la mère de M. [K] résidant à [Localité 1], pour réunir les deux appartements, ou pour réaliser une plus-value à la revente.

Les époux [K] font valoir, au contraire, que la destination locative résulte sans ambiguïté des termes de l’acte de vente, de leur situation personnelle et professionnelle, des échanges précontractuels, et de l’économie générale de l’opération.

Sur ce,

Il résulte de l’ensemble des pièces de la procédure que la destination locative était incontestablement entrée dans le champ contractuel, étant relevé que :

En premier lieu, l’acte authentique lui-même précise que le bien est « actuellement loué » à M. [X] en vertu d’un bail annexé à l’acte, que le loyer mensuel s’élève à 430 €, et que les époux [K] entendent conserver l’usage de bail. La transmission du bail au nouveau bailleur a été expressément organisée par le notaire. Ces stipulations ne se limitent pas à décrire l’état du bien au jour de la vente : elles intègrent la relation locative dans le contenu même de la vente, au point que les époux [K] ont repris la qualité de bailleur dès la signature.En deuxième lieu, le profil des acquéreurs exclut toute destination personnelle. Résidant en Martinique depuis plusieurs années, composant une famille de quatre personnes, acquérant un studio de 24 m² sans se déplacer et par procuration, les époux [K] ne pouvaient manifestement pas envisager d’occuper ce bien. Aucune des hypothèses avancées par M. [L] — usage par la mère de M. [K], pied-à-terre, fusion des deux appartements, revente avec plus-value — ne peut être sérieusement considérée.En troisième lieu, les échanges précontractuels établissent que M. [L] lui-même présentait le bien comme un investissement locatif. Enfin, le mail du 13 avril 2017 présuppose explicitement la finalité locative du bien, puisque c’est la remise en location elle-même qui est envisagée, après travaux.Du tout il en résulte que la destination locative du lot n°44 constituait bien une qualité convenue entre les parties, entrée dans le champ contractuel.

C. Sur la réalité du manquement à l’obligation de délivrance

La lecture combinée des dispositions de l’article 1604 du Code civil, avec les dispositions du Règlement Sanitaire Départemental de [Localité 2] (RSD 44), notamment son Titre II, articles 251-4 et 251-5, fixe les normes minimales d’habitabilité applicables au bien vendu.

L’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, dans sa rédaction applicable, qualifie d’impropre à l’habitation tout local présentant des caractéristiques constituant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

En l’espèce, M. [L] soutient que le bien était loué au moment de la vente et n’était frappé d’aucune décision administrative, que la conformité doit s’apprécier au jour de la délivrance, et que le bien était donc conforme à cette date. Il ajoute que les simples non-conformités au RSD ne suffisent pas à qualifier un logement d’impropre à l’habitation au sens de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique.

Les époux [K] font valoir que le bien était non conforme aux normes réglementaires d’habitabilité dès avant la vente, que cette non-conformité l’a rendu impropre à la location légale, et que le vendeur devait leur délivrer un bien conforme à la réglementation en vigueur.

Sur ce,

Force est de constater que les non-conformités constatées par les inspecteurs de la Ville de [Localité 1] en mai 2019, puis confirmées par l’expert judiciaire [F] dans son rapport du 12 janvier 2021, préexistaient nécessairement à la vente du 6 octobre 2017. La hauteur sous plafond, les dimensions des surfaces ouvrantes et l’absence de ventilation conforme sont des caractéristiques structurelles du bâtiment, indépendantes de toute modification postérieure. L’expert l’a d’ailleurs expressément relevé en indiquant que « la non-conformité actuelle, ne pouvant satisfaire aux règles en vigueur, rend l’appartement impropre à sa destination au sens des règles d’habitabilité en vigueur ».

Le fait que le bien ait été effectivement loué avant et au moment de la vente est sans incidence sur cette conclusion. En ce sens, l’obligation de délivrance conforme ne s’apprécie pas seulement au regard d’une décision administrative formelle d’interdiction. Elle s’apprécie au regard des normes réglementaires en vigueur au jour de la vente. Or, au jour de la vente du 6 octobre 2017, le RSD 44 était applicable et ses prescriptions n’étaient pas respectées.

L’argument tiré de ce qu’aucun arrêté d’insalubrité formel n’aurait été pris ne peut être considéré comme satisfactoire : la Ville de [Localité 1] a renoncé à cette procédure précisément parce que les époux [K] avaient pris l’engagement de réaliser des travaux et fait libérer le logement. Cette absence d’arrêté résulte de leur diligence, non de la conformité du logement.

Du tout il en sera déduit que M. [L] a manqué à son obligation de délivrance conforme en vendant un bien dont les caractéristiques structurelles le rendaient impropre à la location légale, destination contractuellement convenue.

D. Sur le du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023

M. [L] a développé dans ses écritures un argument fondé sur l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2023, du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023, lequel aurait procédé à une codification et une harmonisation nationale des règles d’habitabilité, remplaçant les règlements sanitaires départementaux. Il soutient qu’au regard des nouvelles normes, le logement litigieux serait conforme, et que ce décret, en application du principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux instances en cours, s’imposerait au présent litige.

Par sa décision n°488640 du 29 août 2024, publiée au Journal Officiel de la République Française du 3 septembre 2024, le Conseil d’État statuant au contentieux a annulé la sous-section 2 intitulée « Caractéristiques des locaux propres à l’habitation » de la section 3 du chapitre Ier du titre III du livre III de la première partie de la partie réglementaire du Code de la santé publique, dans sa rédaction résultant précisément du décret n°2023-695. Le Conseil d’État a expressément précisé qu'« il n’y a pas lieu de limiter dans le temps les effets de cette annulation ».

En vertu du principe général du droit selon lequel nul n’est censé ignorer la loi, principe qui s’applique avec la même force aux textes réglementaires publiés au Journal Officiel et aux décisions juridictionnelles qui en prononcent l’annulation, M. [L] ne peut utilement se prévaloir de dispositions réglementaires qui ont été annulées et réputées n’avoir jamais existé dans l’ordonnancement juridique

Il en résulte que les articles R. 1331-14 et suivants du Code de la santé publique, tels qu’ils résultaient du décret n°2023-695, n’ont jamais valablement intégré l’ordonnancement juridique. Le RSD 44, dans sa rédaction antérieure, constitue donc le référentiel réglementaire exclusivement applicable, tant pour l’appréciation de la conformité du bien au jour de la vente que pour l’ensemble de la période litigieuse.

E. Sur les préjudices

1. Sur le coût des travaux de mise en conformité

a) Le principe

M. [L] ayant manqué à son obligation de délivrance conforme, il est tenu de réparer l’ensemble des préjudices en résultant pour les époux [K]. Le premier poste de préjudice est constitué par les dépenses nécessaires pour mettre le bien en conformité avec sa destination contractuellement convenue.

b) Le quantum

Les époux [K] sollicitent la somme totale de 12 222,14 € TTC, décomposée comme suit, étant souligné que cette somme est inférieure au chiffrage retenu par l’expert judiciaire (12 311 € TTC) :

Sur les honoraires d’architecte (2 328 €) : M. [L] conteste leur utilité au motif que le devis RENOVEO incluait déjà une mission de maîtrise d’œuvre. L’expert a répondu sans ambiguïté à cet argument en relevant que la mission de l’architecte CHENAIS portait exclusivement sur la phase de conception. Ces honoraires sont donc justifiés et seront intégralement retenus.

Sur les travaux ILLICO TRAVAUX (8 485 €) : ils correspondent aux préconisations de l’expert judiciaire (installation de Vélux, rehaussement de la mezzanine, raccordement VMC). Le fait que la société RENOVEO n’ait pas donné suite à son devis a contraint les époux [K] à recourir à un autre prestataire. Ces travaux sont justifiés et leur montant sera retenu.

Sur les travaux CMBOIS 44 (1 409,14 €) : M. [L] conteste ces travaux au motif qu’ils porteraient sur les parties communes et ne constitueraient pas des travaux de mise en conformité. Le Tribunal retient cependant que ces travaux de renforcement des solivages de la mezzanine ont été rendus nécessaires par la dépose du plafond requise pour l’installation du Vélux préconisé par l’expert judiciaire. Ils constituent donc une conséquence directe, prévisible et indissociable des travaux de mise en conformité, et sont à ce titre imputables au anquement du vendeur.

Du tout il en résute que M. [L] sera condamné à payer aux époux [K] la somme de 12 222,14 € TTC au titre des travaux de mise en conformité.

2. Sur la perte de revenus locatifs

a) sur les conclusions de l’expert judiciaire

M. [L] s’appuie de manière récurrente sur les conclusions de l’expert judiciaire [F] pour contester tout droit à indemnisation des époux [K] au titre de la perte de revenus locatifs. L’expert avait en effet indiqué, à la page 17 de son rapport, que « partant du principe que la vacance locative est intervenue du fait que les époux [K] ont eux-mêmes pris l’initiative de donner congé au locataire, alors qu’aucune injonction de ne pas louer avait été prononcée, et que les délais procéduraux ne relèvent pas non plus de la partie défenderesse, nous ne pouvons retenir ici une quelconque imputabilité de préjudice ».

Le Tribunal rappelle à titre liminaire le principe fondamental consacré par l’article 246 du Code de procédure civile, aux termes duquel « le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien ». L’expertise judiciaire est une mesure d’instruction technique dont la finalité est d’éclairer le juge sur des questions de fait requérant des connaissances spécialisées, sans pouvoir constituer une délégation de la fonction juridictionnelle. Il appartient au seul juge de tirer les conséquences juridiques des faits constatés par l’expert, d’apprécier le lien causal entre le manquement retenu et les préjudices allégués, et de fixer les indemnités dues.

Or, en l’espèce, la question de l’imputabilité de la vacance locative est une question qui releve exclusivement de l’appréciation du juge.

b) Le lien causal : la vacance était juridiquement inévitable

Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n°89-462 sy 6 juillet 1989 et L. 1331-22 du code de la santé publique que tout bailleur ayant connaissance de l’impropriété à l’habitation de son logement, officiellement constatée par les services compétents, est dans l’impossibilité juridique de maintenir ou de renouveler une location sans s’exposer à de lourdes sanctions civiles et pénales.

En l’espèce, par courrier du 22 juillet 2019, la Ville de [Localité 1] a officiellement notifié aux époux [K] que leur logement présentait des caractéristiques le rendant « impropre par nature à l’habitation » au sens de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, et les a informés de son intention de transmettre le dossier au Préfet en vue d’une mise en demeure de faire cesser l’occupation, à défaut de régularisation dans un délai de 45 jours. La Ville de [Localité 1] a d’ailleurs expressément conditionné sa renonciation à la procédure préfectorale à la vacance du logement, comme en atteste son courrier du 30 octobre 2019.

Ainsi il doit être mis en exergue que, la vacance locative était une condition sine qua non imposée par l’autorité publique pour éviter de subir les conséquences corrélatives à un arrêté d’insalubrité.

Sur la responsabilité propre du vendeur dans la durée de la vacance

Si M. [L] reproche aux époux [K] leur inertie dans la réalisation des travaux, force est de constater qu’il n’a n’a formulé aucune proposition indemnitaire à la suite du dépôt du rapport d’expertise en janvier 2021, contraignant acquéreurs à attendre l’issue judiciaire. Le principe selon lequel la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable interdit précisément à M. [L] de tirer argument de sa propre inaction pour réduire sa dette indemnitaire.

c) La preuve de la vacance

Les époux [K] ont communiqué leurs avis d’imposition pour les années 2018 à 2021, leurs déclarations de revenus fonciers pour les années 2017 à 2021, ainsi qu’une attestation du contrôleur des impôts en date du 24 mai 2023 établissant que les déclarations annuelles font apparaître des revenus locatifs nuls pour toute la période concernée. La taxe sur les logements vacants acquittée au titre des années 2021 et 2022 constitue par ailleurs une preuve fiscale irréfutable de la vacance du logement, cette taxe n’étant due qu’à raison précisément de l’inoccupation du bien.

L’ensemble de ces éléments établit la réalité de la vacance avec une certitude suffisante et rend sans objet l’argument de M. [L] selon lequel celle-ci ne serait pas démontrée.

d) Sur la qualification du préjudice

Ce préjudice s’analyse en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, et non en une perte certaine et intégrale. En matière locative, l’aléa est structurel : même dans des conditions normales d’exploitation, un investissement locatif est soumis à des périodes de vacance entre deux locataires, à des délais de remise en état du logement, à des risques d’impayés et à d’autres contingences inhérentes à la gestion d’un bien immobilier.

e) sur le quantum

Les époux [K] ont fixé la base de leur calcul à un loyer mensuel de 450 €, soit une légère revalorisation par rapport au loyer de 430 € pratiqué lors de la vente, correspondant à une évolution raisonnable sur la période considérée et non sérieusement contestée dans son principe par M. [L].

Sur cette base, la perte théorique brute sur 53 mois et 22 jours s’établit à 24 180€.

Il serait contraire à la réalité économique d’indemniser la perte de revenus locatifs à hauteur de 100 % du loyer théorique sur l’intégralité de la période de vacance. Il apparait équitable de retenir un coefficient de minoration de 20 % pour les motifs suivants :

— s’agissant de la vacance locative structurelle inhérente à tout studio: un studio à usage d’habitation loué dans une ville universitaire telle que [Localité 1] connaît statistiquement des périodes de vacance récurrentes entre deux locataires, concentrées sur la période estivale. Il est raisonnable de retenir environ quatre à cinq semaines de vacance par an lors des changements de locataire, soit quatre à cinq mois sur la période litigieuse de 53 mois — revenus que les époux [K] n’auraient de toute façon pas perçus dans des conditions normales d’exploitation.

— s’agissant des travaux de remise en état entre locataires : Indépendamment de toute période de vacance, tout changement de locataire génère des travaux légers de remise en état immobilisant le logement pendant une à deux semaines supplémentaires, réduisant mécaniquement le taux d’occupation effectif du bien.

— s’agissant du délai partiellement imputable aux époux [K] : le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 12 janvier 2021, le contrat avec la société ILLICO TRAVAUX n’a été signé que le 30 septembre 2022, soit vingt mois plus tard. Si l’absence de proposition indemnitaire de M. [L] explique et justifie que les époux [K] aient attendu une décision judiciaire avant d’engager des travaux à leurs frais, il demeure qu’une partie de ce délai leur est partiellement imputable, ce qui a allongé inutilement la période de vacance.

— s’agissant des charges non exposées pendant la vacance : provisions sur charges récupérables, taxe d’ordures ménagères répercutée sur l’occupant, assurance loyers impayés. Ces économies réalisées sur plus de quatre ans doivent être déduites du préjudice indemnisable pour éviter tout enrichissement sans cause.

Du tout il en résulte que l’indemnisation du préjudice locatif des époux [K] sera fixée comme suit : 24 180 € × 80 % = 19 344 €, arrondi à 19 350 €

E. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K] les frais exposés pour la défense de leurs intérêts dans une procédure rendue nécessaire par le manquement de leur vendeur, procédure qui a impliqué une expertise judiciaire longue et complexe.

M. [L] sera condamné à payer aux époux [K] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande reconventionnelle de M. [L] au titre de l’article 700 sera rejetée, celui-ci succombant à l’instance.

M. [L] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais de l’expertise judiciaire de M. [F].

F. Sur l’opposabilité du jugement à la Ville de [Localité 1]

Les époux [K] sollicitent que le jugement à intervenir soit déclaré commun et opposable à la Ville de [Localité 1].

La Ville de [Localité 1] a été appelée en la cause dès le stade de l’expertise judiciaire. Elle est à l’origine du processus ayant conduit au présent litige : c’est son rapport de visite du 22 juillet 2019, qualifiant le logement d’impropre par nature à l’habitation au sens de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, qui a contraint les époux [K] à engager des travaux de mise en conformité et à mettre fin à la location. La Ville de [Localité 1] n’est pas défenderesse sur le fond — aucune demande indemnitaire n’est formée à son encontre — mais elle est partie à la procédure et ses actes administratifs constituent le fondement factuel essentiel des demandes des époux [K].

La déclaration d’opposabilité a uniquement pour effet de lier la Ville de [Localité 1] par les constatations et les qualifications juridiques retenues par le jugement, de telle sorte qu’elle ne pourrait, le cas échéant, ni contester la réalité des non-conformités constatées, ni la nécessité des travaux ordonnés, ni la qualification retenue au regard de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, dans toute instance ou procédure à laquelle elle serait partie ou dans laquelle ces éléments seraient invoqués.

Il sera donc dit et jugé que le présent jugement est commun et opposable à la Ville de [Localité 1].

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT et JUGE que M. [G] [L] a manqué à son obligation de délivrance conforme en vendant aux époux [K] un logement impropre à la location légale en raison de sa non-conformité aux normes réglementaires d’habitabilité applicables au jour de la vente, alors que la destination locative du bien constituait une qualité contractuellement convenue entre les parties ;

DIT et JUGE que la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte authentique de vente est inopposable aux époux [K], l’action étant fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, laquelle relève d’un régime juridique distinct et autonome ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à M. [C] [K] et Mme [J] [M] épouse [K] la somme de 12 222,14 € (douze mille deux cent vingt-deux euros et quatorze centimes) TTC au titre des travaux de mise en conformité du logement ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à M. [C] [K] et Mme [J] [M] épouse [K] la somme de 19 350 € (dix-neuf mille trois cent cinquante euros) en réparation de leur préjudice locatif, après application d’un coefficient de perte de chance de 80 % tenant compte des aléas inhérents à tout investissement locatif et d’un délai de diligence partiellement imputable aux époux [K] ;

DIT que la somme de 12 222,14 € portera intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2021, date de l’assignation au fond, et que la somme de 19350€ portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à M. [C] [K] et Mme [J] [M] épouse [K] la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [L] aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais de l’expertise judiciaire de M. [F], dont distraction au profit de Maître CAOUS-POCREAU, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DECLARE le présent jugement commun et opposable à la Ville de [Localité 1], dans la limite des constatations et qualifications juridiques qu’il retient quant à l’impropriété à l’habitation du logement litigieux et à la nécessité des travaux de mise en conformité, sans qu’il en résulte aucune condamnation ni injonction à l’encontre de la Ville de [Localité 1];

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN