Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z]

Porte M22 Rez de Chaussée Moulin Abbaye

37 Allée Claire Lacombe

44100 NANTES

comparant en personne

Madame [W] [Z]

Porte M22 Rez de Chaussée Moulin Abbaye

37 Allée Claire Lacombe

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/01834 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2C5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [W] [Z] + Monsieur [B] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023 à effet au 1er septembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, ci-après la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à [B] [Z] et [W] [Z] un logement de type 5 lui appartenant sis, Moulin Abbaye 37 Allée Claire Lacombe – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 605,74 € pour le logement principal, 69,19 € pour le loyer des annexes (stationnement et jardin), outre une provision mensuelle pour charges de 45,89 €.

Un premier bail à effet au 1er octobre 2020 a été résilié par jugement du 16 décembre 2021 pour défaut de paiement. Les consorts [Z] n’ont alors pas quitté les lieux et sont devenus occupants sans droit ni titre jusqu’à la signature d’un nouveau contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la bailleresse a fait commandement aux locataires de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 015,36 € arrêté au 31 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [B] [Z] et [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater à compter du 28 septembre 2024 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 28 octobre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail du 26 janvier 2023 entre les parties ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 26 janvier 2023 entre les parties ;

Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 436,85 € arrêtée au 24 février 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 28 août 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Condamner solidairement [B] [Z] et [W] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 28 septembre 2024 ou du 28 octobre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce que jusqu’à la libération complète des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge,

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement, ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 octobre 2024,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [B] [Z] et [W] [Z] et à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

[B] [Z] et [W] [Z] seront condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamner solidairement [B] [Z] et [W] [Z] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement [B] [Z] et [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 11 juin 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025. À la demande des défendeurs, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025. À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 990,73 € au titre des loyers et charges échus à la date de l’audience.

[B] [Z] et [W] [Z] ont comparu à l’audience et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 23 août 2024, dont la Caisse a accusé réception le 29 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 14 qui prévoit que le contrat sera immédiatement résilié un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Aux fins de justifier de la réalité de l’assurance du bien loué, [B] [Z] et [W] [Z] ont été autorisés par le juge à produire en cours de délibéré le justificatif de l’assurance du logement. Or, les documents produits sont les suivants :

Une attestation d’assurance de la MAAF, valable pour la période entre le 9 octobre 2025 et le 31 décembre 2025, fournie le jour de l’audience,

Une attestation d’assurance d’Allianz, valable pour la période entre le 27 octobre 2023 et le 31 juillet 2024, produite en délibéré.

Ainsi, les défendeurs ne justifient pas que le logement dont ils sont locataires était assuré au moment du commandement du 28 août 2024 ni jusqu’à un mois après cette date.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [W] [Z].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [Z] et [W] [Z] ne contestent pas le principe de la dette.

Le décompte actualisé laisse apparaître un solde de 990,73 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au jour de l’audience, or à l’audience, les défendeurs ont produit un courriel de CDC HABITAT SOCIAL, confirmant avoir reçu un virement d’un montant de 700 € le 13 octobre 2025.

Les locataires se sont engagés à régler la somme restante, soit 290,73 €, avant le 20 octobre 2025.

Par note en délibéré, reçu par courriel le 21 octobre 2025, les défendeurs ont produit une capture d’écran mentionnant un virement, effectué le jour même par [N] [Z] à la société CDC HABITAT SOCIAL, d’un montant non mentionné, et sans que le juge puisse avoir la certitude que ce virement était bien provisionné.

Ils ont également justifié, en déposant les documents au SAUJ (service d’accueil unique du justiciable), qu’ils avaient acquitté intégralement leurs loyers et charges de septembre, octobre et novembre 2025. Pourtant, il restait bien encore 290,73 € à payer au 16 octobre 2025, date de l’audience.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

En conséquence, [B] [Z] et [W] [Z] étant mariés, ils seront tenus solidairement au paiement de la somme de 290,73 € en deniers ou quittances.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à CDC HABITAT SOCIAL à compter du 17 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 754,97 €, sans revalorisation car la procédure n’a pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il convient d’accorder un délai d’un mois aux époux [Z] pour solder leur dette, compte tenu de leur engagement à l’audience, de leurs quittances acquittées intégralement pendant plusieurs mois et d’un virement effectué le 21 octobre 2025, qui devrait, après vérification de son bon encaissement, solder leur dette.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [Z], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 janvier 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part et [B] [Z] et [W] [Z] d’autre part, concernant le logement sis Moulin Abbaye 37 Allée Claire Lacombe, 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sur le fondement du défaut d’assurance sont réunies à la date du 29 septembre 2024 ;

ORDONNE à [B] [Z] et [W] [Z], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [Z] et [W] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [B] [Z] et [W] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, en deniers ou quittances, à compter du 17 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 754,97 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement [B] [Z] et [W] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 290,73 € en deniers ou quittances ;

ACCORDE à [B] [Z] et [W] [Z] un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour payer cette dette ;

RAPPELLE qu’en cas de non-respect de l’échéancier accordé, et après vaine mise en demeure, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum [B] [Z] et [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance et notamment au coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum [B] [Z] et [W] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY