TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Averèle KOUDOYOR

Copie certifiée conforme à:

— Maître [U] [L]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00295

N° Portalis 352J-W-B7J-C6VIC

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [Localité 2], S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I]

Chez Madame [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00295 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VIC

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [I] est propriétaire des lots de copropriété n° 95 et 96 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [N] [I] de payer la somme de 8.077,95 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 10ème a fait assigner M. [N] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 1er octobre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 7.959,35 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 décembre 2024, et avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 ;

— condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 258,10 euros, au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 ;

— condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [N] [I] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [L] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [N] [I] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [N] [I] est propriétaire des lots n° 95 et 96 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 24 mars 2021, 25 novembre 2021, 22 novembre 2022, 27 février 2023 et 5 décembre 2023 (pièce n° 6), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices clos au 30 septembre des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices s’arrêtant au 30 septembre des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 7) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 5) ;

— un décompte de créance actualisé au 20 décembre 2024, mentionnant un arriéré de 8.217,45 €, frais compris.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [N] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.827,35 euros.

M. [N] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 décembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, lendemain de la mise en demeure justifiée (pièce n° 2) en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure préalable aux relances dont les frais sont inscrits au décompte les 7 décembre 2020 (29 €), 22 février 2021 (29,90 €), 18 octobre 2021 (29,90 €) et 25 septembre 2024 (29,80 €). Il ne justifie pas davantage de la « mise en demeure par avocat », inscrite au décompte le 20 avril 2022 pour un montant de 132 €, puisqu’il communique à cet égard une note d’honoraire (pièce n° 4) sans produire la mise en demeure.

Seuls sont justifiés les frais de la mise en demeure du 5 décembre 2024 (pièces n° 2 et 4), d’un montant de 139,50 €.

En conséquence, M. [N] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 139,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, lendemain de la mise en demeure justifiée (pièce n° 2) en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [N] [I] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [N] [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [N] [I] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

M. [N] [I], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [L] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :

—  7.827,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 décembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

—  139,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître [L] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente