Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

Etage 2 1er Couloir Gauche

25 Chaussée de la Madeleine

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/02844 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N75N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [K] [S] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 juillet 2021, [B] [I], représentée par [F] [E] a donné à bail à [K] [S] un studio lui appartenant sis, 25 chaussée de la Madeleine, 2ème étage, 1er couloir gauche – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 420 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 30 €.

[B] [I] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé le 8 juillet 2021 un contrat de cautionnement [N] concernant ledit logement, comme mentionné en préambule du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [K] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 900 € arrêté au 20 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion de [K] [S] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2 200 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023 sur la somme de 900 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner [K] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner [K] [S] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 novembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que le montant de la dette s’élève à 2.650 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 novembre 2025. Elle informe le tribunal que compte tenu de la reprise du paiement des loyers par le locataire depuis mai 2025, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Par ailleurs, elle soulève le fait que, sur la période allant de juin 2024 à juin 2025, la totalité des loyers ont été réglés par le locataire.

Régulièrement assigné à étude, [K] [S] a comparu. S’il reconnaît le principe de la dette il en conteste le montant. En effet, il déclare avoir réglé le loyer du mois d’avril 2025 et ainsi que la dette de loyer s’élève à la somme de 2 500 €. Ce faisant, il s’engage à fournir au tribunal un relevé de compte d’avril 2025. Enfin, il propose de verser la somme mensuelle de 70 € en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

Par une note en délibéré en date du 17 décembre 2025, la demanderesse a transmis au tribunal un décompte actualisé de la dette ainsi qu’un extrait du relevé de compte du locataire arrêté au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement [N] conclu entre [B] [I] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 8 juillet 2021 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a la bailleresse à l’encontre de [K] [S] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société demanderesse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 4 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 12 des conditions générales.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [K] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 900 € arrêté au 20 juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [K] [S].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail, et du contrat de cautionnement du 8 juillet 2021.

[K] [S] conteste le montant sollicité par ACTION LOGEMENT SERVICES et estime être débiteur d’une dette de 2 500 € compte tenu du fait qu’il a payé le loyer d’avril 2025.

Le décompte actualisé versé en cours de délibéré par ACTION LOGEMENT SERVICES laisse apparaître un solde de 2 580 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 décembre 2025 réglés par [N] au bailleur, tenant compte des deux règlements effectués par [K] [S] les 4 avril 2023 et 9 avril 2025.

Pourtant, seules deux quittances subrogatives (n°4 pour avril 2025 et une non-numérotée en date du 2 mai 2023 pour mars et avril 2023) sont versées aux débats et on peut noter que dans son assignation, ACTION LOGEMENT SERVICES précise que les indemnités d’occupation seront dues dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Enfin, l’attestation de créance émane d’ACTION LOGEMENT SERVICES elle-même et non du bailleur. Or, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Il ressort du décompte actualisé versé en cours de délibéré que [K] [S] a bien effectué un paiement le 9 avril 2025. Toutefois, ce versement correspond au règlement de l’échéance de mars 2025. En effet, le locataire n’a effectué aucun paiement entre le 5 novembre 2024 et le 6 janvier 2025. En conséquence, chaque paiement ultérieur a été imputé sur l’échéance antérieure, jusqu’à la régularisation de l’échéance manquante par ACTION LOGEMENT SERVICES en avril 2025.

En conséquence, [K] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2 580 €, échéance de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, le montant de la dette ayant été déterminé à l’audience.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a repris le paiement intégral de ses loyers depuis mai 2025 soit depuis six mois avant l’audience.

D’après le diagnostic social et financier, les difficultés financières de [K] [S] sont nées lors du terme de son contrat de travail en début d’année 2023. Il n’a en effet pas pu percevoir l’allocation chômage dans l’attente du renouvellement de son titre de séjour pendant quatre mois. Par ailleurs, il est en arrêt de travail depuis février 2025, mais son accident de travail n’a été reconnu que deux mois plus tard, réduisant ainsi durant cette période le montant de ses indemnités journalières. Désormais, celui-ci perçoit mensuellement 1 300 €.

Ainsi, [K] [S] paraît en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, il offre de verser 70 € par mois en plus de son loyer et charges courants, ce qu’ACTION LOGEMENT SERVICES accepte.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à [K] [S] des délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [K] [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre à la bailleresse. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou à ACTION LOGEMENT SERVICES ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 juillet 2021 entre [B] [I] et [K] [S], concernant le logement sis 25 chaussée de la Madeleine, 2ème étage, 1er couloir gauche – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 septembre 2023 ;

CONDAMNE [K] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 580 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 décembre 2025, échéance décembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [K] [S] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 70 €, la 36 mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [K] [S] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 25 chaussée de la Madeleine, 2ème étage, 1er couloir gauche – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [K] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 17 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 450 € en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux, dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre à la bailleresse ;

CONDAMNE [K] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY