N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 25 MARS 2025

N° RG 23/04843 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I7A6

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE GAMBRINUS

RCS de [Localité 4] n° 790 931 356, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. BEUZOP

RCS de [Localité 4] n° 394 194 336, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistés de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 11 mars 2013, la SARL LE GAMBRINUS a acquis de Monsieur [Z] [J] un fonds de commerce de « [Localité 3]-Petite restauration Billards et accessoirement exploitation de jeux automatiques», exploité sous l’enseigne «Le Gambrinus » et situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Ce fonds comprenait un bail commercial ayant commencé à courir le 7 août 1995 pour 9 années, entre le preneur initial et la SCI BEUZOP, propriétaire de l’immeuble, et renouvelé par acte authentique du 8 octobre 2004, pour la période courant du 7 août 2004 au 6 août 2013.

Le 31 janvier 2013, le bailleur a délivré congé avec offre de renouvellement et proposition de nouveau loyer à M. [J].

Au moment de l’acquisition du fonds, la SARL GAMBRINUS a déclaré prendre acte de ce congé et vouloir en faire son affaire personnelle avec le bailleur. Le bail a été renouvelé pour une période 9 années à compter du 7 août 2013.

Le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tours, saisi d’une demande de fixation du prix du loyer, a, par jugement du 21 janvier 2016, a ordonné une expertise avant dire droit et fixé, à titre provisionnel, en application de l’article L145-57 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 1.300 euros.

Par jugement du 21 février 2019, le juge des loyers commerciaux a fixé à compter du 7 août 2013, le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 14.712,44 euros, hors taxes et charges soit 1.226,03 euros mensuels.

Le 26 septembre 2023, la SCI BEUZOP a fait délivrer à la SARL le GAMBRINUS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme principale de 3.719,33€ comprenant 3.230,33 euros, au titre d’un arriéré de taxe foncière des années 2018 à 2022 et 489,48 euros au titre de l’insuffisance de règlement des loyers d’avril 2023 à septembre 2023.

Ce commandement faisait, en outre, sommation d’avoir à justifier de l’assurance des locaux et d’avoir à réaliser les travaux de réparation de la canalisation d’eau de la cave suite à un incident survenu en novembre 2022.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier du 25 octobre 2023 la SARL LE GAMBRINUS a assigné la SCI BEUZOP devant le tribunal judiciaire de Tours notamment pour voir juger nul le commandement et subsidiairement, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, la SARL LE GAMBRINUS demande au tribunal de :

Juger que le commandement visant la clause résolutoire du 26 septembre 2023 a été signifié de mauvaise foi par la SCI BEUZOP

Juger nul et de nul effet le commandement du 26 septembre 2023.

Débouter la SCI BEUZOP de l’intégralité de ses demandes à l’égard de la SARL LE GAMBRINUS.

A défaut ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire.

Lui octroyer des délais de paiement et reporter la somme potentiellement due à l’issue d’un délai de 2 ans ou permettre un apurement en 24 mensualités.

Juger qu’elle justifie de son assurance.

Juger que l’obligation d’avoir à exécuter des travaux dans un délai trop court et portant sur un élément dont il est ignoré s’ils relèvent de la responsabilité du bailleur ou du preneur justifie que le commandement soit privé d’effet.

Condamner en toute hypothèse la SCI BEUZOP à lui payer : :

1.125,20€ au titre du trop-perçu de la taxe foncière ;

3.680,81€ TTC au titre du trop-perçu des loyers ou à titre subsidiaire 3.355,76€ TTC ou à titre infiniment subsidiaire 2.319,60€ TTC ;

4.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions elle soutient que le commandement doit être annulé car ayant été délivré de mauvaise foi pour des sommes contestées et sans explication des calculs opérés pour définir la créance revendiquée.

Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que l’obligation au paiement de la taxe foncière n’est justifiée, ni dans principe, ni dans son montant, à défaut de précision, dans le bail commercial, de la quote-part afférente au local commercial.

Elle ajoute que si elle était due, la taxe foncière ne saurait en tous les cas excéder 50% de la taxe foncière totale de l’immeuble au regard des déclarations du cédant du fonds de l’acte de cession du fonds opposable au bailleur, en sorte que le trop-perçu doit lui être restitué.

Elle soutient que le calcul de l’indexation des loyers n’est pas conforme au bail, que la répartition des charges d’eau ne l’est pas d’avantage et que l’indice de référence de la clause d’échelle mobile n’existe plus depuis la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

Elle ajoute que le bailleur ne démontre pas que les travaux visés au commandement relèvent de son obligation d’entretien, et non de la vétusté dont il doit répondre au titre de l’obligation de délivrance.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, la SCI BEUZOP demande au Tribunal, de :

A titre principal

Débouter la SARL LE GAMBRINUS de ses demandes ;

— Déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire

En tout état de cause écarter l’exécution provisoire de droit.

A titre reconventionnel

— Juger ses demandes reconventionnelles recevables et bien fondées.

Constater la résiliation du bail commercial et en tout état de cause la prononcer.

— Condamner la SARL LE GAMBRINUS, ainsi que tout occupant de son chef, à quitter les lieux sans délais et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique.

— Condamner la SARL LE GAMBRINUS à lui payer, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, la somme de 1 940,70 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

— Condamner la SARL LE GAMBRINUS à lui payer :

3 751,10 € (décompte arrêté décembre 2024) sauf à parfaire au titre des arriérés de loyers

236,41 €TTC au titre de la quote-part de consommation d’eau

6 055,19 € au titre des arriérés de taxes foncières sauf à parfaire

1 388, 40 € TTC au titre des frais de réparation de la canalisation

En tout état de cause :

Débouter la SARL LE GAMBRINUS de l’ensemble de ses prétentions

Condamner la SARL LE GAMBRINUS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI BEUZOP soutient que le détail des sommes dues est parfaitement connu, le locataire ayant reçu régulièrement les appels de loyers indexés conformément aux clauses du bail et que la clause d’échelle mobile a vocation à s’appliquer, la loi du 18 juin 2014 étant postérieure au renouvellement du bail. Elle ajoute que la taxe foncière est répartie conformément aux calculs de l’administration fiscale et que les consommations d’eau sont justifiées, tout comme les dégradations dont la réparation incombe au preneur.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 décembre 2024, l’affaire plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de la SARL LE GAMBRINUS en nullité du commandement et la demande de la SCI BEUZOP en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article L 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il est de droit que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour une infraction à une stipulation expresse du bail.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées.

Il en résulte que le commandement doit être annulé si les mentions y figurant sont de nature à créer, dans l’esprit du preneur, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

En l’espèce, la clause résolutoire, prévue au bail renouvelé de 2004 et expressément visée au commandement de payer, est rédigée dans les termes suivants : « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyer pouvant être dus après révision judiciaire du prix du bail, qui sont toutes de rigueur, et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par extrajudiciaire resté sans effet dans le délai d’un mois et exprimant la volonté du bailleur de se prévoir de la présente clause en cas d’inexécution dans le délai précité, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité et nonobstant toute offre ou consignation ultérieure »

En ce qui concerne le paiement de l’arriéré des loyers, la SARL LE GAMBRINUS argue de la nullité du commandement, au motif que celui-ci n’expliquerait pas les calculs opérés pour parvenir au montant demandé et que la variation des montants signerait la mauvaise foi du bailleur.

Toutefois, les pièces produites, et notamment les courriers échangés entre les parties avant la délivrance de ce commandement, démontrent que le bailleur a informé le preneur du détail du calcul des sommes réclamées au titre des loyers au moment de l’indexation du loyer en octobre 2022, étant observé que la clause du bail relative à la révision précise que « cette révision se fera automatiquement sans qu’il ne soit nécessaire pour le bailleur ou le locataire ni d’une notification par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé réception ni d’une mise en demeure pour rendre exigible le montant du loyer révisé ».

En outre, le commandement mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Ces échéances de loyer ont été payées, sans contestation par le preneur, conformément à l’indexation demandée jusqu’au mois de mars 2023.

Il s’en induit que la mauvaise foi du bailleur n’est pas établie en ce qui concerne le visa de l’arriéré des loyers au commandement.

En tout état de cause, la SCI BEUZOP admet, en page 11 de ses conclusions, que la créance de loyer visée au commandement du 26 septembre 2023, a été réglée dans le mois le 23 octobre 2023 par six virements de 81,58 euros (489,48 euros). La dette de loyer visée dans le commandement de payer ayant été réglée dans le mois du commandement, elle ne peut servir de fondement à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte, en revanche, de la lecture de la clause résolutoire, telle que reprise dans le bail renouvelé du 8 octobre 2004, que le paiement de la taxe foncière ne fait pas partie des événements susceptibles de faire jouer la clause résolutoire, lesquels sont expressément limités au paiement des loyers.

Dès lors qu’il vise le non-paiement de la taxe foncière comme cause de résolution de plein droit du bail commercial, le commandement de payer ne peut être considéré comme ayant été délivré de bonne foi par le bailleur.

Le commandement sera donc annulé, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs que lui fait par le preneur. Par conséquent, la demande de la SCI BEUZOP tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sera donc déclarée sans objet.

2- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCI BEUZOP

Selon l’article 1184 ancien du Code civil applicable au présent litige, devenu l’article 1227 du Code civil, la résiliation d’un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient à la juridiction saisie d’apprécier au jour où elle statue si le manquement contractuel revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

La demande en résiliation judiciaire du bail commercial formée par la SCI BEUZOP est fondée sur le non-paiement des loyers, de la taxe foncière et des consommations d’eau, sur le défaut de justification de l’assurance, et sur le défaut d’exécution des travaux lui incombant par le locataire.

Sur les manquements liés au non-paiement des loyers et des charges par La SARL LE GAMBRINUS

a. Sur les loyers dus

La SARL LE GAMBRINUS conteste le mode d’indexation des loyers retenu par le preneur, à compter de 2020, en invoquant :

d’une part, la disparition de l’indice de référence de la clause d’échelle mobile prévu au bail, à savoir l’indice du coût de la construction depuis le 1er septembre 2014, en conséquence de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

d’autre part, le fait que le bailleur prenne en considération pour chaque révision le loyer indexé et non le loyer de base tel qu’il a été fixé par le jugement du 21 février 2019.

Elle estime également que le l’indice de base doit être celui qui était connu au jour de la fixation définitive du loyer en février 2019 après expertise.

Enfin, elle argue de ce que mode de calcul choisi par le bailleur, à savoir la référence à l’indice du 4e trimestre de chaque année, contrevient à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui interdit l’existence d’une distorsion entre la période de révision et entre les indices servant à la révision. Elle en déduit que les calculs correctement faits laisseraient apparaître un trop-perçu en sa faveur de 3.035,76 € pour la période d’octobre 2020 à octobre 2024.

La SCI BEUZOP fait valoir en réponse que :

la loi du 18 janvier juin 2014 n’est, d’une part, pas applicable aux baux renouvelés avant son entrée en vigueur et en tout état de cause, inapplicable aux clauses d’indexation annuelle. L’utilisation de l’indice du coût de la construction dans la clause d’échelle mobile contractuellement convenue n’est donc pas critiquable.

aucune des décisions fixant provisoirement le loyer renouvelé ou fixant le loyer définitif après expertise n’a modifié la clause relative à l’indexation annuelle du loyer. En conséquence, les indices définis contractuellement ont toujours vocation à s’appliquer.

le loyer étant révisable chaque année en octobre, la référence aux indices des 4 trimestres précédents ne contrevient pas à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

Elle estime que la SARL GAMBRINUS lui est redevable d’une somme de 3.751,10 euros au 31 décembre 2024. Elle justifie ce calcul par le fait que le preneur a cessé de régler les loyers indexés et qu’il n’a plus versé que 1.611,28 euros mensuels à compter d’avril 2023, tout en régularisant les arriérés visés au commandement, c’est-à-dire les loyers des mois d’avril à septembre 2023.

En l’espèce, aux termes du bail renouvelé par acte notarié du 08 octobre 2004, la clause d’indexation du loyer, figurant en page 6 est ainsi rédigée : « Le BAILLEUR et le LOCATAIRE conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, ce qui suit, savoir :

— que le loyer ci-dessus fixé ne subira aucune variation pour la première année du bail.

— Et qu’ensuite conformément à l’article 28 du décret du 30 septembre 1953, le loyer de base sera ajusté chaque année, au l er octobre, en fonction de la variation en plus ou moins, depuis l’origine du bail, de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par 1'institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE),

Pour l’application de la présente clause d’échelle mobile, il est précisé que I 'indice de base sera le dernier indice connu à ce jour, soit celui du quatrième trimestre 2003, étant de 1214.

En conséquence, pour chaque année à compter du ler octobre 2005, le loyer sera déterminé au moyen d 'une règle proportionnelle ayant pour données :

— le loyer de base, soit 762,25 € hors taxes et hors charges,

— l’indice de base indiqué ci-dessus, soit 1214,

— et le montant du nouvel indice.

De convention expresse, cette révision se fera automatiquement sans qu’il ne soit nécessaire pour le bailleur ou le locataire ni d’une notification par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé réception ni d’une mise en demeure pour rendre exigible le montant du loyer révisé».

Ainsi, selon les termes du bail, les parties ont soumis le loyer à une indexation annuelle calculée sur la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Si la loi du 18 juin 2014 a modifié l’article L.145-34 du code de commerce en supprimant la référence à l’indice trimestriel du coût de la construction, elle ne l’a fait que pour le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans. Elle n’a apporté aucune modification à la liberté contractuelle des parties quant à l’indexation annuelle des loyers, qui peut se poursuivre postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. En tout état de cause, les dispositions de cette loi ne s’appliquent, en tout état de cause, qu’aux baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014 en vertu de l’article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Or, il est de droit que le renouvellement du bail commercial s’effectue aux même clauses et conditions du bail venu à expiration (Civ. 3° 11 janvier 2024, pourvoi n° 22.20872).

En l’espèce, le bail avant renouvellement prévoyait, pour l’indexation annuelle des loyers, l’application de l’indice du coût de la construction. Lors des différents renouvellements les parties n’ont pas remis en cause ces stipulations contractuelles, qui doivent, en conséquence, continuer à s’appliquer.

La SCI BEUZOP est donc bien fondée à se prévaloir de l’indexation du loyer sur l’indice INSEE du coût de la construction pour la période d’octobre 2020 à décembre 2024.

Sur l’indice de référence

Il résulte des termes du bail renouvelé en 2004 applicable entre les parties que les indices de référence pour le calcul de l’indexation annuelle à intervenir chaque 1er octobre de l’année suivant le renouvellement sont l’indice du 4° trimestre précédant le renouvellement et celui du 4ème trimestre au jour de l’indexation.

Le jugement du 21 février 2019, fixant le loyer définitif à compter de la date de renouvellement n’a pas statué sur les modalités d’indexation, de sorte que les modalités d’indexation fixées par le bail restent toujours en vigueur.

Ce mode de calcul doit donc être utilisé pour la détermination des loyers dus par le preneur.

Les parties sont en désaccord sur l’indice de référence à retenir pour l’indexation du loyer, même si elles excluent la reprise de l’indice de base (soit un indice de1214) fixé dans le bail renouvelé par acte notarié du 8 octobre 2004.

Il s’évince de leurs positions respectives que le bailleur estime que l’indice de base doit être celui connu au 4ème trimestre précédant le renouvellement du bail en août 2013, soit celui du 4ème trimestre 2012 s’élevant à 1639. Le preneur, quant à lui, estime que l’indice de base doit être celui en vigueur à la date de fixation du loyer révisé par le jugement du 21 février 2019 soit 1728.

En l’espèce, le jugement du 21 février 2019, qui fixe le loyer du bail renouvelé, n’a pas modifié la date de renouvellement fixé dans le jugement au 7 août 2013, ni la période annuelle d’indexation du 1er octobre au 1er octobre suivant, ni les modalités d’indexation.

Il en résulte que les modalités d’indexation prévues au bail ont vocation à s’appliquer à compter du renouvellement du bail, sous déduction des sommes versées, à titre provisionnel, en application du jugement du 21 janvier 2016 fixant le loyer du bail renouvelé à 1.300 euros.

Sur la période de variation de l’indice

Selon l’article L. 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier, « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

En l’espèce l’indexation annuelle réalisée en octobre se fait sur la base des indices du 4ème trimestre, de sorte que la période de variation de l’indice égale à une année ne contrevient pas aux dispositions précitées.

Il y a donc lieu d’opérer le calcul de l’indexation annuelle, à compter de la date de contestation, soit la revalorisation du loyer en octobre 2020, suivant la formule suivante :

Montant du loyer de base après renouvellement sur lequel les parties sont d’accord soit 1.226.03 euros

Indice du 4ème trimestre précédant le renouvellement soit 1639

Indice du 4ème trimestre de l’année N-1 précédant chaque indexation.

Les indices du coût de la construction des mois d’octobre 2019 à 2022 sont les suivants :

T4 2019

1769

T4 2021

1886

T4 2022

2052

T4 2020

1795

T4 2022

2052

T4 2023

2162

Le calcul de l’indexation annuelle doit donc être le suivant pour être conforme au bail :

Octobre 2020

1226,04 x 1769 = 1.323,28 HT soit 1.587,94 TTC

1639

Octobre 2021

1226,04 x 1795 = 1.342,73 HT soit 1.611,28 TTC

1639

Octobre 2022

1226,04 x 1886 = 1410,80 HT soit 1692.96 TTC

1639

Octobre 2023

1226,04 x 2052 = 1534,98 HT soit 1841,97 TTC

1639

Octobre 2024

1226,04 x 2162 = 1617,26 HT soit 1940,70TTC

1639

Le bailleur reconnaît, dans ses écritures, que les sommes versées par le preneur pour la période d’octobre 2020 à septembre 2023 correspondent au montant de sa créance, à la suite des règlements effectués par le preneur dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 26 septembre 2023.

Pour la période d’octobre 2023 à décembre 2024, la SARL GAMBRINUS, qui ne justifie pas de paiements supérieurs à ceux comptabilisés par la SCI BEUZOP, est débitrice des sommes suivantes :

Périodes annuelles

Sommes dues TTC

Sommes versées TTC

Différence

Octobre 2023 à septembre 2024

1.841,97 x 12 = 22.103,64 €

1611.28 x 12 =19.335,36 €

2.768,28 €

Octobre 2024 à décembre 2024

1940,70 x3 = 5.822,10 €

1611.28 x 3 = 4.833,84

988.26 €

Total

3.756,54 €

Toutefois, la SCI BEUZOP ne lui réclame que la somme de 3.751,10 euros au titre des loyers arrêtés

b. Sur la taxe foncière

La SCI BEUZOP soutient, d’une part, que l’obligation au paiement de la taxe foncière est prévue au bail et d’autre part, que les deux parties de l’immeuble, de nature différente, sont imposées différemment, différence dont il convient de tenir compte pour définir la quote-part de taxe foncière afférente au local commercial, en sorte que la part de taxe foncière dont est redevable le preneur doit s’entendre de la part fixée par l’administration fiscale, nonobstant l’absence de précision expresse au bail.

La SARL LE GAMBRINUS soutient que la prise en charge de la taxe foncière par le preneur n’est pas contractuellement prévue, en sorte que le paiement de cette taxe ne pourrait être reporté sur le locataire et que tout au plus, seul 50% de cette taxe lui incomberait, au regard de la déclaration du cédant dans l’acte de cession du fonds de commerce.

En droit, les parties à un contrat de bail commercial peuvent valablement stipuler que la taxe foncière due par le bailleur sera répercutée sur le preneur, à la condition que cela résulte d’une disposition expresse et non équivoque du contrat.

Par ailleurs, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3e, 17 sept. 2020, no 19-14.168).

En l’espèce, les parties produisent :

le bail initial du 7 avril 1995, contenant, en page 9, la stipulation suivante : « TAXE FONCIERE : le preneur remboursera au bailleur sur justification à première réquisition de ce dernier, le montant de la taxe foncière, ainsi que tous impôts qui pourraient venir en remplacement ».

Le bail renouvelé du 8 octobre 2004, qui renvoie aux charges et conditions du bail initial dans les termes suivants, « le présent renouvellement à lieu sous les même conditions et charges que celles rapportées dans le bail d’origine que les parties déclarent parfaitement connaître et dispensent le notaire soussigné d’énoncer ici. »

Ces deux baux sont rappelés dans l’acte de cession du fonds de commerce.

L’existence de l’obligation au paiement de la taxe foncière est donc établie.

Pour ce qui est du quantum de la taxe foncière due, aucune clé de répartition n’a été expressément prévue au bail entre les deux locaux appartenant à la SCI BEUZOP, qui sont de nature fiscale différente, l’un étant un logement et l’autre un local commercial.

Toutefois, s’agissant de deux locaux de nature fiscale différente, la quote-part de taxe foncière due parla SARL LE GAMBRINUS ne pouvait s’envisager, dans l’esprit des parties, que comme celle applicable au local commercial et ce d’autant plus que les demandes en paiement de la taxe foncière apparaissent, au regard des déclarations des parties, avoir toujours été faites et payées antérieurement à 2018 sur la base de cette répartition fiscale.

Par ailleurs, la notification de la cession du bail commercial au bailleur n’a pour but que de lui rendre opposable ladite cession du bail, sans pouvoir modifier les conditions dudit bail. Or,la SCI BEUZOP n’est pas intervenue à l’acte de cession du 11 mars 2013 et n’y a pas expressément acquiescé, de sorte qu’elle n’est pas liée par les déclarations faites par le cédant du fonds de commerce quant à la répartition de la taxe foncière.

La SCI BEUZOP produit les documents d’appel des taxes foncières des années 2018 à 2023 pour l’ensemble de l’immeuble, dans lequel une partie seulement des locaux fait l’objet du bail commercial en litige, avec en annexe, les relevés de propriété cadastraux.

Pour les années 2020 à 2024, elle produit un courrier de la direction générale des services fiscaux donnant des explications détaillées et définissant la part de la taxe foncière affectée aux locaux commerciaux, objets du présent bail. Elle présente cependant une réclamation différente, sans expliciter la raison de cette discordance. Il convient donc de retenir les chiffres mentionnés par l’administration fiscale,

Pour les années 2018 et 2019, la SCI BEUZOP, à qui incombe la charge de la preuve du montant de la créance qu’elle réclame, ne produit pas de tels documents, étant précisé que les relevés cadastraux ne permettent pas de déterminer la quote-part de taxe foncière applicable au local commercial.

Les parties s’accordent, en revanche, sur le quantum des sommes réglées entre 2020 et 2023.

En ce qui concerne l’année 2024, la SARL LE GRAMBINUS, à qui incombe la charge de la preuve du paiement de la taxe foncière en application de l’article 1353 du Code civil, n’en justifie pas.

Compte tenu de ces éléments, le compte s’établit comme suit :

Année

Taxe foncière correspondant au local commercial TTC

Taxe foncière payée

Différence

2020

1.377,00 € + 20%= 1652,40 €

1.243,80 €

—  408,60 €

2021

1.527,00 € +20% = 1832,40 €

1.352,40 €

—  480,00 €

2022

1.774,00 € + 20%= 2.128,80 €

1.559,40 €

-569,40 €

2023

1.859,00 €+ 20%= 2.230,80 €

1.647,00 €

—  583,80 €

2024

1.950,00 € + 20% = 2.340,00€

—  2.340,00 €

Total restant dû

—  4.381,80 €

La SARL LE GAMBRINUS est donc débitrice de la somme de 4.381,80 euros au titre des taxes foncières.

c. Sur les factures d’eau

La SCI BEUZOP demande la condamnation du preneur à la somme de 236,41 euros correspondant à sa quote-part de consommation d’eau pour la période du 5 mars 2024 au 31 octobre 2024. Elle précise que la facture correspondant à la période suivante courant de septembre 2023 à mars 2024 a été réglée, au cours de la présente procédure, soit en août 2024.

La SARL le GAMBRINUS ne conteste pas devoir régler les factures d’eau, mais affirme que la somme réclamée par son bailleur est injustifiée au regard des pièces produites et ne tient pas compte de son paiement effectué en août 2024.

La SCI BEUZOP produit une facture de Tours métropole du 31 octobre 2024, pour la période de consommation du 6 mars 2024 au 31 octobre 2024, d’un montant net de 305,71 €, les photographies du compteur principal et du sous compteur du local commercial ainsi qu’un décompte de répartition daté du 16 novembre 2024 arrêtant la part due par le locataire à 236,41 € sur la base des indices dudit compteur.

La SARL LE GAMBRINUS ne verse aux débats aucune pièce justifiant du règlement des sommes demandées et dûment justifiées pour cette période, étant précisé que le règlement qu’elle invoque correspond au paiement des sommes dues pour la période de consommation antérieure du 12 septembre 2023 au 5 mars 2024. Elle est donc débitrice de la somme de 236,41 €.

Il apparaît ainsi que la SARL LE GAMBRINUS est débitrice envers son bailleur de 8.369,31 euros, ainsi détaillée :

3.751,10 € en ce qui concerne les loyers,

4.381,80 euros au titre de la taxe foncière

236,41 € en ce qui concerne la fourniture d’eau.

Toutefois, ces manquements du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges ne présentent pas un caractère de gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, dès lors que la SARL LE GAMBRINUS, qui exploite le fonds de commerce depuis 2013, n’a jamais interrompu le paiement des sommes dont elle était débitrice, mais en a minoré les montants, en fonction de ses contestations à compter de 2018 en ce qui concerne la taxe foncière et à partir d’avril 2023, en ce qui concerne les loyers qu’elle a régularisés en septembre 2023. En outre, le paiement partiel des sommes dues a été justifié par les contestations nées de l’imprécision des clauses du bail.

Sur le manquement du preneur à son obligation d’assurer les locaux

La SARL GAMBRINUS justifie, au moyen d’une attestation de la compagnie PACIFICA, avoir souscrit un contrat d’assurance en date du 11 mars 2013 toujours en cours au jour de l’attestation soit le 19 janvier 2024.

La couverture est, en outre, justifiée par le courrier du même jour confirmant l’ouverture d’un dossier sinistre suite aux dégâts des eaux survenus le 03 novembre 2022.

Ce grief ne peut donc fonder la résiliation judiciaire du bail.

Sur l’inexécution par le preneur des travaux de réparation de la canalisation d’eau.

La SARL LE GAMBRINUS a sommé dans le commandement du 23 septembre 2023, en vertu des dispositions du bail, de procéder à la réparation d’une canalisation située dans la cave dont elle a la jouissance exclusive.

La SARL LE GAMBRINUS fait valoir qu’il n’est pas possible de savoir si la réparation de cette cassure de la canalisation relève de l’obligation du bailleur ou de celle du locataire et invoque, comme cause possible, la vétusté dont la charge est au bailleur au titre de son obligation de délivrance. Elle ajoute avoir procédé à une déclaration de sinistre, sans que cela vaille reconnaissance de responsabilité.

En l’espèce, le bail prévoit que reste à la charge du locataire le maintien en bon état de réparations locatives des lieux loués pendant toute la durée du bail, le locataire ne pouvant exiger du bailleur pendant cette même durée, « aucune mise en état, ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du code civil » (bail du 7 avril 1995, p.5).

Il stipule encore que « le LOCATAIRE sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaires, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne [….]les canalisations d’eau….[….] les tuyaux de vidange sans que cette énumération soit exhaustive ».

En l’espèce, la réfection de la canalisation d’eau incombe à la SARL LE GAMBRINUS, preneur, en application des stipulations du bail, dès lors qu’elle ne démontre pas que la cassure de la canalisation procède de la vétusté ou relève des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.

Le défaut d’exécution des travaux de reprise de la canalisation par le bailleur, ne constitue toutefois pas un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail, s’agissant d’unmanquement ponctuel à l’obligation d’entretien incombant à la la SARL LE GRAMBRINUS,

3- Sur les demandes en paiement formées par la SCI BEUZOP et les demandes en restitution de l’indu formées par la SARL LE GRAMBRINUS

Sur les demandes formées par les parties au titre du loyer, de la taxe foncière et de la consommation d’eau

Il résulte des développements qui précèdent que la SARL LE GRAMBRINUS est débitrice de la somme de 3.756,57 € au titre des loyers. Toutefois, la SCI BEUZOP ne demandant la condamnation du preneur qu’à hauteur de 3.751,10 €, la SARL LE GAMBRINUS sera condamnée au paiement de cette somme de 3.751,10 €.

Pour ce qui est de la taxe foncière, ainsi qu’il a été vu précédemment, la SCI BEUZOP justifie de sa créance, à hauteur de la somme de 4.381,80 €, pour la période 2020 à 2024, somme à laquelle la SARL LE GAMBRINUS sera condamnée.

Elle n’établit pas, en revanche, le montant de sa créance au titre de la taxe foncière pour les années 2018 et 2019, en sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement.

La SARL LE GAMBRINUS ne rapporte pas la preuve du montant de l’indu qu’elle revendique pour la taxe foncière des années 2018 et 2019, dans la mesure où la base de calcul à laquelle elle se réfère est inexacte. Elle sera également déboutée de sa demande de restitution pour la période 2018-2019.

Enfin, ainsi qu’il a été vu précédemment, la demande en paiement formée par la SCI BEUZOP au titre des factures d’eau est justifiée et la SARL LE GAMBRINUS sera condamnée à lui payer la somme de 236,41 €.

Sur la demande de la SCI BEUZOP en paiement des travaux de reprise de la canalisation

Après avoir sommé la SARL LE GAMBRINUS dans le commandement du 23 septembre 2023, en vertu des dispositions du bail, de procéder à la réparation d’une canalisation située dans la cave dont elle a la jouissance exclusive, la SCI BEUZOP demande sa condamnation à lui payer la somme 1.348,40 €, à ce titre.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient à la SCI BEUZOP d’établir le coût des réparations strictement nécessaires à la reprise de la canalisation cassée.

A cet égard, la SCI BEUZOP produit un devis établi par l’entreprise CT PREDO le 2 janvier 2023 visant un « dépannage, plomberie, PVC siphon disconnecteur » pour un montant de 1.348,40 euros.

Le caractère lapidaire de ce devis, qui ne comporte même pas la description des travaux et leur localisation, et qui a été établi deux mois après la découverte de la cassure en novembre 2022, ne rapporte pas la preuve que les travaux qui y sont devisés correspondent à ceux strictement nécessaires à la réfection de la canalisation endommagée.

Par voie de conséquence, la SCI BEUZOP sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

4. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL LE GAMBRINUS à payer à la SCI BEUZOP la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la charge des dépens sera supportée par la SARL LE GAMBRINUS.

Sur l’exécution provisoire

La nature de l’affaire ne justifie pas qu’il soit dérogé à l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

ANNULE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI BEUZOP le 26 septembre 2023 ;

DECLARE sans objet la demande de la SCI BEUZOP en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SCI BEUZOP de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la SARL GAMBRINUS ;

CONDAMNE la SARL GAMBRINUS à payer à la SCI BEUZOP les sommes de :

4.381,80 € au titre de la taxe foncière arrêtée au mois de décembre 2024 ;

3.751,10 € au titre des loyers arrêtés au mois de décembre 2024 ;

236,41 € au titre de la consommation d’eau ;

DEBOUTE la SCI BEUZOP de sa demande relative aux frais de réparation de la canalisation ;

DEBOUTE la SARL GAMBRINUS de ses demandes en restitution du trop-perçu de la taxe foncière et de loyers ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL LE GAMBRINUS à payer à la SCI BEUZOP la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LE GAMBRINUS aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU