Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [R]

A1 La Jeudonnerie

44860 PONT-SAINT-MARTIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 11 décembre 2025

délibéré au : 05 février 2026

RG N° N° RG 25/02092 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3SP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [T] [R] + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, la S.C.I. DPEA a donné à bail à Madame [T] [R] un immeuble à usage d’habitation situé au A1 La Jeudonnerie 44860 Pont Saint Martin, moyennant un loyer révisable et actuel de 944,24 euros, provision sur charges incluse.

Par acte séparé du 15 juin 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.622,68 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 mai 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [T] [R], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 2.827,24 euros, avec intérêts à compter du commandement sur la somme de 1.622,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, à l’audience du 11 décembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 3.781,44 euros et elle s’en rapporte sur la demande de délais.

Madame [T] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 50 euros.

Elle expose qu’elle ne percevait que 950 euros par mois avec trois enfants à charge. A compter de janvier, elle va percevoir un salaire de 2.500 euros et elle vient de régler une somme de 1.200 euros. De plus, elle a fait une demande auprès du fonds de solidarité au logement qui devrait solder sa dette.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 5 février 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Par note en délibéré en date du 16 décembre 2025, la caution reconnaît un versement de 1.164 euros et réduit sa demande en principal à la somme de 2.617,44 euros.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 28 janvier 2025 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 13 mai 2025, soit six semaines avant la première audience du 09 octobre 2025, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et elle devait une somme de 4.031,44 euros pour la période de juillet 2024 à novembre 2025 dans le cadre de l’engagement de la caution. Il est reconnu trois virements pour 50 euros, 200 euros et 1.164 euros, soit un solde de 2.617,44 euros au titre des loyers et charges.

La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

En vertu de la quittance subrogative en date du 17 octobre 2025, il convient de condamner la locataire à payer à la caution conformément à l’article 2308 du code civil.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par la S.C.I. DPEA et la locataire contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 27 janvier 2025, la caution, subrogeant le bailleur, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.622,68 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur ou à la caution.

Sur l’octroi de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu de la situation de la locataire qui a repris le paiement des loyers et va solder sa dette avec l’aide du fonds de solidarité au logement ou par mensualités de 50 euros, alors qu’elle va bénéficier d’un salaire de 2.500 euros avec trois enfants à charge, il convient de lui accorder des délais de paiement ainsi qu’il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par la locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 944,24 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 27 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 16 juin 2023 entre la S.C.I. DPEA et Madame [T] [R] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au A1 La Jeudonnerie 44860 Pont Saint Martin, conformément à la clause résolutoire acquise le 28 mars 2025 ;

Condamne Madame [T] [R] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.617,44 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [T] [R] à se libérer de sa dette d’un montant de 2.617,44 euros, outre les frais et dépens, en 35 mensualités de 50 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2026, les suivantes le 10 de chaque mois et la 36ème et dernière étant majorée du solde ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [T] [R] d’un montant de 944,24 euros sera versé à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre sur justification d’une quittance subrogative ;

Déboute la caution de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [T] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection