TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Barbara SUREAU GIRODON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06333 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJ2

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [F] veuve [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Barbara SUREAU GIRODON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0313

DÉFENDERESSE

S.A.S. LINGUANOMICS RD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06333 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJ2

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 novembre 2022, une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt expirant le 22 février 2023 à 16 heures, est intervenue entre d’une part Mme [U] [F] veuve [H], venderesse, et d’autre part, la société SAS LINGUANOMICS RD dont le siège est situé [Adresse 2] représentée par M. [I] [N], son président et acquéreur du bien composé d’une pièce de 7,30 m² (lot n°19) située [Adresse 2] pour un montant de 63 000 euros.

Ce compromis de vente prévoit notamment :

DELAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 23 février 2023, à seize heures.

REALISATION

La réalisation de la promesse aura lieu :

— Soit par la signature de l’acte authentique, (…)

— Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus (…).

CARENCE

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin de mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir.

INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU :

«  Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQ MILLE SEPT CENTS EUROS (5 700,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse au PROMETTANT, dans les dix jours de la signature du présent acte à la comptabilité du rédacteur des présentes celle de DEUX MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS (2 850,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sureté de sa restitution éventuelle a ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du caissier du Notaire rédacteur des présentes.

Le caissier du notaire, domicilié à l’office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, intervenant pour accepter la mission qui lui est ci-après confiée.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 2 850,00 euros le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation a la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées. ".

CONDITIONS SUSPENSIVES

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, a un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme préteur : Tout établissement bancaire ou financier.

— Montant maximal de la somme empruntée : SOIXANTE MILLE EUROS (60 000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 180 mois.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 2,44 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et a la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 23 janvier 2023.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de laconsommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

— Il n’existe pas d’empêchement a l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

— Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [4] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception a son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.

A défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu, Mme [U] [F] veuve [H] à fait délivrer par commissaire de justice le 14 juin 2023, à la société SAS LINGUANOMICS RD et M. [I] [N], es qualité de gérant, une sommation de payer la somme de 5 700 euros puis mis en demeure, la société et son gérant par courrier d’avocat en date du 18 septembre 2023 de lui régler ladite somme.

En l’absence de paiement Mme [U] [F] veuve [H] a donc fait assigner la société SAS LINGUANOMICS RD par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) au visa des articles 1104, 1304-3 al.1 et 1404-3 al.1 du code civil, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 5 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 ainsi que le paiement à titre de remboursement de la somme de 240 euros, outre le versement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le paiement des entiers dépens.

Appelée à l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé.

A l’audience du 4 septembre 2025, Mme [U] [F] veuve [H] comparait représentée par son conseil qui expose les termes des conclusions déposées et visées par le greffier. Elle ajoute à ses demandes initiales une demande de condamnation de la société SAS LINGUANOMICS RD à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée du fait de la société SAS LINGUANOMICS RD et qu’elle a, par ailleurs, réglé la somme de 240 euros pour l’établissement d’un pré-état daté des informations financières de la copropriété sollicité auprès du cabinet CREDASSUR, syndic de la copropriété. Elle conteste la demande reconventionnelle en nullité de la promesse de vente au motif que celle-ci est intervenue à la suite d’un congé pour vente du 14 juin 2023, délivré à M. [I] [N] locataire des lieux depuis le 30 septembre 2015, soit antérieurement à un arrêté d’insalubrité rendu le 26 mai 2025.

La société SAS LINGUANOMICS RD représentée par son conseil expose ses conclusions déposées et visées par le greffier d’audience, aux termes desquelles elle conclut à la nullité de la promesse de vente réalisée afin de permettre à Mme [U] [F] veuve [H] d’échapper à ses obligations du fait de l’arrêté d’insalubrité. Par ailleurs, elle soutient qu’une proposition de prêt en date du 22 juillet 2022 a été adressée au notaire, puis une seconde en date du 16 mars 2023, alors que sa banque informait le notaire le 10 mai 2023 que la société SAS LINGUANOMICS RD n’avait pas obtenu de prêt sans toutefois que cette dernière en soit informée. Elle sollicite également la condamnation de Mme [U] [F] veuve [H] à lui rembourser la somme de 600 euros versée au notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de ratification de la vente définitive et l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il sera également rappelé qu’en application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, qui sont les deux conditions essentielles exigées par l’article 1583 du même code.

Enfin, aux termes des articles 1224 et 1226 du même code, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Le créancier peut en effet, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 22 novembre 2022, les parties se sont accordés sur la chose – une pièce de 7,30 m² appartenant à Mme [U] [F] veuve [H] avec déclaration de cette dernière que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 – et le prix – 57 000 euros hors frais de la vente -, et ce de façon ferme et précise.

Il n’est pas justifié, ni même allégué, que les parties avaient fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Dès lors la référence à la passation d’un acte authentique ne constitue qu’une modalité d’exécution de la vente, d’ores et déjà conclue, par l’accord minimal sur la chose et le prix. La promesse de vente vaut donc bien vente, seuls ses effets étaient différés à la signature de l’acte notarié.

Ainsi qu’il résulte des échanges de courriels entre la juriste de « vpmf notaires » en charge de la vente, produits par la société SAS LINGUANOMICS RD, la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt n’a pas été réalisée à la date du 22 février 2023, ni même à celle du 14 avril 2023, date à laquelle l’étude signale à M. [I] [N] que la promesse de vente est par ce fait caduque et qu’il est redevable des 5 autres pour cent soit un versement complémentaire de 2 850 euros au moyen du RIB de l’étude déjà en sa possession.

La société SAS LINGUANOMICS RD conclut à la nullité de la vente en ce que Mme [U] [F] veuve [H] qui louait le bien à M. [I] [N], gérant de la société SAS LINGUANOMICS RD ne pouvait ignorer que le bien était impropre à l’habitation ainsi qu’il est constaté dans l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2025.

Il s’agit ainsi d’une résolution unilatérale du compromis de vente par l’acquéreur qui se prévaut d’un manquement contractuel du vendeur, laquelle s’effectue toutefois à ses risques et périls, ce qui suppose de vérifier, a posteriori, si le refus de l’acquéreur de réitérer la vente devant notaire était justifié par un motif légitime.

Or, alors qu’il est précisé à la promesse de vente en page 15 que le BENEFICIAIRE déclare ne pas avoir eu lui-même connaissance, durant sa période de location, d’éventuels litiges ou correspondances liés aux cas ci-dessus exposés, la société SAS LINGUANOMICS RD représentée à l’acte par son président, M. [I] [N], occupant les lieux ne saurait soutenir que la venderesse a trompé son consentement sur les éléments caractérisant le bien et ce d’autant plus que ledit arrêté d’insalubrité servant de fondement à la demande en nullité de la vente de la société SAS LINGUANOMICS RD est postérieur de plus de deux ans à la promesse de vente.

Il n’y a donc pas de nullité de la vente encourue et la société SAS LINGUANOMICS RD échoue à démontrer un motif légitime à résiliation unilatérale.

En application des dispositions contractuelles sur la condition suspensive d’obtention du prêt, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution de la vente en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

En l’espèce, la société SAS LINGUANOMICS RD qui produit en pièce 12 une proposition commerciale de la BRED en date du 22 juillet 2022 valable jusqu’au 22 août 2022 et invoque une seconde proposition commerciale en date du 16 mars 2023, ne justifie pas que le non aboutissement du prêt résulte d’une cause indépendante de sa volonté alors qu’il est resté muet à tous les rappels du notaire et n’a pas procédé à d’autres consultations d’organismes financiers.

Toutefois, compte tenu des circonstances d’espèce relatées et faute de préjudice réel subi par la venderesse justifiée aux débats, la clause pénale de 5 800 euros est manifestement disproportionnée et sera réduite à 2 850 euros.

La société SAS LINGUANOMICS RD sera par conséquent condamnée à verser à la demanderesse la somme de 2 850 euros.

Sur le remboursement à Mme [U] [F] veuve [H] du pré-état daté

Dans la mesure où cette dépense qui incombe au propriétaire a été engagée dès la promesse de vente (état joint en annexe 11) sans être à mise à la charge du BENEFICIAIRE, il n’y a lieu d’en faire supporter la charge à la défenderesse.

Sur le remboursement à la société SAS LINGUANOMICS RD de la somme de 600 euros versée au notaire en provision sur frais de promesse de vente

Les frais de la promesse de vente sont mis à la charge de la société SAS LINGUANOMICS RD dans l’acte (page 39) et, selon la facture d’honoraires du 4 juillet 2023 produite par la société SAS LINGUANOMICS RD, se sont élevés à la somme de 524,46 euros. La demande de remboursement de la provision totale versée par la société SAS LINGUANOMICS RD d’un montant de 600 euros ne saurait donc être accueillie et la somme de 48,44 euros étant inscrite au crédit de la société SAS LINGUANOMICS RD, il n’y a lieu d’ordonner le remboursement du surplus par Mme [U] [F] veuve [H], seul le notaire qui n’est pas dans la cause étant responsable de la restitution de ce trop perçu.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [F] veuve [H] pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

En l’espèce, en ce que la demande principale du vendeur n’a été que partiellement accueillie, aucune résistance abusive de la part de la société SAS LINGUANOMICS RD ne saurait être relevée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe sur le principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la société SAS LINGUANOMICS RD de sa demande en nullité de la promesse de vente ;

CONDAMNE en conséquence la société SAS LINGUANOMICS RD à verser à Mme [U] [F] veuve [H] la somme de 2 850 euros au titre de la clause pénale ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la société SAS LINGUANOMICS RD aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à versement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le président