Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM, [H]

13 boulevard des Deux Croix

BP 83029

49017 ANGERS CEDEX 01

représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame, [J], [K]

Appartement 1 Rez de Chaussée

38 Rue Alexandre Tuffere

44150 ANCENIS-SAINT-GÉRÉON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 décembre 2025

date des débats : 18 décembre 2025

délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03037 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAWZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Christophe DOUCET

CCC à Madame, [J], [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé prenant effet au 1er juin 2023, la société anonyme d’HLM, [H] a donné à bail à, [J], [K] un logement de type 4 lui appartenant sis, 38 rue Alexandre Tuffere, rez-de-chaussée, appartement n°1, outre un box simple n°214 9025, un jardin privatif et une terrasse – 44150 ANCENIS, moyennant un loyer mensuel initial de 481,66 € pour le logement et 39,18 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges. Par avenant, la locataire a également souscrit à un contrat de prestations multiservices nommé « Multi-Entretien Habitat » prenant effet le même jour, pour une somme mensuelle de 8,53 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025,, [H] a fait commandement à, [J], [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 079,94 € arrêté au 30 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025,, [H] a fait assigner, [J], [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue le 10 mars 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement régulier des loyers et charges ou pour défaut d’assurance ;

· Ordonner la libération des lieux par, [J], [K] ainsi que tout occupant introduit de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

· Ordonner l’expulsion de, [J], [K] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux y compris des meubles meublants ;

· Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des défendeurs ;

· Condamner, [J], [K] au paiement de la somme de 4 198,64 €, au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation échus et impayés, frais de contentieux impayés arrêtés au 30 juin 2025 outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer ;

· Condamner, [J], [K] à payer à la société, [H] la somme de 137,34 € au titre du commandement de payer du 10 janvier 2025 ;

· Condamner, [J], [K] à lui payer à compter du 10 mars 2025 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et subsidiairement fixer ladite indemnité ;

· Condamner, [J], [K] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 octobre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025. À ladite audience,, [H], représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 810,83 € au titre des loyers et charges échus au 11 décembre 2025. Elle précise que l’allocation personnalisée au logement est suspendue depuis septembre 2025.

Régulièrement assignée à domicile,, [J], [K] a comparu. Elle indique être en invalidité, sa complémentaire santé effectuant les versements de manière irrégulière. Par ailleurs, elle reconnaît le montant de la dette pour laquelle elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 133 € par mois en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 27 septembre 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 4 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 juillet 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 30 juillet 2025 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la société, [I], [G] s’est limitée à faire commandement à, [J], [K] de payer un arriéré de loyer et charges et ne lui a pas fait commandement de justifier d’une assurance locative.

Ainsi, la demande de résiliation du contrat de bail fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non justification d’une assurance habitation sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, la société d’HLM, [H] a fait commandement à, [J], [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 079,94 € arrêté au 30 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 5.5.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de, [J], [K].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société, [H] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et, [J], [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 810,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 décembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les sommes correspondant aux frais de commissaire de justice qui, le cas échéant et s’ils sont justifiés, relèvent des dépens et qui s’élèvent à 317,33 € (134,24 € + 183,09 €).

En conséquence,, [J], [K] sera condamnée au paiement de la somme de 4 493,50 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que, [J], [K] effectue des paiements réguliers depuis plusieurs mois et a repris le versement intégral du loyer et charges un mois avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que la locataire vit dans le logement avec ses deux enfants de 18 ans, l’un étant en alternance et l’autre en recherche d’un emploi, tous deux étant dans l’incapacité de participer au règlement des charges de la famille. Elle travaille actuellement à mi-temps dans le milieu hospitalier à la suite d’une invalidité. Par ailleurs, les difficultés de paiement du loyer et des charges s’expliquent par l’irrégularité des versements de sa prévoyance santé. En effet, lorsque le calendrier de versement n’est pas respecté, son budget est imputé de 313 €. Toutefois, elle indique faire actuellement le nécessaire afin de régler cette difficulté et ainsi de retrouver un équilibre budgétaire.

Lors de l’audience, la locataire propose de verser la somme de 133 € par mois en sus de son loyer courant.

Au regard de ces éléments, dès lors que, [J], [K] apparaît en situation de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’elle a repris le paiement intégral de son loyer, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si, [J], [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges. La société d’HLM, [H] pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire à compter du 12 décembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Son montant sera égal au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 567,82 €, sans indexation ou revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,, [J], [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande formulée par, [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation prenant effet au 1er juin 2023 entre la société anonyme d’HLM, [H] et, [J], [K], concernant le logement sis, 38 rue Alexandre Tuffere, rez-de-chaussée, n°1 – 44150 ANCENIS ;

DÉBOUTE la société, [H] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers sont réunies à la date du 11 mars 2025 ;

CONDAMNE, [J], [K] à payer à LOGI-OUEST la somme de 4 493,50 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à, [J], [K] un délai de paiement de trente-trois (33) mois pour se libérer de la dette, soit 32 mensualités de 133 €, la 33ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,, [J], [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 38 rue Alexandre Tuffere, rez-de-chaussée, n°1 – 44150 ANCENIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de, [J], [K] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas, [J], [K] à payer à la société d’HLM, [H], à compter du 12 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 567,82 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE, [J], [K] aux entiers dépens de l’instance, notamment le commandement de payer ;

DÉBOUTE, [H] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY