TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00407 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DL36

AFFAIRE :

S.C.I. PASTINE

C/

,

[X], [K], [H], [L]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Maître Claire FAGES

☒ Copie à :Maître Claire FAGES

Madame, [X], [K], [H], [L]

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.C.I. PASTINE

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Pascal CLEMENT, avocat au barreau de Narbonne substituant Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [X], [K], [H], [L]

demeurant, [Adresse 2]

comparante

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE,

GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 05/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Février 2026

DECISION :

Contradictoire, réputée contradictoire, défaut, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 24 novembre 2021, la SCI PASTINE a consenti un bail d’habitation à Mme, [X], [L] sur des locaux sis, [Adresse 3] à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 476 euros, outre une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SCI PASTINE a fait délivrer à Mme, [X], [L] un commandement de payer la somme principale de 1 896,46 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [X], [L] le 16 juin 2025.

La SCI PASTINE a ensuite fait assigner Mme, [X], [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025 pour demander de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Mme, [X], [L] ;

— La condamner au paiement :

— De l’arriéré locatif à la somme de 1 894,56 euros ;

— D’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— De 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2025.

A l’audience du 5 janvier 2026, la SCI PASTINE, représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 23 décembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 1 792,56 euros. Elle a précisé que le loyer de décembre avait été réglé par la locataire mais s’est toutefois opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme, [X], [L], comparante, a reconnu à l’audience le montant et le principe de la dette et a indiqué vouloir rester dans les lieux.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 16 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI PASTINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2025 pour un montant principal de 1 896,46 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par Mme, [X], [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI PASTINE produit, outre le contrat de bail signé le 24 novembre 2021, le commandement signifié le 13 juin 2025 un décompte démontrant que Mme, [X], [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 792,56 euros.

Mme, [X], [L] reconnait le montant et le principe de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 792,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme, [X], [L] a indiqué à l’audience vouloir rester dans les lieux. Une telle demande doit s’analyser comme une demande de délais et de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En ce sens, cette dernière justifie avoir repris le paiement de ses loyers avant l’audience, auxquels s’ajoute un versement volontaire supplémentaire de 34 euros par mois. La régularité de ces paiements majorés depuis plusieurs mois, telle qu’elle ressort des décomptes produits par la demanderesse, atteste de sa capacité financière à honorer le règlement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Mme, [X], [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme, [X], [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant du loyer et des charges. De même, en cas de défaillance de sa part, la clause résolutoire retrouvera ses effets et il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [X], [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PASTINE, Mme, [X], [L] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2021 entre la SCI PASTINE et Mme, [X], [L] concernant les locaux à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

CONDAMNE Mme, [X], [L] à verser à la SCI PASTINE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 792,56 euros (décompte arrêté au 23 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme, [X], [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme, [X], [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI PASTINE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [X], [L] soit condamnée à verser à la SCI PASTINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme, [X], [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme, [X], [L] à verser à la SCI PASTINE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge