TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/285

AFFAIRE : N° RG 24/00351 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3L67

Copie à :

prefecture

M^e Anne SEILLIER

Copie exécutoire à :

Maître Valérie REDON-REY

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [A]

né le 04 Août 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [Q] épouse [A]

née le 04 Août 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [E]

née le 15 mai 1960

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 23 décembre 2019 ayant pris effet le 3 janvier 2020, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] ont donné à bail à Madame [B] [E] un logement situé au [Adresse 4] 1 à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 410 euros et 50 euros de provision pour charges.

Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 8 janvier 2024 pour un montant de 1653,70 euros en principal.

Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] ont ensuite fait assigner Madame [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 3 octobre 2024, pour voir prononcer la résiliation du bail en date du 23 décembre 2019 ; ordonner l’expulsion de Madame [B] [E]; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 1641,71 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lequel indique que Madame [B] [E] serait à jour des loyers et charges et que seule la taxe d’ordures ménagères serait à l’origine de la dette, et qu’elle compte se reloger dans le parc public ou privé

A l’audience du 23 janvier 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A], représentés par leur conseil, lequel a déposé son dossier, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et actualisent la dette locative à la somme 1642.67 € arrêtée à la date du 20 janvier 2026 et sollicitent que soit rejeté l’ensemble des demandes de Madame [B] [E].

Madame [B] [E], représentée par son conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, indique contester la dette réclamée et sollicite de voir :

Rejeter l’ensemble des demandes des époux [A],

Condamner les époux [A] à lui verser la somme de 1.640 euros et ordonner la compensation avec les sommes éventuellement dues par Madame [E],

A titre subsidiaire :

Accorder à Madame [E] les plus larges délais de paiement, soit trois ans ;

En toutes hypothèses :

Condamner les époux [A] à lui verser la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile outre les entiers dépens dont le constat d’huissier de 310 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] justifient de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 9 janvier 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] apparait recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2019 ayant pris effet le 3 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.653,70 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il en résulte que pendant toute la durée du bail, le locataire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre ses paiements, même s’il conteste les sommes réclamées.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A], arrêté à la date du 20 janvier 2026, que la dette locative s’élève à la somme de 1642.67 €.

Madame [B] [E] conteste le montant de charges locatives et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et indique avoir toujours réglé son loyer.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, liste la Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères comme charge récupérable par le bailleur auprès du locataire et contrairement aux affirmations de Madame [B] [E] sans qu’il soit nécessaire que cette imputation soit stipulée dans le bail, la jurisprudence citée en défense n’étant applicable qu’aux baux commerciaux.

En l’espèce il ressort des avis d’imposition de la taxe foncière au titre de l’année 2020, 2021, 2022, 2023 que Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] sont fondés à réclamer les sommes payées au titre de la taxe des ordures ménagères à Madame [B] [E] laquelle n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’est pas redevable de la TEOM.

Sur les autres charges locatives

Les frais de dératisation et de désinsectisation ne constituent pas des charges récupérables telles que définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 de sorte que Madame [B] [E] est fondée à soutenir que les sommes de 126.50 euros et 137.50 euros à ce titre ne sont pas des charges locatives.

Il sera déduit la somme de 264 euros.

Madame [B] [E] sera condamnée à verser la somme de 1378, 67 euros.

Sur la demande de réduction de loyer :

Madame [B] [E] sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 1640 euros au titre d’une réduction de loyer de 40 euros mensuel depuis octobre 2021 pour ne pas pouvoir utiliser la cave.

Il ressort des pièces du dossier que la cave constitue une annexe de l’appartement loué en vertu du contrat du 23 décembre 2019, que lors de l’état des lieux d’entrée du 2 janvier 2020 la cave d’une superficie de 3.25 m2 n’a pas pu être visitée car inaccessible, de sorte que la locataire a été dans l’impossibilité de connaître l’état de la cave, que Madame [B] [E] a eu les clés de la cave seulement en mars 2021, que le constat établi par commissaire de justice le 19 juin 2024 montre que l’humidité est perceptible dans la cave laquelle se situe au niveau de la [Adresse 5], que l’ouverture grillagée sur la rue laisse s‘écouler les eaux usées et de nombreux déchets et ordures provenant de la voirie, que des mégots et autres détritus jonchent le sol, que dans ces circonstances il est impossible d’entreposer des objets ce qui est la vocation d’une cave. Par ailleurs il résulte du contrat de bail que l’appartement d’une superficie de 64.39 m2 est loué moyennant le prix de 410 euros soit 6.36 euros le m2 habitable, il convient de retenir pour la cave 1.59 euros du m2 (25% du m2 habitable) soit 5.16 euros par mois. Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] seront condamnés à payer la somme de 211, 56 au titre de la reduction de loyer (5.16 x 41 mois).

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, et de la reprise volontaire du paiement du loyer, il y a lieu d’accorder à Madame [B] [E] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [B] [E] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande, en l’état, que chaque partie conserve la charge de ses dépens et qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2019 ayant pris effet le 3 janvier 2020 entre Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] d’une part et Madame [B] [E] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 410 euros et 50 euros de provision pour charges sont réunies à la date du 9 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à verser à Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] la somme de 1378, 67 euros (mille trois cent soixante-dix-huit euros soixante-sept centimes);

CONDAMNE Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] à verser à Madame [B] [E] la somme de 211, 56 euros (deux cent onze euros cinquante-six centimes) ;

ORDONNE la compensation des créances ;

AUTORISE Madame [B] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [B] [E] soit condamnée à verser à Monsieur [K] [A] et Madame [N] [Q] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,