Tribunal Judiciaire de Nevers, Service jcp, 29 juillet 2025, n° 25/00318

TJ Nevers 29 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-exercice de la faculté de rachat
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas quitté les lieux après l'expiration de la faculté de rachat, les qualifiant d'occupants sans droit ni titre.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation
La cour a jugé que l'occupation par les défendeurs cause un préjudice à la société, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation conformément à l'acte de vente.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que les défendeurs, étant les parties perdantes, doivent supporter les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a reconnu que la société a engagé des frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi le remboursement demandé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nevers, service jcp, 29 juil. 2025, n° 25/00318
Numéro(s) :	25/00318
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jacob KUDELKO
Parties :	S.A.S. SPARTIM

Texte intégral

NAC : 5AA

N° RG 25/00318 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DLIR

S.A.S. SPARTIM

Rep/assistant : M^e JACOB KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE

Monsieur [L] [P]

Madame [Q] [Y] épouse [P]

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

S.A.S. SPARTIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e JACOB KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [P]

né le 15 Août 1948 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

Madame [Q] [Y] épouse [P]

née le 29 Janvier 1949 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […]

Greffière : […]

DÉBATS :

Audience publique du : 02 Juillet 2025

DÉCISION :

réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025 par […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 29/07/2025

à :

— S.A.S. SPARTIM

— M^e JACOB KUDELKO

Ccf délivrées le : 29/07/2025

à :

— S.A.S. SPARTIM

— M^e JACOB KUDELKO

— M. [L] [P]

— Mme [Q] [Y] épouse [P]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique conclu par devant Me [N] [K], notaire à [Localité 5] (Meurthe-et-Moselle), Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] ont vendu à la société Sas Spartim, un bien immobilier situé à [Localité 3] (Nièvre), [Adresse 2] au prix de 100 000,00 euros.

Exposant qu’au terme de la faculté de rachat du bien Monsieur et Madame [P] n’avaient pas libéré les lieux, en dépit d’une sommation de les quitter, par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la société Spartim a assigné Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers pour :

— juger que Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P], vendeurs, n’ont pas exercé la faculté de rachat ;

en conséquence :

— juger que Monsieur et Madame [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 03 février 2025 de la maison d’habitation située à [Localité 3] (Nièvre) [Adresse 2] cadastrée Section D n°[Cadastre 1] ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef si besoin est avec l’assistance du commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 1 000,00 euros par mois depuis le 3 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur et Madame [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la signification de déchéance de la faculté de rachat ;

— les condamner à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juillet 2025.

À cette audience, la société Sas Spartim, représentée par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de son acte introductif d’instance.

La société Spartim fait notamment valoir qu’elle a acquis par acte authentique du 1er août 2022, de Monsieur et Madame [P] un bien immobilier situé à [Localité 3] (Nièvre) au [Adresse 2]. Elle indique que l’acte contenait une clause de réserve au bénéfice des vendeurs avec faculté de rachat pendant une durée de 30 mois jusqu’au 02 février 2025. Elle expose qu’au terme de cette période, en dépit de la clause prévoyant la fin de leur droit d’occupation, ils se sont maintenus dans les lieux. Elle sollicite leur expulsion dans ces conditions.

Monsieur et Madame [P] assignés par acte remis à l’étude de commissaire de justice n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande aux fins d’expulsion de Monsieur et Madame [P] :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. L’article 1662 du même code précise que faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

En l’espèce, par acte authentique conclu le 1er août 2022, Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] ont vendu à la société Spartim le bien immobilier leur appartenant situé à [Localité 3] (Nièvre), [Adresse 2] et cadastré sur cette commune Section D n°[Cadastre 1]. Aux termes de cet acte, est prévue une clause intitulé “Faculté de Rachat” qui stipule :

“ Le VENDEUR fait réserve expresse à son seul profit de la faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil de la totalité du BIEN, ce que l’acquéreur accepte, ainsi qu’il sera plus amplement détaillé en seconde partie de l’acte. Cette faculté constitue une disposition dépendante sans laquelle le présent acte n’aurait pas été conclu. La validité de cette faculté expirera dans les TRENTE (30) MOIS jour pour jour à compter du lendemain des présentes, soit le 2 février 2025. Les parties requièrent le service de la publicité foncière de bien vouloir annoter le fichier de la présente clause au titre d’information des tiers. Les parties entendent préciser que cette clause a été librement consentie par L’ACQUEREUR et par conséquence n’a pas été imposée par le VENDEUR, ni par force ni par usage d’un état excessif de dépendance dans lequel se serait éventuellement trouvé L’ACQUEREUR. L’ACQUEREUR atteste que la faculté à laquelle il consent ne peut être analysée comme un avantage excessif consenti au profit du VENDEUR”.

Ce même acte prévoit une convention d’occupation précaire en page 10 aux termes de laquelle :

“ Il est expressément convenu entre les parties que, compte tenu du fait que la présente vente est soumise à la condition résolutoire d’exercice de la faculté de rachat réservée au VENDEUR, le BIEN vendu restera occupé par celui-ci pour la période durant laquelle il disposera de la faculté de rachat, soit une durée maximale de TRENTE (30) MOIS, jour pour jour à compter du lendemain des présentes, sauf prorogation de délai accordé par L’ACQUEREUR. Il est expressément convenu que L’ACQUEREUR aux présentes ne pourra consentir aucun bail pendant la durée de la convention d’occupation précaire stipulée ci-dessous”.

À ce titre le paragraphe relatif à la durée de l’occupation stipule qu’il “est expressément convenu entre les parties que si le VENDEUR se maintenait dans le BIEN après que la convention d’occupation précaire ait pris fin, et que les conditions n’étaient pas réunies pour obtenir le bail dont il est question ci-dessus, il serait occupant sans droit ni titre”.

Monsieur et Madame [P] qui ne comparaissent pas, ne démontrent pas qu’à l’issue de la convention précaire qui leur a été consenti, ils ont effectivement quitté les lieux.

Il sera donc constaté qu’ils sont occupants sans droit ni titre à compter du 03 février 2025 et leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation du bien par Monsieur et Madame [P] cause un préjudice à la société Spartim. Le montant de cette indemnité d’occupation est expressément prévue à l’acte authentique de vente (Page 11) et s’élève à la somme de 1 000,00 euros

Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] seront donc tenus de verser à la société SAS Spartim une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000,00 euros par mois à compter du 03 février 2025, et ce, jusqu’à libération effective des lieux loués par remise des clés.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes, Monsieur et Madame [P] supporteront la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dépens qui comprendront le coût de l’acte de notification de déchéance de la faculté de rachat.

La société Sas Spartim a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] seront tenus de lui verser la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constate que Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés à [Localité 3] (Nièvre), [Adresse 2] et cadastrés sur cette commune Section D n°[Cadastre 1] ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés à [Localité 3] (Nièvre), [Adresse 2] et cadastré sur cette commune Section D n°[Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] à payer à la société Spartim une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 000,00 euros à compter du 3 février 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] aux dépens qui comprendront le coût de l’acte de notification de déchéance de la faculté de rachat  ;

Condamne Monsieur [L] [P] et Madame [Q] [Y] épouse [P] à payer à la société Spartim la somme indemnitaire de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,