TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Paul GUILLET

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/03018 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O2S

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [M]

né le 14 Septembre 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [W] épouse [M]

née le 13 Août 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 juin 2009, M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] ont donné à bail à Mme [O] [Z] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Le 25 avril 2024, M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 3.547,41 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 20 mai 2025, M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] ont fait assigner en référé Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [O] [Z] à leur payer les loyers et charges impayés au 3 avril 2025, soit la somme de 7.695,46 euros avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges, éventuellement révisée,

— condamner Mme [O] [Z] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris tous les frais d’huisiser.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à Mme [O] [Z] pour l’aviser de l’audience. Mme [O] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Mme [O] [Z] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 mai 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 septembre 2025.

De surcroît, M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] justifient par la production de l’attestation notariée établie le 25 août 2005 par Maître [C] [H], notaire à [Localité 5], être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir.

Par conséquent M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article 2.11) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] ont adressé à leur locataire un commandement de payer des dettes locatives aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 3.547,41 euros le 25 avril 2024.

Ledit commandement de payer vise la clause résolutoire et le délai de deux mois laissé au locataire pour payer. Cependant, il est resté infructueux. La mise en œuvre de la clause résolutoire est donc conforme aux exigences légales en ce que le commandement de payer est resté sans effet durant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 18 juin 2009 conclu entre M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M], d’une part, et Mme [O] [Z], d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juin 2024.

La résiliation du contrat sera donc constatée par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 juin 2024.

Mme [O] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [O] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [O] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer, soit la somme de 646,29 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [O] [Z] à son paiement.

M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 7.695,46 euros au 3 avril 2025.

Mme [O] [Z] ne conteste pas la dette, ni dans son principe ni dans son montant.

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 3 avril 2025, échéance du mois de mars incluse, à la somme de 7.695,46 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7.695,46 euros au 3 avril 2025, Mme [O] [Z] sera condamnée à payer à M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] la somme de 7.695,46 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 3 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, au 25 juin 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [O] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsés d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer, soit la somme de 646,29 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [O] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNONS Mme [O] [Z] à payer à M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] la somme de 7.695,46 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de signification de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [O] [Z] à payer à titre provisionnel à M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à 646,29 euros, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [O] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS Mme [O] [Z] à verser la somme de 100 euros à M. [S] [M] et Mme [O] [W] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE