N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00271 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLHT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 6] HABITAT

C/

[S] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 juin 2025 , composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON,

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

[Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [S] [I]

né le 04 Avril 1991 à COTE D’IVOIRE, demeurant [Adresse 2]

comparant

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses observations et ploidoirie et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2022, à effet au 20 octobre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [S] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – moyennant un loyer mensuel révisable de 324,09 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 324,09 €.

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2022, l’OPH [Localité 6] HABITAT a également donné à bail à Monsieur [S] [I] un emplacement de stationnement n°103 situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer de 9,44 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 24 mars 2025, l’OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que les baux se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 931,59 € arrêté au 20 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, l’OPH LIMOGES HABITAT représenté par Maître LONGEAGNE avocat au barreau de LIMOGES, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois pour solder la dette locative qu’il actualise à la somme de 3 148,16 €. Le bailleur précise que les règlements effectués par le locataire entre les mains du commissaire de justice ont bien été intégrés dans le décompte actualisé.

Monsieur [S] [I], comparant en personne, a sollicité des délais à hauteur de 50 € par mois pour régler le solde la dette locative dont il conteste le montant, exposant avoir effectué des règlements entre les mains du commissaire de justice et remet un décompte établi par ce dernier. Monsieur [S] [I] a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. A l’appui de ses demandes, Monsieur [S] [I] explique ses impayés par la souscription d’un prêt. Concernant sa situation, il expose percevoir un salaire de 1 900 € et être père de deux enfants pour lesquels il paie une pension alimentaire.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 12 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, l’OPH [Localité 6] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [S] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 951,20 € arrêté au 10 janvier 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l’OPH [Localité 6] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [I] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

L’OPH [Localité 6] HABITAT sollicite la somme de 3 148,16 € arrêtée au 11 juin 2025.

Monsieur [S] [I] conteste le montant de cette somme, indiquant avoir effectué plusieurs règlements entre les mains du commissaire de justice.

Il ressort du décompte établi par le commissaire de justice, la SAS SYSLAW, en date du 5 mai 2025, que Monsieur [S] [I] a effectué des règlements pour un montant total de 1 425,61 €.

Il résulte de l’analyse du décompte du commissaire de justice et du décompte actualisé fourni par le bailleur que :

— le règlement de 100 € effectué le 11 mars 2024 a été déduit des sommes dues le 8 avril 2024 ;

— les deux règlements de 100 € chacun effectués le 12 avril 2024 et le 6 mai 2024 ont été déduits des sommes dues le 14 mai 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 13 juin 2024 a été déduit des sommes dues le 19 juin 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 16 juillet 2024 a été déduit des sommes dues le 22 juillet 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 8 août 2024 a été déduit des sommes dues le 26 août 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 11 octobre 2024 a été déduit des sommes dues le 23 octobre 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 12 novembre 2024 a été déduit des sommes dues le 14 novembre 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 12 décembre 2024 a été déduit des sommes dues le 17 décembre 2024 ;

— le règlement de 100 € effectué le 6 janvier 2025 a été déduit des sommes dues le 14 janvier 2025 ;

— le règlement de 100 € effectué le 11 février 2025 a été déduit des sommes dues le 20 février 2025 ;

— le règlement de 100 € effectué le 13 mars 2025 a été déduit des sommes dues le 25 mars 2025 ;

— les règlements de 50 € et 100 € effectués le 1er avril 2025 ont été déduits des sommes dues le 8 avril 2025.

En revanche, il apparait que si le règlement de 75,61 € effectué le 5 mai 2025 a été porté au crédit du compte le 7 mai 2025, il a cependant été porté au débit le 9 mai 2025, de sorte que cette somme doit être déduite du montant total sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [S] [I] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 3 072,55 € (3 148,16 € -75,61 €), à titre provisionnel, arrêtée au 11 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 24 mars 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 2 931,59 € et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [S] [I] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’il s’efforce d’effectuer des versements supplémentaires.

Par ailleurs, il résulte des déclarations du locataire à l’audience, confirmées par le diagnostic social et financer, qu’il perçoit un salaire de l’ordre de 1 900 € et qu’il se trouve donc en capacité de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la situation financière du locataire, et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [S] [I] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [S] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [I] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [S] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 470,41 € (selon quittancement du mois d’avril 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [I], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 6] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [S] [I] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre les parties à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT la somme de 3 072,55 € (trois mille soixante-douze euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 11 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 24 mars 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 2 931,59 € et à compter de la présente décision sur le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Monsieur [S] [I] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [S] [I] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [S] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 470,41 € ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT la somme de 200 € (deux cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON