TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NEVERS

AL/PC

N° RG 23/00167 – N° Portalis DBZM-W-B7H-C7F6

NAC : 30B

Jugement du 18 Février 2026

AFFAIRE :

S.C.I. DUP RAUM

C/

Association Fédération du Secours Populaire de la Nièvre

ENTRE :

La S.C.I. DUP RAUM, inscrite au RCS de BOURGES sous le numéro 348 595 596, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Aurore JOURDAN de la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

ET :

Association Fédération du Secours Populaire de la Nièvre, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Solène SZTAJNBERG, avocat au barreau de NEVERS (Avocat postulant), et Maître Isabelle GUENEZAN, avocat au barreau de PARIS (Avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame […] […]

Assesseur : Monsieur Eric LENOURY

Assesseure : Madame Céline DONET

GREFFIÈRES : Madame […] […], lors des débats

Madame […] […], lors du prononcé

le 18 Février 2026

exe + ccc : Maître Aurore JOURDAN de la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, Maître Solène SZTAJNBERG

ccc : dossier

DÉBATS à l’audience publique en date du 17 Décembre 2025 pour le prononcé du

JUGEMENT le 18 Février 2026, publiquement, par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

********

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DUP RAUM est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] (58) composé d’un local d’une surface approximative de 400 m2 et d’un local d’une surface de 70 m2.

Selon acte sous seing privé en date du 30 mars 2004, la SCI DUP RAUM a donné à bail commercial à compter du 1er avril 2004 jusqu’au 31 mars 2013 le local d’une surface approximative de 400 m2 à la Fédération du secours populaire de la Nièvre, moyennant la somme de 600€ par mois.

Selon acte sous seing privé en date du 1er août 2005, la SCI DUP RAUM a donné à bail commercial à compter du 1er août 2005 jusqu’au 31 juillet 2014 le local d’une surface de 70 m2 à la Fédération du secours populaire de la Nièvre, moyennant la somme de 226,14€ par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 août 2009, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a informé la SCI DUP RAUM de sa décision de quitter le local d’une superficie de 400m2 le 31 mars 2010 et le local d’une superficie de 70m2 le 31 juillet 2011.

Maintenu dans les locaux, le 14 avril 2011, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a demandé au bailleur de renouveler les deux baux commerciaux jusqu’au 31 juillet 2012 et ce en bail précaire.

Le 25 juillet 2011, la SCI DUP RAUM a consenti à régulariser deux baux précaires pour la période du 1er août 2011 au 31 juillet 2012 pour les deux locaux.

A l’arrivée du terme des baux commerciaux précaires, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a sollicité le renouvellement des baux, ce qui a été accepté par la SCI DUP RAUM.

Le 18 juillet 2012, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a régularisé deux baux précaires pour la période du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2021, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a informé la SCI DUP RAUM de son intention de quitter les locaux à la date du 1er mars 2022.

Le 3 février 2022, la SCI DUP RAUM a marqué son désaccord sur la forme du congé et la durée du préavis.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 février 2022, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a invoqué un congé donné le 1er mars suivant pour un départ le 31 août 2022.

Suite à la visite des locaux le 10 juin 2022, la SCI DUP RAUM a constaté des dégradations qui ont été portées à la connaissance de la Fédération du secours populaire de la Nièvre par courrier en date du 14 juin 2022.

L’état des lieux a eu lieu le 31 août 2022 sous le constat de Maître [K], huissier de justice, et en l’absence de la SCI DUP RAUM.

Le 18 octobre 2022, à l’initiative de la SCI DUP RAUM, un état des lieux contradictoire a été organisé sous le constat de Maître [Q], huissier de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la SCI DUP RAUM a fait assigner la Fédération du secours populaire de la Nièvre devant le Tribunal judiciaire de Nevers aux fins notamment d’obtenir réparation des dégradations locatives et d’obtenir le paiement des loyers dus.

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nevers a :

— Déclaré recevable et non prescrite l’action de la SCI DUP RAUM,

— Condamné la Fédération du secours populaire de la Nièvre à payer à la SCI DUP RAUM la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la Fédération du secours populaire de la Nièvre aux dépens de l’instance d’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI DUP RAUM, ayant pour conseil Maître Aurore JOURDAN, demande au tribunal de :

— Juger que la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre s’est maintenue dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire, fixée au 31 juillet 2013, et qu’en application de l’article L. 145-5 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la Loi du 18 juin 2014, il est établi que deux baux soumis au statut des baux commerciaux ont pris naissance le 1er août 2013,

— Dire nul et de nul effet le congé délivré par Fédération du Secours Populaire de la Nièvre le 12 février 2022,

— Condamner la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à régler les loyers dus à compter du 1er septembre 2022, soit la somme de 31.138,13 euros, somme à parfaire au jour du jugement,

— Condamner la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à régler la somme de 51.174,00 euros à la société DUP RAUM, en réparation des dégradations locatives constatées par Me [Q] selon procès-verbal du 18 octobre 2022,

— Condamner la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à rembourser à la SCI DUP RAUM le coût du constat d’huissier réalisé par Me [Q] le 18 octobre 2022, soit 429,20 euros,

— Débouter la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Ordonner la compensation judiciaire de toute condamnation éventuelle de la SCI DUP RAUM avec celle à intervenir à l’encontre de la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre,

— Condamner la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à régler la somme de 3.000 euros à la société DUP RAUM, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 30 avril 2025 en défense, la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre sollicite :

— De Juger que les contrats de location conclus entre elle et la SCI DUP RAUM ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux,

— De juger régulier et valable les congés délivrés par elle à la SCI DUP RAUM à son adresse par lettre recommandée du 12 février 2022 avec accusé de réception du 14 février 2022 à effet au 31 août 2022,

— De juger qu’elle n’est tenue au paiement d’aucun loyer postérieurement au 31 août 2022,

— De juger qu’elle n’est tenue à aucune réparation locative du fait de la restitution des lieux loués,

— De débouter la SCI DUP RAUM de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Et reconventionnellement,

— De la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— De condamner la SCI DUP RAUM à lui restituer la somme de 2202.58€ correspondant au dépôt de garantie qu’elle a versé avec intérêts moratoires au taux légal à compter de la notification de ses conclusions formant pour la première fois cette demande,

— D’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— De condamner la SCI DUP RAUM à lui payer la somme de 3000€ à titre d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— De condamner la SCI DUP RAUM aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé donné le 12 février 2022 par la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre Les parties s’opposent sur la qualification des premiers contrats de baux conclus en 2004 et 2005. La SCI DUP RAUM soutient qu’il s’agit de baux commerciaux alors que la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre soutient que ce sont des baux soumis au droit commun. Cette qualification a un effet sur le formalisme imposé pour la résiliation.

Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce, « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre n’a pas la qualité de commerçant et qu’elle n’exploitait pas un fonds de commerce.

Il n’est pas soutenu non plus que la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre entre dans l’un des cas d’extension légal d’application du bail commercial prévu par les dispositions de l’article L145-2 du code de commerce.

En revanche, il est de jurisprudence constante que les parties peuvent conventionnellement prévoir de soumettre le contrat de bail à la réglementation des baux commerciaux même si celle-ci n’est pas imposée par la loi. Cette manifestation doit être univoque et manifester la volonté expresse des parties de se soumettre à ses dispositions.

En l’espèce les deux baux conclus le 30 mars 2024 et le 1er août 2005 ne portent pas la mention de bail commercial. Il n’est pas fait davantage mention d’un local commercial.

Les seuls éléments permettant de rattacher le contrat aux dispositions sur les baux commerciaux sont les mentions suivantes :

« Le preneur aura néanmoins la faculté de faire cesser le présent bail à l’expiration de l’une ou l’autre des deux premières périodes triennales à la condition d’en avertir le bailleur aux moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec A.R conformément à l’article 3 de la loi du 12 mai 1965 »

Et « Le preneur devra remettre au propriétaire la dénomination et de l’objet du preneur. En outre le propriétaire ne pourra être tenu responsable des extensions d’activités dont pourraient bénéficier d’autres locataires de l’immeuble ou d’immeubles voisins, en application de la loi du 12 mai 1965 sur la déspécialisation. »

Or d’une part ces mentions sont peu nombreuses, d’autre part elles font référence à une loi qui n’était plus en vigueur au jour de la conclusion des deux baux. En outre, la première mention fait référence à l’article 3 de la loi du 12 mai 1965 en excluant immédiatement une de ces dispositions puisqu’ainsi que l’indique le bailleur, la législation sur les baux commerciaux impose la résiliation par acte extra-judiciaire alors que le bail permet la résiliation par lettre recommandée.

De plus, les contrats conclus prévoient des dispositions renvoyant aux règles de droit commun : « Le présent bail est fait sous les conditions ordinaires et de droit » et exclue certaines dispositions de droit commercial notamment le droit à l’indemnité d’éviction du preneur.

Ces éléments font échapper le contrat à la qualification de bail commercial.

Au surplus, à supposer que cette qualification soit retenue, elle ne l’est que par la volonté des parties et les dispositions commerciales n’ont alors vocation à s’appliquer qu’à défaut de stipulations contractuelles expressément prévues par les parties.

Or, ainsi qu’il l’a déjà été indiqué, les deux contrats prévoient expressément la possibilité de résilier le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette disposition contractuelle claire des parties doit donc trouver à s’appliquer et les congés délivrés par la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre par lettre recommandée du 12 février 2022, reçu le 14 février 2022 sont donc réguliers en la forme.

Sur la date, la SCI DUP RAUM et la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre ont conclu le 30 mars 2004 un bail portant sur un local dont est propriétaire la SCI DUP RAUM, pour une durée de neuf années consécutives.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 août 2009, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a informé la SCI DUP RAUM de sa décision de quitter le local d’une superficie de 400m2 le 31 mars 2010 et le local d’une superficie de 70m2 le 31 juillet 2011.

Maintenu dans les locaux, le 14 avril 2011, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a demandé au bailleur de renouveler les deux baux jusqu’au 31 juillet 2012 et ce en bail précaire.

Le 25 juillet 2011, la SCI DUP RAUM a consenti à régulariser deux baux précaires pour la période du 1er août 2011 au 31 juillet 2012 pour les deux locaux.

A l’arrivée du terme des baux précaires, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a sollicité le renouvellement des baux, ce qui a été accepté par la SCI DUP RAUM.

Le 18 juillet 2012, la Fédération du secours populaire de la Nièvre a régularisé deux baux précaires pour la période du 1er août 2012 au 31 juillet 2013.

Le 31 juillet 2013, la Fédération du secours populaire de la Nièvre n’a pas conclu de nouveaux baux précaires avec la SCI DUP RAUM, tout en se maintenant dans les locaux.

Ainsi que précédemment décidé, le statut des baux commerciaux n’est pas applicable et les contrats en cause ne prévoient pas leur tacite reconduction si bien qu’il convient de faire application des règles de droit commun.

Or, aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. L’article 1738 précise que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

Ce bail est un bail à durée indéterminée. Le préavis de droit commun de trois mois doit donc trouver à s’appliquer.

Aussi le congé délivré par la SCI DUP RAUM est donc régulier.

Sur les réparations locativesAux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1755 du même code prévoit qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il n’a pas été réalisé d’état des lieux d’entrée.

Le bail signé le 30 mars 2004 prévoyait l’engagement du preneur à réaliser certains travaux de rénovation et mise aux normes en contrepartie d’une exonération de loyer sur 6 mois.

Néanmoins et à défaut d’état des lieux permettant la comparaison des éléments entre l’entrée dans les lieux et la sortie, il doit être considéré que les lieux étaient en bon état de réparations locatives.

La durée du bail est à prendre en compte pour apprécier les désordres relevant la vétusté et ceux relevant des réparations locatives.

Pour apprécier ces dernières, il convient de prendre en compte les deux constats de commissaire de justice réalisés à la demande des deux parties. Ne seront retenues que les réparations visibles sur les photographies et suffisamment identifiables.

A ce titre, les peintures des murs et plafond ne présentant pas de trace de dégradations mais des traces de vétusté comme l’écaillement des peintures ne relèvent pas des réparations locatives. Il en est de même de la reprise de la façade. De même, les traces d’humidité résultant des infiltrations et des fissurations liées au mouvement du bâtiment ne sont pas à la charge du locataire.

En revanche, relève des réparations locatives :

— La reprise du joint d’étanchéité de la porte d’entrée

— La reprise de la peinture de la porte métallique

— La reprise des vitres brisées dans le premier bâtiment (deux carreaux)

— La reprise du sol du premier bâtiment présentant une reprise en béton

— Le changement de la porte du fond dégradée

— Le remplacement de la gouttière du second bâtiment

— La reprise des dalles de plafond dégradées ou manquantes du deuxième bâtiment (trois dalles

— La reprise du mur parpaing présentant des traces de salissures dues à la végétation de la seconde partie du deuxième bâtiment

— Le remplacement des vitres brisées dans le second bâtiment (trois carreaux)

— La reprise du sol de la troisième partie du bâtiment qui présente des traces de dégradations importantes et non seulement des traces de vétusté

— La reprise du mur de la troisième partie présentant des dégradations (trous visibles)

— La reprise de la peinture d’un mur dans l’espace sanitaire

— Reprise du mur et fixation de la prise arrachée dans le troisième bureau

— Reprise du plafond du troisième bureau présentant des traces de dégradations et salissures

Il sera également retenu les frais de débroussaillage qui sont à la charge du preneur.

Au regard de ces éléments et par comparaison du devis produit par la demanderesse, les frais de réparations locatives doivent être ainsi fixés :

— La reprise du joint d’étanchéité de la porte d’entrée : non chiffré par le devis, évalué à 50€

— La reprise de la peinture de la porte métallique : devis surévalué, limité à 450€

— La reprise des vitres brisées dans le premier bâtiment (deux carreaux) : le changement intégral de la verrière n’est pas nécessaire, seuls les carreaux manquants doivent être remplacés : 200€ par carreaux soit 400€.

— La reprise du sol du premier bâtiment présentant une reprise en béton : le poste nettoyage avant peinture n’étant pas justifié, il sera retenu les postes 23 et 24 : réparation et mise en peinture pour la somme de 3682.50€.

— Le changement de la porte du fond dégradée : 312€

— Le remplacement de la gouttière du second bâtiment : 87€

— La reprise des dalles de plafond dégradées ou manquantes du deuxième bâtiment (trois dalles) : 42€ par dalle soit 126€

— La reprise de la peinture du mur parpaing présentant des traces de salissures dues à la végétation de la seconde partie du deuxième bâtiment : 2160€ (poste devis n°28)

— Le remplacement des vitres brisées dans le second bâtiment (trois carreaux) :600€

— La reprise du sol de la troisième partie du bâtiment qui présente des traces de dégradations importantes et non seulement des traces de vétusté (postes n°35 et 36 soit 968€)

— Le rebouchage et la peinture du mur de la troisième partie présentant des dégradations (trous visibles) : postes n°34 et 37 = 1251€

— La reprise de la peinture d’un mur dans l’espace sanitaire (poste n°66, 67 et 68 retenu à 1/3 vu puisqu’une seule partie est concernée : soit 571.33€

— Reprise du mur et fixation de la prise arrachée dans le troisième bureau (bureau jaune) : postes n°43, 44 et 45 soit 1435€

— Reprise du plafond du troisième bureau présentant des traces de dégradations et salissures : déjà intégré dans la reprise des peintures

— Frais de débroussaillage : 875€

TOTAL : 13.147,83€ HT soit 15777.34€ TTC

Sur la demande de prise en charge des coûts de constat

Ainsi qu’indiqué, en présence d’un bail non écrit, les dispositions des contrats précédents ne sont pas applicables.

En l’absence de dispositions contraires, le principe est celui d’un partage des coûts des frais de commissaire de justice.

En l’espèce il résulte des pièces produites que les parties ne sont jamais parvenues à trouver une date commune d’état des lieux et qu’elles ont en conséquence chacune fait réaliser leur propre constat à leur frais.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer de condamnation sur ce point, chacune ayant déjà engagés des frais.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La Fédération du Secours Populaire de la Nièvre soutient avoir versé la somme de 2202.58€ à titre de dépôt de garantie. Ce montant et le principe de restitution n’est pas contesté par la SCI DUP RAUM et il sera donc fait droit à cette demande.

Vu l’article 1347, il sera ordonné la compensation entre les créances.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties succombant sur une partie de ses demandes, les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Par application de l’article 700 du même code, vu le partage des dépens, chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

DECLARE réguliers les congés délivrés par la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à la SCI DUP RAUM par lettre recommandée du 12 février 2022 avec accusé de réception du 14 février 2022 à effet au 31 août 2022,

DEBOUTE en conséquence la SCI DUP RAUM de ses demandes de loyers,

CONDAMNE la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre à payer à la SCI DUP RAUM la somme de 15.777,34€ au titre des réparations locatives,

CONDAMNE la SCI DUP RAUM à payer à la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre la somme de 2202.58€ au titre de la restitution du dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes,

DIT que la SCI DUP RAUM doit en conséquence payer à la Fédération du Secours Populaire de la Nièvre la somme de 13.574,76€,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties.

La greffière La présidente