TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : RG 25/00287 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IR2O

DEMANDERESSE

Société SCPI KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocate au barreau d’Avignon, substituée par M^e Christophe JOSET, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE

Madame [R] [B] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l’audience du 12 Juin 2025

Jugement prononcé le 10 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SAUZE IMMOBILIER a donné à bail à Mme [R] [B] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) par contrat du 1er avril 2006, pour un loyer mensuel initial hors charge de 480 euros.

Par bail séparé conclu le 1er décembre 2007, la SCI SAUZE IMMOBILIER a également donné à bail à Mme [R] [B] [J] un garage n°3 sis à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 65 euros.

Par acte notarié en date du 17 mars 2020, la SCPI KYANEOS PIERRE est devenue propriétaire des biens immobiliers objets des baux susvisés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement le 27 novembre 2024, et a fait signifier un commandement de payer le 7 août 2024 concernant des impayés pour le garage. Elle a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 26 mars 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement,

— voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le garage,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de Mme [R] [B] [J] au paiement :

* de la somme de 924,86 euros arrêtée au 19 mars 2025 au titre de l’arriéré locatif portant sur le garage,

* de la somme de 7785,05 euros arrêtée au 19 mars 2025 au titre de l’arriéré locatif portant sur le logement,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers mensuels et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 mai 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCPI KYANEOS PIERRE a maintenu ses demandes. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que la clause résolutoire du bail portant sur le logement est acquise, la dette n’ayant pas été soldée dans les délais impartis par le commandement de payer, et que la locataire a gravement manqué à ses obligations en ne payant pas le loyer pour le garage depuis onze mois, justifiant que le bail soit résilié judiciairement.

Mme [R] [B] [J] a comparu et n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette, précisant ne pas vouloir se maintenir dans les lieux. Il résulte également des débats que le locataire n’est pas en mesure de formuler de proposition lui permettant d’apurer la dette qu’elle reste devoir à Société SCPI KYANEOS PIERRE.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [R] [B] [J].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la dette de logement le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail portant sur le logement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 5577,09 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

Mme [R] [B] [J] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le prononcé de la résiliation du bail portant sur le garage

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit aux débats, et non contesté, que Mme [R] [B] [J] que le loyer du garage n’a plus été réglé depuis le mois de mai 2024. La cessation des paiements depuis plus d’un an constitue un manquement suffisamment grave pour que le bail portant sur le garage soit résilié.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail portant sur le garage conclu le 1er décembre 2007 entre Mme [R] [B] [J] et la SCPI KYANEOS PIERRE.

Sur les demandes de condamnation au paiement

S’agissant du logement, la SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte indiquant que Mme [R] [B] [J] reste lui devoir la somme 7785,05 euros arretée au 19 mars 2025. Il convient toutefois de relever que plusieurs échéances de ce décompte affichent un montant largement supérieur à la mensualité attendue au titre du loyer et de la provision sur charges, sans qu’aucune des pièces versées aux débats ne permettent de justifier les montants appelés (échéances du mois d’avril 2024, du mois de juillet 2024 et du mois de novembre 2024), et ce pour un total de 713,52 euros.

Ainsi, il y a lieu de ramener l’arriéré locatif pour le logement à la somme de 7071,53 euros.

S’agissant du garage, la SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte indiquant que Mme [R] [B] [J] reste lui devoir la somme 924,86 euros arretée au 19 mars 2025. Ce décompte contient toutefois les frais de commandement de payer pour un montant de 45,03 euros, qui ne peuvent pas être compris à ce stage.

Ainsi, il y a lieu de ramener l’arriéré locatif pour le garage à la somme de 879,83 euros.

Mme [R] [B] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant des dettes, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Mme [R] [B] [J] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme globale de 7951,36 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 28 janvier 2025 pour le logement et à compter du prononcé de la résiliation du bail pour le garage, et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par la SCPI KYANEOS PIERRE.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [B] [J], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 27 novembre 2024 qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. En revanche, le commandement de payer en date du 7 août 2024 n’est pas compris dans les dépens, s’agissant d’un acte qui n’est pas imposé par la loi en vue d’une action en prononcé de la résiliation du bail.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [R] [B] [J] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sont réunies à la date du 28 janvier 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Prononce la résiliation du bail portant sur le garage n°3 à compter du présent jugement,

— Ordonne en conséquence à Mme [R] [B] [J] de libérer le logement situé [Adresse 4] et le garage n°3 sis à la même adresse et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour Mme [R] [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCPI KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [R] [B] [J] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation pour l’occupation du logement, se substituant au loyer à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [R] [B] [J] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation pour l’occupation du garage, se substituant au loyer à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne Mme [R] [B] [J] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 7951,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour le logement et le garage arrêtés au 19 mars 2025,

— Condamne Mme [R] [B] [J] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [R] [B] [J] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 novembre 2024,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,