COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. SEEFOR c/ S.A.R..L.U. PUNK FOOD NICE

MINUTE N° 24/

Du 11 Septembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 21/00004 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NKR7

Par jugement en date du onze Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Septembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e John ARDITI

M^e Philippe DUTERTRE de , la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. SEEFOR, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe DUTERTRE de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

DEFENDERESSE:

SARLU PUNK FOOD NICE venant aux droits de la S.A.R.L. SUPERJACK

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e John ARDITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail commercial en date du 24 juin 2010, la SCI SEEFOR a donné en location à la SARL SUPERJACK un local commercial sis à [Adresse 5], comprenant au rez-de-chaussé, une cuisine de restaurant, économat, chambre froide, cave à vins, réserve, toilettes, au deuxième sous-sol une cave et au 1er étage un appartement, à usage exclusif d’habitation au 1er étage en rapport avec les locaux commerciaux, à usage exclusif de restaurant, bar, brasserie, salon de thé, glaces, pâtisserie.

Ce bail a été consenti à compter du 1er juillet 2010 jusqu’au 30 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10 000 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier du 28 décembre 2018, le bailleur a donné congé au locataire, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 22 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019.

Par acte d’huissier en date du 20 février 2019, le locataire a accepté le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, mais s’est opposé au montant du loyer sollicité.

Par mémoire préalable, du 16 décembre 2020 notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 23 décembre 2020, la SCI SEEFOR, invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 22 000 € par an hors charges, à compter du 1er juillet 2019 , somme correspondant selon elle, à la valeur locative.

Suivant mémoire en réponse du 21 janvier 2021, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la SARL SUPERJACK s’est opposée à la demande d’augmentation du loyer.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI SEEFOR a par exploit d’huissier du 23 février 2021, fait assigner la SARL SUPERJACK devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de :

— fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 22 000 € par an, hors charges et du dépôt de garantie à la somme de 5500 euros, les autres clauses demeurant inchangées et ce à compter du 1er juillet 2019.

— condamnation du locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence sur l’ancien et le nouveau loyer, sur chacune des échéances dues à compter de la signification de la décision avec capitalisation des intérêts

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise et fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 17 000 € par an,

— et en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par lettre recommandée avec avis de réception le 4 janvier 2022, la SARL SUPERJACK a demandé :

— in limine litis, de juger que M.[E] [U] ne pouvait pas notifier un mémoire le 23 décembre 2020 car il est décédé le 23 décembre 2020 de sorte qu’il appartenait à Mme [X] [J] de rédiger et notifier le mémoire en vertu de sa désignation au poste de gérant suivant le procès verbal d’assemblée générale du 26 décembre 2020 publié le 28 octobre 2021

— juger nul le mémoire en fixation de loyer du 21 janvier 2021 par lequel la SCI SEEFOR représentée par M.[U] a engagé la procédure pour défaut de capacité d’ester en justice qui constitue une irrégularité de fond

— annuler le mémoire en fixation de loyer du 23 décembre 2020

— juger nulle l’assignation du 23 février 2021 en l’absence de changement de gérant opposable aux tiers et de la publication intervenue le 28 octobre 2021

— en application de l’article L145-60 du code de commerce, faute de saisine du juge dans le délai de deux ans depuis la date d’effet du nouveau bail soit depuis la date à laquelle le congé a été donné le 30 juin 2019, juger que la prescription en fixation du nouveau loyer déplafonné est acquise au 30 juin 2021 et que le bail renouvelé au 30 juin 2019 se poursuivra aux clauses et conditions identiques de celles du bail d’origine

— au fond, fixer le loyer à la somme de 10 993.36 euros HT

— subsidiairement, ordonner une expertise

— condamner la SCI SEEFOR à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par mémoire en réplique, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2022, la SCI SEEFOR a sollicité :

— de débouter la SARL SUPERJACK de ses demandes

— de dire que son action est recevable en la forme et au fond

— de dire que les locaux sont monovalents

— de fixer le montant du loyer sur renouvellement à la somme de 22 000 € par an, hors charges, et le montant du dépôt de garantie à la somme de 5500 euros, les autres clauses demeurant inchangées à compter du 1er juillet 2019.

— de condamner la locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence sur l’ancien et dele nouveau loyer, sur chacune des échéances dues à compter de la demande en fixation du loyer outre la capitalisation des intérêts

— subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise et fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 17 000 € par an,

— et en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens

Par jugement du 6 juillet 2022, la juge des loyers commerciaux a :

— rejeté les exceptions de nullité soulevées par la SARL SUPERJACK,

— rejeté les fins de non recevoir soulevées par la SARL SUPERJACK tirées de la nullité du mémoire préalable et de la prescription biennale,

— dit que l’action de la SCI SEEFOR est recevable

— débouté la SCI SEEFOR de sa demande tendant à dire que les locaux objets du bail ont un caractère monovalent,

— dit que les locaux objets du bail conclu entre la SCI SEEFOR et la SARL SUPERJACK ne sont pas monovalents

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 24 juin 2010 à compter du 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de 9 ans

— ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire

— dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel

— réserve les dépens et les demande formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 7 août 2023.

Dans son mémoire après expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2024, la SCI SEEFOR demande :

— de débouter la SARL SUPERJACK de ses demandes

— de dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 11 342.63 euros HT et HC

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence du loyer fixé

— juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles et que les intérêts échus porteront intérêts eux mêmes

— condamner la SARL SUPERJACK aux dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire avec distraction au profit de son conseil et à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire de la décision

Au soutien de ses demandes, elle expose que l’expert n’a pas retenu dans son rapport de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée dans les locaux, que le loyer de renouvellement doit être fixé en conséquence en fonction de la variation indiciaire et que le dépôt de garantie devra être réajusté.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2024, la SARLU PUNK FOOD NICE anciennement dénommée SUPERJACK demande :

— de débouter la SCI SEEFOR de ses demandes

— de condamner la SCI SEEFOR à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— de condamner la SCI SEEFOR à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise

Elle expose que l’expert judiciaire, M.[M] indique dans son rapport que durant la période du bain écoulé, il n’y avait pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée durant la période du bail expiré, qu’il n’a relevé aucune modification des caractéristiques des locaux, mais une distribution conforme à la désignation contractuel des lieux malgrè des travaux en cours, que la demande de déplafonnement du loyer doit être rejetée et que le loyer doit en conséquence être fixé en fonction de la variation indiciaire soit à la somme de 11 342 euros par an hors charges et taxes ainsi que l’indique l’expert. Elle ajoute que la procédure initiée par la SCI SEEFOR est abusive, cette dernière ayant argué de locaux monovalents et d’une prétendue modification des facteurs locaux de commercialité, qu’il avait soulevé des contestations mais que le bailleur a persisté à diligenter cette procédure ce qui l’a contraint à mobiliser du temps et des moyens pour sa défense et assister aux opérations d’expertise ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS

I.Sur la fixation du loyer sur renouvellement

En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local considéré.

Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments su-visés doit :

— d’une part, affecter l’un au moins des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145 -3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce,

— d’autre part, être notable et avoir une incidence sur le commerce considéré,

— et enfin, être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration financés exclusivement par le preneur qui ne peuvent être pris en considération que lors du second renouvellement qui suit le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées).

En l’espèce, lors de la précédente décision, il a été jugé que les locaux objets du bail n’étaient pas monovalents et soumis aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M.[M] que :

— le local est situé à Nice, en bordure de la promenade des Anglais, face à la mer, que le secteur comprend plusieurs hôtels, le casino du palais de la Méditerranée et des restaurants et brasseries

— la commercialité est très bonne, bien que variable selon les saisons

— le local commercial comprend au rez-de-chaussé, une cuisine de restaurant, économat, chambre froide, cave à vins, réserve, toilettes, au deuxième sous-sol une cave et au 1er étage un appartement en rapport avec le restaurant à usage de restautant, bar, brasserie, salon de thé, glaces et pâtisseries

— la surface du local à usage de cuisine est de 105.40 euros m2, ce dernier étant relié directement à celui du rez-de-chaussée appartenant à la SCI SEBIAN, l’ensemble étant vétuste

— la surface de l’appartement est de 129.20m2 outre une terrasse de 13.10m2, son état étant très bon

— que les caractéristiques du local n’ont pas été modifiées

— la destination effective des lieux est conforme à celle prévue au bail commercial, cuisine et appartement

— durant la période du bail écoulé soit du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, aucune modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur l’activité exercée dans les locaux n’est intervenue; à ce titre, il est précisé que l’augmentation de 4.62 % depuis 2010 du nombre de logements n’a pas eu d’impact favorable car cette hausse a principalement concerné les quartiers périphériques et non le centre ville, que le nombre d’habitants a baissé de – 635 sur la période considérée, que les résultats positifs en terme de fréquentation touristique sont très faibles, qu’aucune création de parking n’a eu lieu durant la période écoulée à proximité du local et que les aménagements divers notamment la coulée verte inaugurée en 2013 ont été sans effet, l’artère étant discontinue et ne drainant pas de clientèle au delà des jardins Albert 1er

— en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer doit être fixé en fonction de la variation indiciaire soit à la somme de 11 342.63 euros au 1er juillet 2019 HT et HC ( 10 000/ 101.07 x 114.64 = 11 342.63 uros)

En l’espèce, la SCI SEEFOR qui soulevait initialement une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sollicitait le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 22 000 euros par an, ne conteste pas les conclusions du rapport d’expertise judiciaire et sollicite que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 11 342.63 euros au 1er juillet 2019 en fonction de la variation indiciaire.

La SARLU PUNK FOOD NICE anciennement dénommée SUPERJACK, indique également que le loyer doit être fixé en fonction de la variation indiciaire, en l’absence de motif de déplafonnement.

Dès lors, au vu du rapport d’expertise et de la position des parties qui s’accordent sur la fixation du loyer en fonction de la variation indiciaire, en l’absence d’éléments établissant une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur l’activité exercée durant la période du bail expiré, le loyer sera fixé à la somme annuelle de 11 342.63 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2019.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

Selon l’article R 145-23 du cod de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il est de principe que le juge des loyers commerciaux dont la compétence est strictement limitée est tenu de vérifier sa propre compétence et qu’il ne peut que fixer le loyer.

Dès lors, il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie, étant de surcroît précisé que la demande de rattrapage des loyers d’un montant de 2731 euros qui n’est étayée par aucune pièce, n’est pas reprise au dispositif du mémoire de la SCI SEEFOR et que le jugement constitue un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers.

Sur les intérêts

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge

En conséquence, les intérêts légaux dus par la SARLU PUNK FOOD NICE sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé, couront à compter de l’assignation de la SCI SEEFOR en date du 23 février 2021 et au fur et à mesure des échéances contractuelles mais .

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, force est de considérer que la société défenderesse ne démontre pas le caractère abusif de l’action en fixation du loyer diligentée à son encontre par la SCI SEEFOR, le fait qu’elle ait invoqué, à tort la monovalence des locaux et une modification des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative, n’étant pas caractéristique d’un abus d’agir ni d’un comportement dilatoire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI SEEFOR qui sollicitait initialement la fixation du loyer à la somme annuelle de 22 000 euros par an, ce dernier ayant été fixé à la somme de 11 342.63 euros selon la variation indiciaire, en l’absence de motif de déplafonnement et de monovalence des locaux, sera en conséquence condamnée à supporter les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En outre, elle devra payer à la SARLU PUNK FOOD NICE anciennement dénommée SUPERJACK, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’elle a dû supporter pour faire valoir ses moyens de défense.

Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;

Fixe le montant du loyer du bail commercial liant la SCI SEEFOR et la SARLU PUNK FOOD NICE anciennement dénommée SUPERJACK portant sur les locaux situés [Adresse 5] SCI SEEFOR à la somme annuelle de 11 342.63 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2019 ;

Dit qu’il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux dont la compétence est restrictive de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie,

Dit que les intérêts légaux sur la différence entre le montant du nouveau loyer et le loyer effectivement payé, dus par la SARLU PUNK FOOD NICE couront à compter de l’assignation en date du 23 février 2021 et ce au fur et à mesure des échéances contractuelles ;;

Ordonne la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SARLU PUNK FOOD NICE ;

Condamne la SCI SEEFOR à verser à la SARLU PUNK FOOD NICE NICE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI SEEFOR aux dépens en ce compris les frais d’expertise;

Précise que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Le jugement a été signé par le greffier et le juge des loyers commerciaux

Le greffier La Vice-présidente