TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3N

N° MINUTE :

2025/6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Soumayia ANNANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2580

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2021, la société ADOMA a consenti un bail d’habitation à M. [X] [V] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 579,90 euros et d’une provision pour charges de 37,47 euros.

Par courrier recommandé du 11 décembre 2023, la bailleresse a mis en demeure le locataire de payer la somme principale de 1210,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 11 juillet 2024, la société ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [V] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5248,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024,−600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 janvier 2025, la société ADOMA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur, son maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire. La société SA ADOMA indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

M. [X] [V] [Z] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement sur 24 mois en plus de la redevance courante.

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3N

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [Y] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 18 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un courrier de mise en demeure visant cette clause a été adressé par courrier recommandé le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1210, 74 euros. Cette mise en demeure a été valablement délivrée au locataire.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M [Z] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2025, M. [X] [V] [Z] lui devait la somme de 4572,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3N

M. [X] [V] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [V] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 626,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA ADOMA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [V] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 2021 entre la société SA ADOMA, d’une part, et M. [X] [V] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 12 février 2024,

CONDAMNE M. [X] [V] [Z] à payer à la société SA ADOMA la somme de 4572,08 euros (quatre mille cinq cent soixante-douze euros et huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025,

AUTORISE M. [X] [V] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 190 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [V] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [V] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [V] [Z] sera condamné à verser à la société SA ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [V] [Z] à payer à la société SA ADOMA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [V] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023 et celui de l’assignation du 11 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge