COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.D.C. BOIS DE BOULOGNE c/ S.C.I. H.M. L

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/01931 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVBM

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à S.C.I. H.M. L

Le

DEMANDERESSE:

S.D.C. BOIS DE BOULOGNE

représenté pâr son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS

Ayant son siège social [Adresse 5] pris en son établissement secondaire NEXITY sis [Adresse 6]

Agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son établissement secondaire

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. H.M. L

dont le siège social est [Adresse 4] et encore chez Mr [M] [Adresse 2]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI H.M. L est propriétaires de biens au sein de l’ensemble immobilier dénommé « BOIS DE BOULOGNE » situé [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE », représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS, a fait assigner la SCI H.M. L devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 à 15 heures aux fins de la condamner au paiement de la somme de 3 241,81 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2022, ordonner la capitalisation des intérêts, la condamner à lui régler la somme de 1 029,57 euros au titre des frais exposés par sa faute, celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant les frais relatifs aux commandements de payer délivrés par commissaire de justice soit 85,39 euros et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE », représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY SAS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se réfère expressément.

La SCI H.M. L, régulièrement assignée selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu. L’avis de réception de la lettre recommandée prévue à l’article susvisé, adressée au siège social de la société, est revenu avec la mention pli avisé le 12 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI H.M. L ;

— un relevé de compte individuel de charges, arrêté au 11 mars 2024, présentant un solde débiteur de 4 356,77 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 8 juillet 2022 et 1er septembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, et votant le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ainsi que les travaux ;

— les appels de fonds et décompte de charges ;

— un commandement de payer signifié à la SCI H.M. L le 3 février 2023 ;

— une mise en demeure du 13 décembre 2022 adressée à la SCI H.M. L d’avoir à payer la somme de 493,03 euros dans un délai de huit jours, envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ;

— le contrat de syndic conclu le 8 juillet 2022 pour une durée de deux ans.

Il résulte du relevé de compte arrêté au 11 mars 2024, qu’exclusion faite des frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui seront examinés ci-après, la SCI H.M. L reste redevable de la somme de 3 241,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 mars 2024. Elle ne démontre pas s’être acquittée de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe. Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » la somme de 3 241,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023, à défaut de production de l’accusé de réception du courrier de mise en demeure du 16 novembre 2022.

La capitalisation des intérêts ayant été demandée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit au 10 avril 2024.

S’agissant des frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat réclame le paiement de la somme totale de 1 029,57 euros, exclusion faite du coût du commandement de payer comptabilisé au débit du compte le 6 février 2023 pour 85,39 euros, détaillée comme il suit :

— des frais de mise en demeure de 52 euros pour la lettre du 15 novembre 2022 qui seront rejetés en absence de production de l’accusé de réception ;

— des frais de relance après mise en demeure de 52 euros et 53,17 euros qui seront également rejetés en l’absence de mise en demeure préalable ;

— de frais de commandement de payer de 54 euros qui seront rejetés car compris dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des frais de constitution du dossier à l’avocat de 132,60 euros décomptés quatre fois et de 288 euros, qui seront rejetés en l’absence de preuve de l’accomplissement de diligences exceptionnelles du syndic.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » au titre des frais de l’article 10-1 de la loi susvisée sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » sollicite l’octroi de dommages et intérêts en soutenant que la SCI H.M. L est de mauvaise foi en ce qu’elle s’est abstenue du paiement des charges depuis près de deux ans.

Toutefois, l’absence de paiement des charges de copropriété ne saurait à lui seul caractériser la mauvaise foi de la SCI H.M. L étant observé à la lecture du décompte qu’un versement de 816,53 euros a été compatibilisé au crédit du compte le 13 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI H.M. L qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 3 février 2023 de 85,39 euros, ce dernier ne pouvant être considéré comme des dépens car non juridiquement indispensable à l’introduction de la présente instance.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI H.M. L à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » la somme de 3 241,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 10 avril 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » de sa demande en paiement de la somme de 1 029,57 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI H.M. L à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BOIS DE BOULOGNE » la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI H.M. L aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE