COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00374 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXA7

Minute N° : 25/00250

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 20 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

le :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [J]

né le 21 Mai 1950 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [M] [J]

né le 24 Août 1979 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélie PONCE, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-84007-2024-3471 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré le 6 mai 2025 prorogé au 20 mai 2025 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 décembre 2013 avec effet au 1er décembre 2014, Monsieur [M] [J] et Monsieur [W] [J] (gestionnaire du bien) ont consenti à Monsieur [S] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 525,00 euros charges comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 300,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2024, Monsieur [M] [J] et Monsieur [W] [J] (gestionnaire du bien) ont fait délivrer à Monsieur [S] [H] un commandement de payer la somme totale de 4.063,01 euros selon décompte arrêté à la date du commandement et dont la somme de 3.911,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés. Ce commandement comprenait également la justification de fournir une assurance en cours de validité.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Monsieur [M] [J] et Monsieur [W] [J] (gestionnaire du bien) ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [S] [H] par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2024 aux fins de :

entendre déclarer recevable et bien fondée les demandeurs en leurs demandes,constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autoriser la séquestration des effets mobiliers éventuellement sur place, pour sûreté des loyers échus et charges locatives,lui régler la somme de 4.023,50 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 08 avril 2024,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 425,00 euros à compter du 08 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,lui régler la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

Au cours des audiences du 27 août 2024, 05 novembre 2024 et 18 février 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois.

A l’audience du 01 avril 2025, Monsieur [M] [J] et Monsieur [W] [J] (gestionnaire du bien), représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions écritures soutenues oralement qui reprennent les mêmes demandes que dans l’assignation avec toutefois la modification de la dette locative qui s’élève à 9.243,50 euros à la date du 17 février 2025 et le souhait de voir rejeter les demandes et prétentions formulées par le locataire.

Au cours de cette audience, Monsieur [S] [H] a été représenté et a fait valoir, suite à ses conclusions écrites soutenues à l’oral :

A titre principal :

Déclarer Monsieur [M] [J] irrecevable en ses demandes, en l’absence de qualité à agir,Débouter Monsieur [W] [J] et Monsieur [M] [J] de l’intégralité de leurs demandes,Ordonner à Monsieur [W] [J] et Monsieur [M] [J] la réalisation des travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard : les menuiseries, l’aération, des travaux à réaliser selon la norme NP01 012 et des travaux des équipements sanitaires et plomberies,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble desdits travaux, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge du loyer de 224 euros,Condamner Monsieur [W] [J] et/ou Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [H] une provision de 20.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi jusqu’au jour du jugement.

A titre subsidiaire :

Si le juge ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur l’état du logement, les désordres, leur cause ou les travaux à réaliser, ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière,Dispenser Monsieur [H] de consignation compte tenu du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale,Ordonner la suspension du règlement intégral des loyers dans l’attente de la réalisation de l’ensemble des travaux qui sera déterminés par l’expert, ou à défaut la réduction des loyers à un reste à charge pour Monsieur [H] de 50 euros, ou encore la séquestration du reste à charge du loyer de 224 euros,Réserver les autres demandes des parties.

A titre très subsidiaire :

Accorder des délais de paiement les plus larges, de 3 ans ou a minima 2 ans, à Monsieur [H] pour le règlement de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire,Ordonner la compensation des deux créances connexes à concurrence de la plus faible et condamner la partie idoine à payer le solde.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 12] a été communiqué et mentionne que Monsieur [H] est un homme retraité sans enfants ni famille proche. Il parait assez fragile et perdu dans ses démarches. Il indique que le logement serait vétuste et aurait effectué des démarches auprès de l’ADIL. L’allocation au logement a été suspendue depuis mars 2024. Monsieur [H] estime avoir été lésé par un incendie non indemnisé et en attribue la responsabilité à Monsieur [J] qui aurait laissé son bien dans un état indécent. C’est pour cela qu’il aurait arrêté le règlement des loyers depuis janvier 2023. Il souhaiterait rester dans le logement après que celui-ci ait été rénové.

A l’audience du 01 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 mai 2025. La décision a été prorogée au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Sur la recevabilité au titre de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 30 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 27 août 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 08 février 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité au titre de la qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas d’espèce, le locataire soutient que [W] [J] en sa qualité de mandataire ne dispose pas de qualité à agir à son encontre.

Les requérants ont produit un acte de notoriété au terme duquel seul [M] [J] est propriétaire du bien de sorte qu’en l’absence de démonstration de la part de [W] [J] d’une quelconque qualité à agir, seul [M] [J] dispose d’une qualité pour agir.

Aussi, l’action de [W] [J] à l’encontre de [S] [H] sera déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, [M] [J] produit la copie d’un contrat de bail du 03 décembre 2013 qui contient en son article XII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers. Il sera précisé que cette copie contient une feuille composée d’un recto numéroté page 1 et d’un verso numéroté page 4 et une seconde feuille numérotée page 2 puis une troisième feuille numérotée page 3.

Au contraire, [S] [H] produit l’original du bail composé d’une unique feuille incluant un recto numéroté page 1 et un verso numéroté page 4 sans clause résolutoire.

Les copies des pages 2 et 4 du bail incluant la clause résolutoire transmises par [M] [J] ne contiennent aucun élément d’individualisation (aucune paraphe, aucune signature) de sorte qu’il n’est pas possible pour le juge des référés, juge de l’évidence d’apprécier l’existence d’une telle clause incluse dans le bail.

Dès lors, ce moyen tiré de l’absence de clause résolutoire inclut au sein du bail constitue une contestation sérieuse et ne peut permet pas au juge des référés d’en constater l’acquisition.

Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de [M] [J].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [M] [J] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la solution du litige, il convient de rejeter la demande des consorts [J] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [M] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10], loué par Monsieur [S] [H] suivant contrat de bail du 03 décembre 2013,

DECLARONS irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de résiliation formée par Monsieur [W] [J] concernant le local à usage d’habitation appartenant à [M] [J] situé [Adresse 10], loué par Monsieur [S] [H] suivant contrat de bail du 03 décembre 2013,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par [M] [J],

REJETONS la demande de [W] [J] et [M] [J] au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTONS les parties pour le surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 mai 2025.

Le Greffier Le Juge