TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/55831 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMUO

N° : 6

Assignation du :

28 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CHACHA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Adeline TISON, avocat au barreau de PARIS – #J0152

DEFENDERESSE

La société CMD BATIMENTS SARL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Simone AYACHE, avocat au barreau de PARIS – #B0960, avocat postulant et par M^e Michèle PEREZ, avocat au barreau du Val d’Oise -204 [Adresse 6], avocat plaidant

DÉBATS

A l’audience du 27 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Chacha a donné à bail civil à la société CMD Bâtiments, dont le gérant M. [N], un terrain situé [Adresse 2] à Sartrouville (78500), moyennant un loyer en principal de 400 € par mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 2 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la société CMD Bâtiments un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 9 000 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 mai 2025.

Par acte du 28 juillet 2025, la SCI Chacha a fait assigner la société CMD Bâtiments devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers et indemnités d’occupation afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 27 octobre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la SCI Chacha demande au juge des référés de :

— condamner la société CMD Bâtiments à lui verser la somme de 9 000 € à titre de provision, outre les intérêts,

— juger que la clause résolutoire du bail est acquise,

— débouter la société CMD Bâtiments de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner l’expulsion de la société CMD Bâtiments, et de tous occupants de son chef, de la totalité des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8],

— dire que, faute pour la Société CMD Bâtiments de rendre libres les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8], dès signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et à la séquestration du mobilier sur place ou au garde meubles, à leurs frais, risques et périls, et ce, en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues,

— condamner la société CMD Bâtiments à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, l’EURL CMD Bâtiments demande au juge des référés de :

— débouter la SCI Chacha de l’ensemble de ses demandes, en raison du règlement de la somme de 6 661,36 € à l’audience pour les arriérés de loyers reconnus comme étant dus par elle,

— ordonner la restitution des droits du locataire dans les lieux,

— à titre subsidiaire, renvoyer le dossier devant une juridiction du fond aux fins d’allouer des dommages et intérêts en réparation du préjudice économique à hauteur de 50 000 € représentant le préjudice subi du fait d’un déménagement, débarras des locaux et rupture brutale de la location et laisser un préavis de 6 mois pour déménager à compter de la décision,

— condamner la SCI Chacha au paiement d’une provision de 25000€ de frais de déménagement et recherche de terrains,

— condamner SCI Chacha au paiement de 1 000 € pour procédure abusive,

— condamner SCI Chacha au paiement de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

Les parties ont été autorisées, par note en délibéré à adresser avant le 10 novembre 2025, à justifier du paiement de la dette locative non contestée de 9 000 €.

La société CMD Bâtiments a transmis le 7 novembre 2025 le justificatif du virement de la somme de 9 161,36 € à la bailleresse et l’attestation bancaire afférente.

MOTIVATION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le bailleur, au titre d’un bail civil, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence de la situation économique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la société CMD Bâtiments conteste avoir régularisé avec le bailleur le contrat écrit de bail civil (régi par les articles 1708 à 1762 du code civil) du 1er avril 2015 sur lequel ce dernier fonde la présente action. Elle soutient que seul un bail verbal a été conclu entre les parties pour la location du terrain litigieux.

Toutefois, il ressort des pièces produites que l’engagement de location dont se prévaut la SCI Chacha, en date du 1er avril 2015, est signé de deux parties à l’instance et contient la copie de la carte professionnelle au sein de la chambre des métiers et de l’artisanat des Hauts-de-Seine de M. [N], peu important que son numéro d’immatriculation n’était pas actualisé, puisque ce dernier s’est constitué en société à responsabilité limitée précisément le 1er avril 2015.

Ainsi, dans ces circonstances, la validité du contrat de bail du 1er avril 2015 ne peut être sérieusement remise en cause par la défenderesse.

Le bail prévoit une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« Clause résolutoire, clause pénale :

En cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent contrat et notamment à défaut du paiement intégral, à son échéance exacte du loyer, taxes et charges, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit la présente location un mois après une sommation d’exécuter ou de commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Si dans ce cas, le PRENEUR refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue à titre d’exécution d’acte. En ce cas, le dépôt de garantie resterait acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

Il n’existe pas de contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail dont la reproduction y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Chacha n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9 000 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 mai 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Toutefois, il ressort des pièces produites que la dette locative a été apurée intégralement par la défenderesse.

Il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 7 novembre 2025.

Les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative d’un montant de 9 000€

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application de l’article 1343-5 du code civil précité, sur une durée de quatre mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Enfin, au regard des développements précédents, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles de provisions à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi à hauteur de 50 000 €, et à valoir sur l’indemnisation des frais de déménagement et recherche de terrains de 25 000 €.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La défenderesse sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Cependant, au regard de ce qui précède et à défaut de démonstration d’une mauvaise foi ou d’une intention malicieuse ou vexatoire dans l’exercice de l’action de la demanderesse, la société CMD Bâtiments sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 juillet 2025 à minuit ;

Constatons le règlement par la société CMD Bâtiments de la somme de 9 000 € et l’absence de toute dette locative à ce jour ;

Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société CMD Bâtiments un délai de quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société CMD Bâtiments s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboutons la SCI Chacha de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts formée par la société CMD Bâtiments pour procédure abusive ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 24 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE