TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00070 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z53R

Minute N° :

Date : 24 Mars 2025

OPERATION : Aménagement de [Adresse 8] à [Localité 7]

ENTRE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 7] 92

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Maître [W] [P], Administrateur Judiciaire, désignée, suivant Ordonnance rendue le 6 juillet 2021 par Monsieur le PRésident du Tribunal Judiciaire de Nanterre, pour représenter les héritiers de Monsieur [M] [R], anciens propriétaires des lots n°7 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 4] à Gennevilliers.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [F] [D] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 24 septembre 2024, la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer ainsi les indemnités dues à Maître [W] [P] de la selarl Bpv, administrateur judiciaire, désignée par l’ordonnance rendue le 06/07/2021 par le Président du tribunal judiciaire de Nanterre pour représenter les héritiers de feu [M] [R], au titre de l’expropriation des lots n°7 et 12 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle AI n°[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à Gennevilliers : 61 200 € au titre de l’indemnité principale et 7 120 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 12 décembre 2024 n°24/192, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 12 février 2025 et le 17 mars 2025. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante et du commissaire du gouvernement, l’expropriée ayant eu notification de l’ordonnance par LRAR du 8 janvier 2025 retournées avec la mention pli avisé non réclamé :

« I/ Environnement et extérieur

Le bien se trouve à proximité du centre-ville et de la mairie de [Localité 7]. Il est proche de toute commodité (commerces, équipements). Un centre commercial Carrefour se trouve à 500m environ. A proximité se trouvent le métro ligne 13, le tramway T1, le RER C (15 min à pied environ) et le Transilien (30 min à pied environ).

L’impasse dans lequel se situe le bien est calme et ne permet pas de garer un véhicule. L’immeuble date du début du XXe siècle. Il s’agit d’un immeuble en R+3. A gauche de l’immeuble se trouve une maison tandis qu’à droite se trouve un terrain déjà acquis par l’expropriant.

La porte d’entrée de la parcelle est grillagée, prolongée dans toute sa largeur d’une clôture grillagée au-dessus d’un muret bétonné. Ce dernier, dans un état d’usage, présente des fissures. La courette entre l’entrée et l’immeuble comporte des arbres et autres végétaux de part et d’autre de l’allée centrale bétonnée.

L’entrée de l’immeuble se fait par 5 marches. La rambarde est en fer forgé. L’immeuble est surélevé par un sous-sol comportant des caves. La porte est en bois ; elle est abîmée au niveau de la serrure. Les lieux semblent partiellement habités.

II/ Intérieur

L’appartement se trouve au 3ième étage. Les parties communes sont globalement détériorées et constituées d’un couloir après la porte d’entrée. Il est procédé à l’ouverture de la porte de l’appartement par l’expropriant. Le sol est jonché de fientes de pigeons et les lieux sont occupés par de nombreux volatiles. Le vestibule dessert une salle d’eau et une douche. Face à l’entrée se trouve une cuisine et un salon. L’état global est insalubre. »

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1visé par le greffe le 10 mars 2025, l’autorité expropriante a modifié ses prétentions : 49 728 € au titre de l’indemnité principale et 5 973 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 7 février 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité principale de 63 000 € en valeur libre et une indemnité de remploi de 7 300 €.

Par mémoire de l’exproprié visé par le greffe le 17 mars 2025, Maître [W] [P] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 124 024 € et qu’il condamne l’expropriante à lui régler 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens, avec l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de [Localité 7] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005 et modifié par délibération du conseil du territoire de l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine le 13 décembre 2017 rendu public le 22 décembre 2017.

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017.

II Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en €.

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, toutes les parties retiennent le jugement du 14 octobre 2022 comme terme de comparaison.

Cette décision de justice est elle-même fondée sur des termes plus anciens, la juridiction ayant appliqué au résultat un abattement au titre de l’état du bien situé dans le même immeuble en copropriété. Ainsi, il convient d’intégrer ce terme de comparaison aux présents travaux à l’issue de l’étude comparative après application d’un éventuel abattement sur les nouveaux termes de comparaison plus récents.

Par ailleurs, les termes de comparaison utilisés dans le jugement du 14 octobre 2022 sont trop anciens pour être utilisé dans le présent litige à titre autonome.

S’agissant du terme n°1 de l’expropriante correspondant à la mutation du 17 novembre 2021, il est trop ancien pour être pertinent eu égard à la forte évolutivité du marché de l’immobilier en Île-de-France.

S’agissant du terme n°3 proposé par le Commissaire du gouvernement, il s’intègre dans un ensemble immobilier en bien meilleur état que celui dans lequel se situent les lots expropriés, il convient donc de relever qu’il intègre dans un autre spectre du marché.

En revanche, il convient de retenir les deux autres termes du commissaire du gouvernement selon les caractéristiques figurants dans les données de la Direction des Finances Publiques, les surfaces déclarées par les vendeurs dans les DIA étant des données déclaratives sans assise factuelle certaine.

Ainsi l’étude comparative est composée des termes suivantes :

Cession du 15/11/24 n°2024P17735 : 3 234 €/m²Cession du 26/07/24 n°2024P11420 : 4 227 €/m²(3 234 + 4 227) / 2 = 3 730,50

Ainsi, le spectre du marché identifié oscille entre 3 234 €/m² et 4 227 €/m² avec une moyenne à 3 730,50 €/m². Toutefois il convient de relever que le bien exproprié est dans un état insalubre, massivement colonisé par de nombreux volatiles, couvert d’excréments, muré puis démuré, inhabité depuis 1987, hors de toutes normes d’habitation et prenant place dans une copropriété isolée dont les parties communes sont détériorées.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur du terme constituant le minimum du marché.

3 234 x0,8 = 2 587,20

Ainsi, la valeur qui résulte du spectre identifié après abattement est de 2 587,20 €.

Il convient, à cette étape, d’ajouter au spectre du marché le terme correspondant à la décision du 14 octobre 2022 : 3 040 €/m² après abattement pour dégradations.

(2 587,20 + 3 040) / 2 = 2 813,6

L’assiette de calcul est donc fixée à 2 813,60 €/m² en valeur libre.

2 813,60 x 24 = 67 526,40

En conséquences, l’indemnité principale est fixée à 67 527 €.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (67 527 – 15 000) / 100 x 10

= 2 000 + 1 500 + 5 252,7 = 8 752,70

L’indemnité de remploi est donc de 8 753 € arrondie à l’unité.

IV Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’expropriante à payer 3 500 € à l’expropriée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers à Maître [W] [P] de la selarl Bpv, administrateur judiciaire, désignée par l’ordonnance rendue le 06/07/2021 par le Président du tribunal judiciaire de Nanterre pour représenter les héritiers de feu [M] [R], au titre de l’expropriation des lots n°7 et 12 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle AI n°[Cadastre 1] sise [Adresse 4] à Gennevilliers :

Indemnité principale : 67 527 € en valeur libreIndemnité remploi : 8 753 €CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 7] à payer 3 500 € à Maître [W] [P] de la selarl Bpv, administrateur judiciaire, représentant les héritiers de feu [M] [R] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 7] aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 9], le 24 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION