COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/01953 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHL6

du 30 Juillet 2024

N° de minute 24/01120

affaire : S.C.I. AC3M

c/ Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]

Grosse délivrée

à Catherine COTTRAY-LANFRANCHI

Expédition délivrée

à M^e Marcel BENHAMOU

le

L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE TRENTE JUILLET À 14 H 00

Nous, Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 26 Octobre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. AC3M

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU GOLF

CHANCEL IMMOBILIER, sise [Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Mai 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2024, prorogé au 30 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SCI Ac3m a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux fins de voir :

Recevoir la SCI Ac3m en son action et l’y déclarer bien fondée ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la terrasse de l’appartement de la SCI Paradis tels que préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à savoir :Dépose des revêtements de sol durs et de l’étanchéité existante ;Reprise des fissures béton constatées ;Réalisation de l’étanchéité et pose d’un revêtement de sol dur avec les pentes et évacuations respectant les règles de l’art (DTU 52.1 (carrelage) et 43-1) pour balcons et terrasses extérieures ;Décroutage des sous faces de terrasse abîmées ;Remise en peinture des sous-faces ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la SCI Ac3m la somme provisionnelle de 11150 euros à valoir sur l’indemnisation de son entier préjudice ;

Assortir ladite condamnation des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la SCI Ac3m la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Catherine Cottray-Lanfranchi pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ;

Déclarer que la SCI Ac3m sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, tant au titre des frais irrépétibles que des dépens et de l’astreinte ainsi prononcée.

Dans ses écritures déposées à l’audience du 7 mai 2024, la SCI Ac3m maintient les termes de son acte introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a conclu au débouté des demandes, fins et conclusions de la SCI Ac3m ainsi qu’à la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ensemble des parties a comparu à l’audience du 7 mai 2024, de sorte que l’ordonnance sera rendue de façon contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions qui ont été oralement soutenues.

MOTIFS

Sur la demande de travaux :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes ».

L’article 14 de cette même loi dispose que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, selon acte notarié du 2 juillet 2010, la SCI Ac3m est copropriétaire d’un appartement au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3]. La demanderesse verse notamment aux débats deux constats amiables de dégâts des eaux en date des 14 décembre 2017 et 17 juin 2021 ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 mars 2018 constatant « qu’un goutte à goutte s’écoule en provenance du plafond », « que le plafond est auréolé de jaune en entrant dans la pièce », qu'« une seconde auréole est apparente devant la baie vitrée » et que « la sous face de la terrasse est fissurée, et au pourtour la peinture est décroutée ».

Par ordonnance de référé du 15 février 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [F] [D] a été nommé en qualité d’expert. Par ordonnance du 6 mai 2022, Monsieur [J] [V] a été désigné en remplacement du premier expert. Le rapport de ce dernier a été déposé le 3 janvier 2023. Il ressort de cette pièce que « le balcon de la SCI Paradis est fuyard, l’ensemble des pentes sont en direction de la façade. Au droit des seuils des portes fenêtre l’étanchéité doit être rompue et laisse passer l’eau dans la structure de l’ouvrage ».

La SCI Ac3m soutient que, malgré la constatation des désordres, le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris les travaux recommandés alors que les infiltrations renvoient à un phénomène « généralisé à l’immeuble » qui « ne concerne pas uniquement la terrasse du 9ème étage ». Il résulte du rapport d’expertise que les travaux préconisés, repris dans l’assignation par la SCI Ac3m, sont nécessaires. En effet, « la rénovation de l’étanchéité des terrasses des 8ème et 9ème étages permettra de mettre un terme aux désordres d’infiltration constatés ». La SCI Ac3m argue que lesdits travaux portent sur les parties communes et qu’il revient donc au syndicat des copropriétaires de les réaliser.

La demanderesse ajoute que l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de réfection engendre des conséquences manifestement excessives dans la mesure où son droit d’usage paisible de son lot privatif serait gravement compromis par le manquement du syndicat des copropriétaires concernant ses obligations légales, alors même que les causes et origines des infiltrations seraient connues depuis l’origine du sinistre et confirmées par le rapport d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] soutient que, dans son rapport, l’expert indique que « les balcons et terrasses des 9ème étages sont des parties communes de l’immeuble » alors qu’il ne doit porter aucun avis de droit ou de fait pouvant résulter des constatations que le juge lui a chargé de réaliser. Le défendeur allègue que, à la lecture du règlement de copropriété, les terrasses et balcons sont des parties privatives. Il argue que les parties privatives sont définies comme « les accessoires desdits locaux tels que notamment : carrelages, dalles, tous revêtements ». « Les parties privatives comprennent en outre les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé telles que les terrasses ». De plus, les « terrasses accessibles et non accessibles » constitueraient des parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bloc. Enfin, l’article 9 du règlement de copropriété stipule que « les copropriétaires qui bénéficient de l’usage privatif des terrasses seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites … provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéraient nécessaires en raison des dommages ci-dessus visés ». Le syndicat des copropriétaires conclut donc au débouté de la demande de la SCI Ac3m.

La SCI Ac3m réplique que les désordres proviennent d’une terrasse accessible couvrant une partie habitable et non d’un balcon dit saillant. Or, une telle terrasse se devrait d’être étanchée afin de permettre d’assurer le hors d’eau des appartements sous-jacents ; un carrelage, une dalle de sol ou tout autre revêtement de sol étant dépourvu de toute fonction étanche. De plus, la terrasse ferait partie intégrante de l’ossature en béton armé de l’immeuble puisqu’elle ne serait pas le prolongement des planchers des appartements et qu’elle serait indissociablement liée au gros-œuvre par son ferraillage. Or, l’article 4 du règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes spéciales « le gros-œuvre des planchers à l’exclusion du revêtement du sol » ainsi que « toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ». La demanderesse soutient que la différence entre partie commune spéciales réparties entre les copropriétaires de chaque bloc et parties communes générales est sans incidence sur le caractère commun du gros-œuvre de cette terrasse. La cause déterminante des désordres litigieux résiderait donc dans une partie commune puisqu’elle proviendrait d’un défaut d’étanchéité de la dalle en béton armé d’origine et de fissures sur les relevés périphériques en béton de la terrasse litigieuse.

En conséquence, au regard du trouble manifestement illicite résultant de l’inertie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dans la réalisation des travaux de réfection nécessaires à la jouissance normale de son bien par la SCI Ac3m, ce dernier sera condamné à faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la terrasse de l’appartement de la SCI Paradis tels que préconisés par l’expert judiciaire, à savoir :

Dépose des revêtements de sol durs et de l’étanchéité existante ;Reprise des fissures béton constatées ;Réalisation de l’étanchéité et pose d’un revêtement de sol dur avec les pentes et évacuations respectant les règles de l’art (DTU 52.1 (carrelage) et 43-1) pour balcons et terrasses extérieures ;Décroutage des sous faces de terrasse abîmées ;Remise en peinture des sous-faces.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Il y a donc lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la SCI Ac3m soutient que tant que la cause des infiltrations n’est pas résorbée, elle serait dans l’impossibilité de procéder à la réfection des embellissements chiffrés par l’expert à la somme de 3600 euros TTC, à actualiser au jour de la réfection effective. A cela s’ajoute qu’il résulterait du rapport d’expertise que les infiltrations « après chaque événement pluvieux important posent un problème d’habitabilité ». La demanderesse produit une estimation fixant à 1700 euros la valeur locative mensuelle de l’appartement touché par les problèmes d’habitabilité. Elle ajoute que les époux [I], associés de la SCI Ac3m, ne peuvent plus jouir paisiblement de leur bien. Les infiltrations se produisant 3 à 4 fois par an et les jours d’inhabitabilité étant estimé à un mois sur 4 ans, la SCI Ac3m invoque un préjudice de jouissance à hauteur de la somme a minima de 2550 euros depuis l’origine du sinistre, soit 1700 euros x 6 / 4 ans, à parfaire au jour de la réalisation effective des travaux. La demanderesse fait également état d’un préjudice moral lié au fait que la copropriété aurait refusé toute réparation alors que les infiltrations perdurent depuis des années. Ce préjudice moral serait accentué par l’âge des associés occupants (70 et 74 ans). La SCI Ac3m demande donc la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme provisionnelle de 11150 euros décomposée comme suit :

Dommages et embellissements : 3600 euros

Préjudice de jouissance : 2550 euros

Préjudice moral : 5000 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] argue que l’indemnisation sollicitée par la demanderesse est disproportionnée et que le trouble de jouissance n’est pas démontré. En effet, le rapport d’expertise fait état d’une inhabitabilité après une infiltration de deux jours maximums. De plus, l’expert indique qu'« il est peu probable que les occupants aient déménagés lors de ces infiltrations, pour autant qu’il n’est pas normal de vivre dans un logement où le plafond fuit ». « Le nombre de jours d’inhabitabilité peut s’estimer à un mois (pas de documents transmis sur les occurrences du phénomène), au total sur les quatre années ».

En conséquence, au regard des éléments d’appréciation précités et de l’insuffisance de preuves concernant le préjudice moral, la somme provisionnelle à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par la SCI Ac3m sera réduite à de plus justes proportions, soit la somme de 4880 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décomposée comme suit :

1700 euros au titre du préjudice de jouissance sur 4 ans ;

3180 euros au titre des travaux d’embellissement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI Ac3m la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], qui succombe, sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine Cottray-Lanfranchi pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu l’article 145 du code de procédure civile,

Au provisoire ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la terrasse de l’appartement de la SCI Paradis tels que préconisés par l’expert judiciaire, à savoir :

Dépose des revêtements de sol durs et de l’étanchéité existante ;

Reprise des fissures béton constatées ;

Réalisation de l’étanchéité et pose d’un revêtement de sol dur avec les pentes et évacuations respectant les règles de l’art (DTU 52.1 (carrelage) et 43-1) pour balcons et terrasses extérieures ;

Décroutage des sous faces de terrasse abîmées ;

Remise en peinture des sous-faces ;

ASSORTISSONS cette obligation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la SCI Ac3m la somme provisionnelle de 4880 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la SCI Ac3m la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine Cottray-Lanfranchi pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS