Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03494 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E4BH

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[R] [D]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 11 avril 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [R] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (porte 03 31) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 294,27 euros outre 85,02 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société bailleresse a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Plurial Novilia sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 7 337,41 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [D] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier le concernant n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 11 avril 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2.493,53 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2025.

En conséquence, M. [D] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [D] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 29 juin 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner M. [D] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 7 337,41 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 31 décembre 2025.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 29 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient néanmoins de retirer la somme de 22,87 euros qui apparait sur le décompte, intitulée « pénalité SLS réglementaire » (pièce n°9) laquelle ne peut s’analyser comme faisant partie de la dette locative.

La dette locative représente donc la somme totale de 7 314,54 euros.

M. [D], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 7.314,54 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En équité, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [D], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2023 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [R] [D] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 7 314,54 euros (sept mille trois cent quatorze euros et cinquante-quatre centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 échéance incluse et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [R] [D] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 27 mars 2026

La Greffière, La Présidente,