COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 23/02078 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHL3

du 08 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]

c/ S.C.I. R.O.M. I.

Grosse délivrée

à M^e Pascal FRANSES

Expédition délivrée

à M^e Philippe SILVE

le

l’an deux mil vingt quatre et le huit Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]

Représenté par son administrateur provisoire Me [I]

[O] [T] & Associés, sis [Adresse 2]

[Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. R.O.M. I.

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, Me [B] [I], membre de la SELARL [O] [T] a fait citer en référé la SCI R.O.M. I par devant le Président du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières écritures reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son conseil, demande :

de condamner la SCI ROMI à démolir la totalité des constructions réalisées sur la toiture terrasse et au 6eme étage de la copropriété au cours des travaux entrepris à compter de 2019 consistant en la construction d’un mur côté nord entrainant l’occultation de la paroi vitrée irrégulière existante en 1986 et demeurée sur place, la construction d’un barbecue sur une cheminée de la copropriété et la pose d’une porte palière desservant le lot 32 en avancée entrainant l’annexion consécutive d’une partie du palier du 6eme étage et empêchant l’accès aux compteurs électriques communs afin de remettre la porte palière du lot 32 à sa place et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le mois de la signification de la décision de condamner la SCI ROMI au paiement d’une indemnité de 5000

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la SCI ROMI est propriétaire du lot 32 situé au sein de la résidence [6], qu’elle a procédé à la construction d’une villa sur toit au niveau de la terrasse de la copropriété, partie commune, et y a annexé le palier du 6eme étage en déplaçant la porte palière, sans l’autorisation des copropriétaires, que l’ampleur des constructions a été constatée à l’occasion des opérations d’expertise de M.[V] et par un constat d’huissier de 2021, que les travaux se sont poursuivis en cours d’expertise et que ces réalisations sont irrégulières. En réponse aux moyens soulevés en défense, il expose que le titulaire d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune n’acquiert pas le droit de construire, que le droit de construire simplement conféré au propriétaire du lot 32 visé dans le règlement de copropriété sans aucune précision est une simple réserve, que ces clauses sont réputées non écrites et que si les travaux entrepris en 2019 n’entrainaient pas de modification de l’existant depuis 1986, la SCI ROMI n’aurait pas pris la peine ou le risque de demander l’autorisation à l’assemblée générale du 23 avril 2018 pour faire les travaux. Il ajoute que les travaux non autorisés, ont été réalisés, et qu’elle a agi en parfaite connaissance de cause en violation de la loi du 10 juillet 1965. Il indique que les services de l’urbanisme ont dressé un procès-verbal d’infraction le 17 mai 2021 et qu’un classement sans suite de la plainte des services municipaux a été pris mais que cela n’établit pas la régularité des travaux, que les constructions ont été modifiées en 2019, que la SCI ROMI ne justifie pas de la consistance des construction édifiées en 1986 et qu’aucune prescription n’est encourue, un nouveau délai ayant couru à compter de 2019. Il expose ainsi que la démolition des constructions illicites devra être ordonnée sous astreinte

La SCI ROMI représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures, reprises à l’audience :

de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandesde condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle expose que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur l’alinéa 2 de l’article 835, qu’elle est propriétaire du lot 32 depuis 1984, que le modificatif du cahier des charges de 1958 prévoit qu’elle bénéficie de la jouissance exclusive de la terrasse couvrant son lot et les lots 33 à 25, qu’elle dispose de l’autorisation d’y effectuer des installations d’agrément légères compatibles avec les règlements en vigueur, et de surélever d’un étage par une construction légère à ses frais sans avoir à demander l’autorisation du syndic ou de l’assemblée des copropriétaires. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires, instrumentalisé par certains copropriétaires, feint de découvrir l’existence de ces constructions sur la terrasse située au 7eme étage, qui existent depuis 40 ans, soit depuis 1986, que son existence a été constatée dans un rapport d’expertise du 10 avril 1986, que la configuration des lieux n’a pas été modifiée depuis 40 ans, et que la porte palière avait déjà été changée à cette époque sans que cela n’engendre de difficultés sur l’accès au compteur électrique de sorte que les demandes sont prescrites sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise que les plaintes initiées par les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 4] suite à la dénonciation de deux copropriétaires, ont été classées sans suite, que la cheminée existait déjà bien avant les travaux de 2019, que l’aspect extérieur de la façade nord était identique à l’actuelle nonobstant les travaux d’embellissement récents, que la porte palière avait également été modifiée en 1986, que quasiment tous les copropriétaires se sont appropriés les allées communes conduisant à leur porte et que les demandes nécessitent un débat au fond.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I. Sur la demande de condamnation sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en démolition des ouvrages construits par la SCI ROMI, sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile.

Il ressort des pièces versées que la SCI ROMI a acquis suivant un acte notarié du 23 mai 1984, un appartement constituant le lot 32 de l’immeuble, qui est situé au 6eme étage de la résidence [Adresse 5], comprenant la jouissance exclusive et perpétuelle de la terrasse terminale couvrant la totalité des lots 32 à 35 et du local édifié couvrant la cage d’escalier et d’ascenseur.

Le règlement de copropriété de l’immeuble de 1957,l’additif de cahier des charges du 12 novembre 1959 ( chapitre II) et le modificatif du 31 mars 1958, prévoient que :

sous réserve de l’exercice des droits à certains travaux expressément réservés par les comparants et qui pourraient être exécutés à tout moment sans l’autorisation de l’assemblée générale, l’aspect des choses et parties communes devra être respecté et la destination de l’immeuble ne pourra pas être modifié sauf décision unanime de l’assemblée des copropriétaires la jouissance de la terrasse couvrant les lots 32,33,34 et 35 est affectée au seul lot 32, cette jouissance emportant la circulation et l’installation d’agrément légères compatibles avec les règlements en vigueur. les comparants se réservent de surélever d’un étage de construction légère après avoir obtenu l’accord du propriétaire du lot 32 et les règlements en vigueur. Dans ce cas, ils pourraient le faire à leurs frais à tous moments et sans demander l’autorisation du syndic ou de l’assemblée des copropriétaires. Ils prolongeraient l’escalier principal aboutissant au sixième étage jusqu’au niveau de la terrasse et relieraient les nouveaux locaux aux colonnes montantes d’eau, de gaz et d’électricité, force et lumière et à celles de descente des eaux usées et wc.

Selon le rapport d’expertise judiciaire de M.[F] du 10 avril 1986, la SCI ROMI a fait construire à cette période, une véranda sur la terrasse sud de son appartement par couverture partielle de la terrasse de son appartement situé au 6eme étage.

Il apparait en conséquence à la lecture de ce rapport et des photographies qui y sont annexées, que la SCI ROMI a effectué une surélévation au-dessus de son lot, sur la terrasse dont elle a la jouissance exclusive, en y faisant édifier une grande véranda avec des baies au cours de l’année 1985, soit il y a plus de 30 ans.

Suivant un procès-verbal d’assemblée générale du 23 avril 2018, les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de M.[R] du 7eme étage ont été votés et la demande d’autorisation formée par la SCI ROMY pour des travaux de réfection de la toiture terrasse en véranda couvrant son lot 32 a été rejetée.

Il ressort du compte-rendu de réunion de M.[V] du 28 septembre 2021 que la SCI ROMI a entrepris des travaux de réfection au niveau de la toiture terrasse de l’immeuble, qu’il a été constaté en 2018, l’existence de travaux, des infiltrations en parties communes et que des travaux étaient en cours.

Le Syndicat des copropriétaires verse un procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 mentionnant que sur la terrasse est présente une construction en dur sur la plus grande partie, qu’il s’agit d’une grande pièce à vivre dont les murs sont bétonnés avec de grandes baies vitrées, que des ouvriers sont présents à l’étage et que des travaux de peinture vont être entrepris.

Il ressort de la comparaison des photographies annexées au rapport d’expertise de 1986 et celles versées par le syndicat des copropriétaires que des travaux de rénovation ont été entrepris sur la véranda, qu’une cheminée a été modifiée sur la terrasse et qu’une baie vitrée a été obstruée de l’intérieur, des travaux d’étanchéité étant de surcroît en cours au niveau de la terrasse. Le syndicat des copropriétaires verse également un compte rendu d’intervention de la société ERN dont il ressort qu’au dernier étage, la colonne électrique est inaccessible car elle se trouve dans un espace condamné par une porte palière équipée d’un vidéophone et qu’il n’a pas pu réparer le circuit de télévision car ce matériel se trouve dans une partie privative.

Toutefois, force est de relever en premier lieu, que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne justifie pas de la nature des travaux de réfection de la toiture terrasse pour lesquels la SCI ROMI avait sollicité une autorisation et qui ont été rejetés en assemblée générale le 23 avril 2018, cette dernière exposant avoir abandonné son projet et n’avoir réalisé que des travaux de réfection à l’intérieur de la véranda, qui ne nécessitaient pas l’autorisation des copropriétaires.

Il ressort en outre des éléments susvisés, que la SCI ROMI a effectué une surélévation sur la terrasse dont elle a la jouissance exclusive, en y faisant édifier une grande véranda avec des baies vitrées au cours de l’année 1985, soit il y a plus de 30 ans, le règlement de copropriété et l’additif au cahier des charges prévoyant un droit de surélévation d’une construction légère au profit du copropriétaire du lot 32, sans autorisation de l’assemblée générale.

Bien que le syndicat des copropriétaires PALAI BREA soutienne que cette clause doit être réputée non écrite, force est de relever que la demande soulevée relève d’un débat au fond et non pas des pouvoirs du juge des référés, qu’il ne sollicite plus la démolition de l’intégralité de la construction initialement demandée et que la SCI ROMI soulève une contestation sérieuse, en évoquant la prescription prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des travaux réalisés il y a plus de trente ans.

Par ailleurs, la SCI ROMI verse un constat d’huissier du 4 décembre 2017 démontrant que la terrasse est en grande partie recouverte d’une importante structure comprenant des baies vitrées, avec un sol carrelé, chauffage et climatisation, le tout en usage d’habitation de longue date, que la surélévation sur structure aluminium est de confection ancienne et qu’à cette époque déjà, la cheminée litigieuse existait sans que le syndicat des copropriétaires n’explique pour quel motif, il n’a pas diligenté son action au préalable.

S’agissant du doublage effectué au niveau de la partie du vitrage d’une baie vitrée, soit à l’intérieur de la construction édifiée en 1985, force est de relever que le syndicat des copropriétaires PALAI BREA ne verse pas d’élément probant établissant que ce doublage affecterait l’aspect extérieur de l’immeuble.

En outre, la SCI ROMI qui soutient que l’installation de la porte palière litigieuse, remonte à 1985, produit un certificat de superficie de 2015, démontrant qu’à cette date déjà, la porte avait été placée après un SAS constituant une partie commune soit après le compteur électrique. Par ailleurs, il ressort d’un procès-verbal de commissaire de justice du 4 avril 2024, qu’à tous les étages de l’immeuble les circulations en parties communes sont prolongées devant les appartements par des SAS dont une grande partie sont fermées de manière différentes mais attribuant ces derniers aux appartements et parties privatives en prolongement, que le SAS de l’appartement de la SCI ROMI fait effectivement l’objet de cette fermeture avec attribution privative de celui-ci à l’identique de plusieurs appartements à chaque étage et que sur la terrasse, deux appartements du 5eme étage ont également installé des vérandas sur leur terrasse.

Enfin, la SCI ROMI justifie en versant un constat d’huissier du 6 août 2020, que la pergola en bois installée sur la terrasse nord, le monte-charge et les poutres en bois ont été enlevées et que les plaintes déposées à son encontre suite aux travaux entrepris, ont été classées sans suite en 2022 et 2023.

Dès lors, force est de considérer en l’état des contestations sérieuses soulevées, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les constructions litigieuses dont il demande la démolition, auraient été réalisées récemment par la SCI ROMI et non pas en 1985 lors de la construction de la véranda, ni qu’elles auraient été entreprises en violation du règlement de copropriété et du cahier des charges.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

2 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ROMI la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés, statuant par contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 809 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Rejetons en conséquence les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, Me [B] [I], membre de la SELARL [O] [T] à l’encontre de la SCI ROMI ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, Me [B] [I], membre de la SELARL [O] [T] à payer à la SCI ROMI, la somme de 1000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire, Me [B] [I], membre de la SELARL [O] [T] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES