COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. de la Communauté Immobilière RESIDENCE ARBORA c/ [G] [Z], [L] [B]

N°25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01165 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QK27

Grosse délivrée à

M^e Audrey ESSNER

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière RESIDENCE ARBORA, représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Audrey ESSNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [G] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représenté

Mme [L] [B]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [Z] et Mme [L] [B] sont propriétaires en indivision des lots n°220 et 463 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 4].

Par lettre du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” a mis en demeure M. [G] [Z] et Mme [L] [B] de lui lui payer la somme de 2.758,52 euros de charges de copropriété impayées et frais nécessaires.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Résidence [6]” situé [Adresse 3] a fait assigner M. [G] [Z] et Mme [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

11.615,72 euros de charges de copropriété et de frais arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2025,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Renaud Essner, avocat, comprenant le droit proportionnel dégressif prévu par l’article A444-32 du code de commerce.

Il fonde sa demande de paiement des charges de copriété sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant produire les procès-verbaux des assemblée générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisonnels ainsi que l’intégralité des appels de fonds pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance. Il ajoute qu’il réclame le remboursement des frais nécessaires au recouvrement des charges conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir également qu’en n’assumant pas leurs obligations de copropriétaires, les defendeurs ont causé un préjudice à la collectivité ne disposant pas de la trésorerie nécessaire pour faire face aux dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble dont il réclame l’indemnisation sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [G] [Z] et Mme [L] [B] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [G] [Z] et Mme [L] [B] sont propriétaires des lots n°220 et 463 ,le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 janvier 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2021, le 31/12/2022 et le 31/12/2023l’état financier après répartition au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023,les bilans annuels de charges au 31/12/2022 et au 31/12/2023,les comptes de gestion au 31/12/2021, au 31/12/2022 et au 31/12/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [G] [Z] et Mme [L] [B],une mise en demeure de payer la somme en principal de 2.758,52 euros de charges et frais adressée à M. [G] [Z] et Mme [L] [B] par lettre du 9 mai 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.615,72 euros au 1er janvier 2025.Toutefois, ce solde débiteur de 11.615,72 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 50 euros le 09/05/2023,

— des frais de relance d’un montant de 35 euros le 25/05/2023,

— des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 398,52 euros le 15/04/2024,

— des frais d’avocat d’un montant de 140 euros le 19/06/2024,

— des frais de suivi de dossier transmis à l’avocat d’un montant de 169 euros le 15/09/2024,

le tout pour un montant total de 792,52 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou de frais de relance, ou de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, ou encore des frais de suivi de dossier transmis à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 50 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges et frais nécessaires d’un montant de 10.873,20 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, que M. [G] [Z] et Mme [L] [B] seront condamnés à lui payer à proportion de leurs droits dans l’indivision, le syndicat ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité par la production du règlement de copropriété.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mars 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [G] [Z] et Mme [L] [B] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 1.000 euros.

M. [G] [Z] et Mme [L] [B] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [G] [Z] et Mme [L] [B] seront condamnés aux dépensainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Résidence [6]” situé [Adresse 3] la somme de 10.873,20 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 202, à proportion de leurs droits dans l’indivision ;

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Résidence [6]” situé [Adresse 3] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Résidence [6]” situé [Adresse 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Résidence [6]” situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [L] [B] aux dépens, distraits au profit de Maître Renaud Essner, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT