COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « LES AMIRANTES » c/ [Z], [T], [D] [U]

N° 25/

Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03960 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBHK

Grosse délivrée à

M^e Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LES AMIRANTES, représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET VICTORIA AGENCY

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [Z], [T], [D] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [U] est propriétaire des lots n 150 et 151 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3].

Par lettre du 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » a mis en demeure M. [Z] [U] de lui payer la somme de 2.853,89 euros de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » a fait délivrer à M. [Z] [U], par acte extra-judiciaire du 26 janvier 2024, une sommation de payer la somme de 7.138,23 euros de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » a de nouveau fait délivrer à M. [Z] [U], par acte du 8 octobre 2024, une sommation de payer la somme principale de 10.304,19 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024.

Par acte du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Amirantes » situé [Adresse 3] a fait assigner M. [Z] [U] aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

10.304,19 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2022,70,48 euros et 177,36 euros correspondant aux frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilele montant des sommes retenues par le commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées au terme du jugement, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie de commissaire de justice.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produit les procès-verbaux des assemblées générale ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, les situations comptables et budgets des années 2021 à 2024, ainsi que l’intégralité des décomptes de charges adressés à M. [Z] [U]. Il réclame donc le paiement de sa créance d’un montant de 10.304,19 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2022 conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [Z] [U] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [Z] [U] est propriétaire des lots de copropriété n 150 et 151,le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/12/2022,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice 2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

les décomptes de charges au 30/06/2021, au 31/12/2022, et au 31/12/2023,l’état des dépenses des exercices clos le 30/06/2021, le 31/12/2022, et le 31/12/2023,les comptes de gestion au 30/06/2021, au 31/12/2022, et au 31/12/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [Z] [U],une mise en demeure de payer la somme de 2.853,89 euros de charges de copropriété adressée à M. [Z] [U] par lettre du 20 juin 2022,une sommation de payer la somme de 7.138,23 euros de charges de copropriété dues au 26 janvier 2024,une sommation de payer la somme de 10.304,19 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 10.304,19 euros au 1er octobre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.304,19 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend les frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros les 20/06/2022, 23/09/2022, 23/08/2023 et d’un montant de 54 euros le 19/09/2024, le tout pour un montant total de 186 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 45 euros outre le coût d’une sommation de 177,66 euros non inclus dans le décompte.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 10.163,19 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, et de sa créance de frais nécessaires d’un montant de 177,66 euros que M. [Z] [U] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, la somme de 10.163,19 euros sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 2.853,89 à compter de la mise en demeure du 20 juin 2022 et sur la totalité à compter de la sommation de payer du 8 octobre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [Z] [U] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette et de son ancienneté, à la somme de 500 euros.

M. [Z] [U] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [Z] [U] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3] la somme de 10.163,19 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 2.853,89 à compter du 20 juin 2022 et sur la totalité à compter du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3] la somme de 177,66 euros en remboursement des frais de sommation ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Amirantes » situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [U] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT