N°Minute:25/01116

DOSSIER : N° RG 25/00774 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PWCE

Copie exécutoire à

M^e Alexandre SALVIGNOL

expédition à

le 10 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Septembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 12 Août 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 juillet 2023, Madame [O] [P], représentée par l’agence UNIK IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [D] [N] un immeuble à usage de garage n°P088, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 85 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 5 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2024, l’agence UNIK IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [D] de payer la totalité de la somme de 183,59 euros au titre des deux mois de loyers impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [P] a fait signifier à Monsieur [D] [N], par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 363,59 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 janvier 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 avril 2025, Madame [O] [P] a fait assigner Monsieur [D] [N] pour l’audience du 12 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de l’article 1728 du code civil :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [D] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [D] [N] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [D] [N] à payer la somme de 522,70 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [D] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

À l’audience du 12 août 2025, Madame [O] [P] était représentée par son conseil. Monsieur [D] [N], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [O] [P] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ;outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1 062,70 euros.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, l’une étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et un mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 13 février 2025 vise cette clause. Il est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause

Devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [D] [N] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [D] [N] se trouve redevable de la somme de 835 euros en arriéré de loyers échus, arrêté au 12 août 2025, mensualité du mois de juillet comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [D] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 835 euros à Madame [O] [P].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [N], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [D] [N] à payer à Madame [O] [P] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail 6 juillet 2023 entre Madame [O] [P] et Monsieur [D] [N] concernant l’immeuble à usage de garage n°P088 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mars 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [D] [N] occupant ans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 14 mars 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les quinze jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [D] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 14 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Madame [O] [P] la somme provisionnelle de 835 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 12 août 2025, mensualité du mois de juillet comprise,

DÉBOUTONS Madame [O] [P] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [N],

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Madame [O] [P] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS