COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. LE SOL FRANCAIS c/ [N]

MINUTE N°

DU 28 Février 2025

N° RG 24/00450 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POPM

Grosse délivrée

à M^e NANI

Expédition délivrée

à M^e DEVOT

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SOL FRANCAIS sis [Adresse 3]

pris en la personne son administrateur provisoire la SARL [B] [G] & ASSOCIES désigné à ces fonctions suivant ordonnance rendue le 2 mars 2023 par Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Nice

[Adresse 1]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [N]

né le 20 Juillet 1992 à [Localité 6]

Demeurant chez Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 28 Février 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

FAITS ET PROCEDURE

M. [U] [N] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire du 26 décembre 2023, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, a fait assigner M. [U] [N] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 2.451,67 € arrêté au 1er octobre 2023.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 décembre 2024.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS a été représenté par son conseil ;

. M. [U] [N] a été représenté par son conseil.

*

Vu les dernières conclusions pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, visées en date du 04 décembre 2024, et vu les dernières écritures pour M. [U] [N] visées en date du 04 décembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les deux parties étant représentées, aux termes de ses dernières écritures Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, a actualisé sa demande principale à la somme de 2.619,56 € arrêtée au 1er octobre 2024.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025, prorogé au 28 février 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, justifie :

— que M. [U] [N] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que ceux-ci l’ont été également par l’administrateur provisoire en date du 24 mai 2024,

— que ces assemblée générale et décision n’ont fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure M. [U] [N] par lettre recommandée du 31 mai 2023 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 2.033,41 € dans un délai de 30 jours.

Il n’est donc pas justifié que M. [U] [N] aurait contesté, dans les délais prévus à cet effet, les décisions de l’assemblée générale du 26 avril 2023 et de l’administrateur provisoire du 24 mai 2024, ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, justifie que M. [U] [N] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 2.619,56 € arrêté au 1er octobre 2024.

Pour expliquer son abstention dans le paiement des charges, le défendeur souligne que l’immeuble a connu d’importants désordres notamment concernant le niveau immédiatement supérieur à celui qu’il occupe.

S’il est exact que ces éléments existent au sein de l’immeuble, ils doivent être décorrélés des questions budgétaires dans la mesure où le défendeur ne justifie pas d’une exception d’inexécution contractuelle au sens de l’article 1147 du Code civil de la part du demandeur qui pourrait justifier un refus d’exécution ou une suspension d’exécution, par lui, de sa propre obligation.

A cet égard, si M. [U] [N] demande à la juridiction d’ordonner une expertise aux fins de déterminer la réalité des désordres subis, il convient de l’en débouter, cette demande étant sans relation avec le litige strictement financier opposant les parties aux termes de la présente instance.

Pour les mêmes motifs tenant au caractère étranger au présent litige de la sollicitation, il convient également de débouter M. [U] [N] de sa demande tendant à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire la SELARL [G] [B] & ASSOCIES, à lui communiquer, sous astreinte, la ou les déclaration(s) de sinistre effectuée(s) auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété ainsi que les échanges intervenus avec cette compagnie.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [U] [N] au paiement de la somme de 2.619,56 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 1er octobre 2024.

Afin de ne pas alourdir inutilement la charge financière pesant sur le défendeur, il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à de la présente décision.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

En l’absence de détail précis desdites sommes produit, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, de ses demandes au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que M. [U] [N] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [U] [N] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [U] [N] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, de la somme de 250,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Face à une demande en paiement, le débiteur peut solliciter des délais de paiement comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil

Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans.

Le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Bien que la bonne foi du débiteur ne soit pas exigée par les textes, la jurisprudence y a régulièrement recours (v. par ex. CA [Localité 7], 4 avril 2019).

De jurisprudence constante, la Cour de cassation ne contrôle pas la décision des juges d’accorder ou de refuser des délais de paiement : elle leur reconnaît là un pouvoir discrétionnaire (v. Par ex. Cass. 2e civ., 10 juin 1970).

En l’espèce, le défendeur, intermittent du spectacle, justifie disposer de ressources comptées. Aussi, au regard de la situation personnelle et financière de M. [U] [N], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser M. [U] [N] à se libérer de la dette selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’attirer l’attention de M. [U] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens, tout en tenant compte de la situation financière du défendeur. Aussi, la somme de 700,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part M. [U] [N].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [U] [N] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée une expertise,

DEBOUTE M. [U] [N] de sa demande tendant à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, à lui communiquer, sous astreinte, la ou les déclaration(s) de sinistre effectuée(s) auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété ainsi que les échanges intervenus avec cette compagnie,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, de ses demandes au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, la somme de 2.619,56 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [U] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités d’un montant de 109,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

RAPPELLE à M. [U] [N] que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, la somme de 250,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE SOL FRANCAIS, représenté par son administrateur provisoire La SELARL [G] [B] & ASSOCIES, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [N] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE