COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE / JONCTION 24/01662

N° RG 24/00133 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PNK5

du 18 Mars 2025

M. I 25/00000257

N° de minute 25/00468

affaire : S.A. BNP PARIBAS

c/ Syndic. de copro. [Adresse 3], Syndic. de copro. LE FORUM, sis [Adresse 12], S.A.R.L. [Adresse 23]

Grosse délivrée

à M^e ZUELGARAY

à M^e BOYTCHEV

Expédition délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

à M^e GIANQUINTO

à M^e ANAVE

EXPERTISE(3)

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix huit Mars à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 7]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice BORNE & DELAUNAY

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. LE FORUM, sis [Adresse 12]

Représenté par son syndic en exercice CROUZET & BREIL

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. [Adresse 23]

[Adresse 10]

[Adresse 15]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice des 11 janvier 2024 et 17 septembre 2024 , la SA BNP PARIBAS a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], la SARL [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] Nice.

A l’audience du 4 février 2025, la SA BNP PARIBAS représentée par son conseil, demande dans ses dernières conclusions :

— la condamnation in solidum de la société [Adresse 16], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la situation et mettre fin aux nuisances olfactives qu’elle subies dans les locaux loués situés au [Adresse 11] à Nice, sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de la décision,

— ordonner la suspension du règlement du montant des loyers et charges dus au titre du bail du bail 9 avril 2021 conclu entre elle et la société IMMOBILIERE DU PALAIS DE LA PROMENACE à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation nécessaires à la fin des nuisances olfactives,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise avec mission habituelle en la matière,

— ordonner le partage à parts égales entre les parties de la consignation à valoir sur les frais et honoraires d’expertise,

— en tout état de cause, condamner in solidum la société IMMOBILIERE DU PALAIS DE LA PROMENACE, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] représenté par son conseil, demande dans ses écritures :

— la jonction des instances,

— le rejet de la demande de réalisation des travaux sous astreinte,

— le rejet de la demande d’expertise,

— à titre subsidiaire, sa mise hors de cause en l’absence de justification d’un motif légitime,

— à titre infiniment subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves,

— en toutes hypothèses, de rejeter le surplus des demandes,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] représenté par son conseil sollicite dans ses écritures :

— le rejet de l’ensemble des demandes,

— la condamnation de la société BNP PARIBAS à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil.

La SARL [Adresse 23] représentée par son conseil demande dans ses conclusions :

— de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de la société BNP PARIBAS formées à son encontre,

— à titre subsidiaire, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] à le relever garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,

— de condamner la SA BNP PARIBAS à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— sur la demande d’expertise, lui donner acte de ses protestations et réserves,

— de juger que la consignation sera à charge de la SA BNP PARIBAS.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la jonction :

Il convient pour une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 24/1662 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/133 sous ce dernier numéro.

Sur les demandes principales de réalisation de travaux sous astreinte et de suspension du paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant un bail commercial du 9 avril 2021, la société [Adresse 16] loue à la SA BNP PARIBAS des locaux situés [Adresse 11] à Nice moyennant un loyer annuel de 91 000 euros hors-taxes et charges.

La SA BNP PARIBAS expose subir de très graves nuisances olfactives dans les locaux loués depuis la prise d’effet du bail en 2021.

À ce titre, elle verse un rapport de la société BELFOR en date du 22 février 2022 mentionnant qu’elle n’a pas été en mesure d’inspecter les réseaux d’eaux usées par vidéo endoscopique et par fumigation en l’absence d’accès dans les conduits et qu’afin de vérifier la bonne étanchéité des réseaux internes à la banque, il est préconisé l’ouverture et la mise en place une trappe d’accès ainsi que la création d’un bouchon sur le réseau d’eaux usées afin de procéder aux investigations nécessaires.

Elle produit un second rapport de la société Belfort du 9 novembre 2023 dans lequel il est fait état de la présence de nuisances olfactives, qu’il a été procédé aux investigations demandées par un passage caméra sur la totalité de la colonne commune d’évacuation dans sa partie horizontale des eaux usées, qu’aucune fissure n’est constatée mais qu’au niveau de plusieurs raccordements de la rouille est susceptible de provoquer un défaut d’étanchéité à l’air pouvant être à l’origine des odeurs. Il est préconisé des investigations par le syndic au niveau de la colonne dans sa partie verticale ainsi qu’une vérification de la ventilation primaire en toiture et un curage de la colonne d’évacuation.

Elle verse un constat commissaire de justice du 22 juin 2023 indiquant que dans les locaux objets du bail, la climatisation est coupée pour éviter les mauvaises odeurs qui viennent manifestement du sous-sol et que dans l’open space, une forte odeur de fioul est constatée ainsi que dans le sous-sol et le bureau s’y trouvant.Il est relevé au niveau de la coursive de fortes odeurs de fioul à proximité des portes de chaufferie.

La SA BNP PARIBAS justifie avoir adressé au mandataire de son bailleur des courriers le 28 mars 2023 afin de lui signaler la présence de nuisances olfactives affectant les locaux loués à savoir des odeurs d’égout et des odeurs de mazout en lui demandant d’effectuer les travaux nécessaires, puis lui avoir adressé des mails ainsi qu’au syndic en ce sens en février 2024.

Il lui a été répondu le 6 mars 2024, qu’une intervention aurait lieu le lendemain

De son côté, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 21] expose procéder au curage régulier de ces colonnes d’évacuation en versant un contrat d’entretien du 9 décembre 2024 et avoir procédé au remplacement du collecteur des eaux usées de la copropriété en versant la facture afférente.

Il verse en outre une facture de la société assainissement service établissant qu’elle est intervenue le 28 février 2024 suite à une fuite de fuel au niveau de la chaufferie.

La société [Adresse 17], qui conteste la réalité des nuisances, argue de son côté d’une clause du bail commercial prévoyant notamment que le locataire renonce à toute diminution de loyer, recours ou réclamation contre le bailleur, en cas de troubles apportés à la jouissance des lieux loués ou de dégradation par le fait de tiers quel que soit leur qualité ou leur nature le preneur doit agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur et expose que les désordres s’ils sont établis, proviennent des parties communes.

Dès lors, force est de relever ainsi que l’indiquent les défendeurs, que la ou les causes des nuisances olfactives que la SA BNP PARIBAS expose subir, ainsi que leur origine privative ou commune ne sont en l’état pas déterminées en vue des seuls éléments versés, les rapports de la société BELFOR ne permettant pas de l’établir à l’instar du procès-verbal de constat de commissaire du justice qui se montre imprécis et ancien puisque remontant à plus d’un an et demi.

En conséquence, la demanderesse ne rapporte pas avec l’évidence requise en référé, que les travaux dont elle demande la réalisation incombent aux défendeurs dont elle demande de surcroit la condamnation in solidum, l’origine des désordres, les travaux nécessaires et les responsabilités encourues n’étant à ce stade pas établis.

En conséquence au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter les demandes principales de la société BNP PARIBAS visant la réalisation des travaux nécessaires sous astreinte et la suspension du règlement du montant des loyers et charges.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La lecture des éléments susvisés conduit cependant à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est justifiée.

En l’absence d’éléments précis sur l’origine des désordres affectant les locaux exploités par la société demanderesse, la demande de mise hors de cause formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires LE FORUM seront rejetées.

Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit. Les modalités de cette expertise, qui sera ordonnée aux frais avancés de la SA BNP PARIBAS, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de partage des frais de consignation par la demanderesse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro 24/1662 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/133 sous ce dernier numéro ;

REJETONS les demandes principales de la SA BNP PARIBAS visant la réalisation de travaux sous astreinte et la suspension du paiement des loyers et charges dus en application du bail commercial jusqu’à leur réalisation ;

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et à la SARL [Adresse 23] de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [J] [H], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 14], demeurant

[Adresse 22]

Mèl : [Courriel 20] avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres ( nuisances olfactives) alléguées par la SA BNP PARIBAS dans son assignation et les pièces versées aux débats;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

*en cas d’urgence, déterminer les mesures de sauvegarde et/ou les travaux indispensables nécessaires pour assurer la sécurité et la santé des personnes ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices matériels et immatériels subis ;

* fournir tous éléments nécessaires à l’apurement des comptes entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SA BNP PARIBAS devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 18 avril 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 18 novembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chacune des parties ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES