TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Novembre 2025

N° RG 21/00017 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WJ2U

N° Minute :

AFFAIRE

[W] [T]

C/

[C] [X], [L] [K] épouse [X]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Sarah ANNE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

DEFENDEURS

Monsieur [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L] [K] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Mariannick CANEVET de la SELARL CABINET CANEVET, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 353

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, puis prorogé au 6 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un compromis de vente signé le 17 octobre 2019, M. [W] [T] s’est engagé à vendre à M. [C] [X] et Mme [L] [K] épouse [X] un terrain à bâtir, correspondant au lot A d’un terrain divisé et anciennement cadastré [Cadastre 10], situé [Adresse 3] (91), au prix de 115 000 euros.

Ce compromis de vente a été signé sous les conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire.

Ce compromis stipulait, en cas de non-réalisation de la vente, une clause pénale d’un montant de 11 500 euros.

Par courrier en date du 2 juillet 2020, M. [T] a mis en demandeur les époux [X] d’avoir à régulariser la vente sous 8 jours.

La réalisation de la vente n’est jamais intervenue.

Par actes judiciaires du 24 décembre 2020, M. [T] a fait assigner les époux [X] devant ce tribunal, au visa des articles 1304 et suivants ainsi que 1217 et suivants du code civil, en paiement de la clause pénale.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 septembre 2023, M. [T] demande au tribunal de :

— déclarer la condition suspensive du compromis de vente levée à la date du 1er juillet 2020 ;

— prononcer la résolution du compromis de vente signé entre les parties le 17 octobre 2019 ;

— condamner M. [C] [X] et Mme [L] [K] épouse [X] à lui payer la somme de 11 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire (application de la clause pénale), subsidiairement à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien ;

— débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Celui-ci avance, au visa des articles 1227, 1304, 1304-3 et 1178 du code civil, que les époux [X] ont manifestement été négligents et n’ont pas justifié d’une demande de prêt en bonne et due forme. Il estime que la demande de prêt déposée auprès de leur courtier ne remplit pas les conditions fixées, puisque n’ayant pas été déposée auprès d’une banque et ne mentionnant pas le taux d’intérêt de l’emprunt sollicité. Il précise avoir adressé une mise en demeure aux défendeurs selon courrier du 2 juillet 2020 et par la voie de son notaire. Il entend par conséquent obtenir, en application des stipulations prévues dans le compromis de vente, la résolution de celui-ci et la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale, son versement n’étant pas subordonné à la démonstration d’un préjudice en dépit de ce qui est allégué en défense. Il ajoute enfin que le nouvel argument invoqué par les défendeurs, selon lequel il n’aurait pas réalisé l’obligation mise à sa charge de régulariser le contrat de cour commune (servitudes de vues) est sans effet sur la mise en œuvre de la clause pénale.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, les époux [X] demandent au tribunal de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ;

y faisant droit,

— débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;

— dire que M. [T] a déclaré avoir remis en vente le terrain à l’été 2020 et que de ce fait il n’a subi aucun préjudice, et qu’il n’a subi aucun préjudice de leur fait ;

— dire que M. [T] n’a pas réalisé l’obligation à sa charge, en qualité de vendeur, de régulariser par acte notarié le contrat de cour commune (servitudes de vues) ;

— dire que le contrat de vente du terrain et le contrat de construction sont liés ;

— et en conséquence dire que la non-réalisation de l’un forme obstacle à la réalisation de l’autre, quelle qu’en soit la cause ;

— dire qu’ils avaient délégué tout pouvoir tant à la société CMP qu’à la société [Adresse 6] ;

et en conséquence,

— dire que le projet immobilier dans son ensemble avait été pris en main par la société Maison Pierre y compris pour l’obtention du financement par sa filiale CMP ;

— dire qu’ils ont été dans l’impossibilité de réaliser ce projet immobilier du fait des agissements des sociétés [Adresse 6] et sa filiale CMP ;

— en conséquence, prononcer leur mise hors de cause et les déclarer non responsables de la non-réalisation de la vente du terrain ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens de la présente procédure.

Ceux-ci avancent, au visa des articles 1181, 1240 et 1242 du code civil, qu’ils ont acquis le terrain de M. [T] à condition de pouvoir y construire une maison, les deux contrats étaient liés l’un à l’autre, la défaillance de l’un entraînant la défaillance de l’autre. Ils soutiennent que les négligences que leur impute le demandeur sont inexistantes, qu’ils ont déposé auprès d’un courtier, la société CMP, une demande de prêt en date du 8 novembre 2019, qu’une offre de prêt leur a été faite mais pour un coût financier et un taux d’intérêt supérieurs à ce qu’ils projetaient et qu’ils ne pouvaient dès lors l’accepter, que l’échec de l’obtention de leur prêt est imputable au courtier, qu’ils avaient donné procuration à la société [Adresse 6] pour déposer une demande de permis de construire, que celle-ci a adressé plusieurs demandes incomplètes, et qu’il s’est avéré après vérification que la demande de permis de construire déposée par celle-ci en leur nom n’avait aucune chance d’être acceptée, faute de respect du plan local d’urbanisme. Ils ajoutent que M. [T] ne justifie d’aucun préjudice en l’espèce, et qu’il ne s’est pas non plus acquitté de l’obligation mise à sa charge, en qualité de vendeur, de régulariser par acte notarié le contrat de cour commune (servitudes de vues) énoncée au compromis de vente.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’article 768 alinéa 1er du même code dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « déclarer » et « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, mais un simple rappel par les parties des moyens qu’elles avancent au soutien de leurs demandes.

De la même manière, la demande des époux [X] de voir « prononcer leur mise hors de cause » n’est soutenue par aucun moyen de droit ou de fait spécifique au sens de l’article 768 alinéa 1er précité, et ne constitue en réalité qu’une défense au fond tendant au rejet des prétentions adverses.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

1 – Sur les demandes en résolution du compromis de vente et en paiement de la clause pénale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Il résulte par ailleurs de l’article 1304-3, alinéa 1er, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 précise qu’elle peut toujours être demandée en justice.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 du même code dispose, en ses deux premiers alinéas, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, indépendamment de l’existence ou non d’un préjudice pour le créancier (3e Civ., 20 décembre 2006, n°05-20.065).

En l’espèce, le compris de vente du 17 octobre 2019 a été signé :

— sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 317 770 euros, comprenant l’acquisition du terrain et le coût de construction de la maison, à un taux de 1,12 % sur 30 ans auprès du CIC, dans un délai de 45 jours, soit au plus tard le 1er décembre 2019, délai repoussé au 1er juillet 2020 par avenant du 16 mai 2020, l’acquéreur s’obligeant à déposer une ou plusieurs demandes de prêt répondant à ces caractéristiques dans les 20 jours de la signature du compromis, soit avant le 5 novembre 2019 ;

— sous la condition suspensive de l’obtention du permis de construire, l’acquéreur s’obligeant à déposer une demande en ce sens avant le 17 décembre 2019.

Ce compromis stipulait, en cas de non-réalisation de la vente, une clause pénale d’indemnisation au profit de celui n’étant pas en défaut de 11 500 euros, libellée comme suit :

« En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous les dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 11 500 euros. »

Il ne pourra qu’être relevé que les défendeurs ne justifient, tout d’abord, que d’une demande de prêt formulée auprès d’un courtier et de surcroît le 8 novembre 2019, soit après le délai qui avait été stipulé dans le compromis de vente. Celle-ci ne précise pas, en outre, le taux de l’emprunt sollicité. Ainsi, en leur qualité de bénéficiaire de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, ils en ont empêché l’accomplissement en ne respectant pas les termes convenus entre les parties et la condition est donc réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Ils justifient par ailleurs du dépôt d’une demande de permis de construire en date du 14 novembre 2019, laquelle a été accueillie favorablement par la mairie de [Localité 9] (91).

Les époux [X] ne peuvent utilement se retrancher derrière des fautes prétendument commises par des tiers à la présente instance, celles-ci n’étant pas de nature à constituer un cas de force majeure en tout état de cause, s’agissant de prestataires auxquels ils ont librement décidé d’avoir recours dans la réalisation des démarches afférentes aux conditions suspensives insérées dans le compromis.

S’agissant enfin de l’établissement par acte notarié d’un contrat de cour commune (servitudes de vues) avant le 17 décembre 2019, mis à la charge du vendeur dans le compromis de vente, il sera relevé que celui-ci n’a pas été édicté comme condition suspensive, s’agissant d’un engagement pris par le vendeur et dépourvu de sanctions. A titre surabondant, il sera relevé que celui-ci a produit un acte notarié en ce sens, établi par Me [E] [O], notaire à [Localité 8].

M. [T] justifie enfin, par courrier en date du 2 juillet 2020, avoir mis en demeure M. [X] et Mme [K] épouse [X] d’avoir à régulariser la vente sous 8 jours, la vente n’étant jamais intervenue in fine.

L’ensemble des conditions suspensives étant accomplies, M. [T], partie qui n’est pas en défaut au sens du compromis de vente, est donc en droit d’invoquer la résolution du contrat, et le paiement à son profit de la clause pénale qui y est stipulée, laquelle n’apparaît manifestement ni excessive ni dérisoire au sens de l’article 1231-5 du code civil précité, et lui demeure acquise à titre d’indemnité d’immobilisation et indépendamment de la caractérisation de tout autre préjudice.

Dans ces conditions, il convient :

De prononcer la résolution du compromis de vente en date du 17 octobre 2019 à la date du présent jugement ; De condamner les époux [X] à verser à M. [T] la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale.

2 – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Les époux [X], qui succombent en la présente instance, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, ils devront supporter les frais irrépétibles engagés par M. [T] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la résolution du compromis de vente en date du 17 octobre 2019 signé par M. [W] [T], d’une part, et M. [C] [X] ainsi que Mme [L] [K] épouse [X], d’autre part, à la date du présent jugement ;

Condamne M. [C] [X] et Mme [L] [K] épouse [X] à verser à M. [W] [T] la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne M. [C] [X] et Mme [L] [K] épouse [X] aux dépens ;

Condamne M. [C] [X] et Mme [L] [K] épouse [X] à verser à M. [W] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT