COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES MOULINS c/ [O] [S], [C] [S]

N°25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01210 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QK7T

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [O] [S]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non représenté

M. [C] [S]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [S] et M. [C] [S] sont propriétaires indivis des lots n 38, 128 et 344 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 6].

Cette copropriété a été administrée par la Selarl Huertas & Associés jusqu’au 31 mai 2024 et est actuellement administrée par la société Cabinet Europazur, son syndic depuis le 1er juin 2024.

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [O] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 6.605,95 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022.

Par lettre du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a mis en demeure M. [O] [S] et M. [C] [S] de payer la somme de 8.980,97 euros de charges de copropriété dues au 8 août 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a, le 14 janvier 2025, fait délivrer à M. [O] [S] et M. [C] [S] un commandement de payer la somme de 9.998,87 de charges de copropriété impayées outre le coût de l’acte.

Par acte du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] a fait assigner M. [O] [S] et M. [C] [S] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

10.361,47 euros de charges de copropriété arrêtées au 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, capitalisés annuellement en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du17 mars 1967,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024, l’état financier après répartition pour ces exercices, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 10.361,47 euros au 5 mars 2025 expurgé des précédentes condamnation pour débuter par un solde nul au 1er juillet 2022. Il précise produire l’extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis pour le règlement des charges. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie des copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute des défendeurs que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.

Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [O] [S] et M. [C] [S] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [O] [S] et M. [C] [S] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n 38, [Cadastre 2] et [Cadastre 3], le jugement du 6 avril 2023 ayant condamné M. [O] [S] et M. [C] [S] à lui payer la somme de 6.605,95 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022,la résolution du 21 février 2024 de l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,la résolution du 21mars 2024 de l’administrateur provisoire approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

— adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/06/2024, et le 30/06/2025,l’état financier après répartition au 30/06/2023 et au 30/06/2024,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [O] [S] et M. [C] [S],une mise en demeure de payer la somme de 8.980,97 euros de charges de copropriété dues au 8 août 2024 adressée à M. [O] [S] et M. [C] [S] par lettre du 8 août 2024,un commandement de payer la somme principale de 9.998,87 euros délivrée à M. [O] [S] et M. [C] [S] par acte du 14 janvier 2025,un relevé de compte débiteur de la somme de 10.361,47 euros au 5 mars 2025.

Ce relevé de compte a été expurgé des sommes auxquelles M. [O] [S] et M. [C] [S] ont été condamnés à payer selon jugement du 6 avril 2023 mais son solde débiteur de 10.361,47 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais précontentieux d’un montant de 24 euros le 08/08/2024,

— des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 06/12/2024,

— des frais de commandement de payer d’un montant de 179,66 euros le 15/01/2025,

— des frais contentieux d’un montant de 182,94 euros le 05/03/2025,

le tout pour un montant total de 569,54 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de contentieux ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût du commandement de payer d’un montant de 179,66 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 9.971,59 euros, arrêtée au 5 mars 2024, que M. [O] [S] et M. [C] [S] seront solidairement condamnés à lui payer, le syndicat justifiant de l’existence d’une clause de solidarité entre les propriétaires indivis par la production du règlement de copropriété.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 janvier 2025 qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que [O] [S] et M. [C] [S] s’abstiennent de régler toute contribution aux charges depuis plusieurs années et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

[O] [S] et M. [C] [S] seront par conséquent condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, [O] [S] et M. [C] [S] seront solidairement condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] la somme de 9.971,59 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal au taux légal à compter du commandement de payer du 14 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [S] et M. [C] [S] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT