Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Ventes, 6 mai 2025, n° 24/00087

TJ Bourg-en-Bresse 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Créance liquide et exigible
La cour a constaté que le créancier poursuivant dispose d'un titre exécutoire et que la créance est bien liquide et exigible.
Accepté
Droits saisissables
La cour a confirmé que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément à la législation en vigueur.
Rejeté
Antériorité du bail
La cour a jugé que le bail a été signé après la date de délivrance du commandement de payer, rendant le bail inopposable.
Accepté
Conditions de la vente forcée
La cour a constaté que toutes les conditions pour ordonner la vente forcée étaient réunies.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner la débitrice aux dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, ventes, 6 mai 2025, n° 24/00087
Numéro(s) :	24/00087
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CLERCLuc ROBERTBenoit CONTENTJacques BERNASCONI
Cabinet(s) :	L. ROBERT & ASSOCIES
Parties :	Société R & H TRUST CO ( GUERNSEY ) LIMITED, TRÉSORERIE DE [ Localité 19 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

DOSSIER N° : N° RG 24/00087 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G5YI

Minute N° : 25/47

JUGEMENT D’ORIENTATION DU JUGE DE L’EXECUTION

DU 6 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Monsieur S. THEVENARD

Greffier : Madame A. CLAMOUR

Débats : en audience publique le 1er avril 2025

CRÉANCIER POURSUIVANT

Monsieur [E] [N]

né le [Date naissance 14] 1949 à [Localité 23] (ROYAUME UNI),

demeurant [Adresse 12] (ROYAUME UNI)

représenté par M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’Ain (T. 70)

DÉBITRICE SAISIE

Madame [C] [V] [R] [N]

née le [Date naissance 9] 1942 à [Localité 22] (ROYAUME UNI),

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Luc ROBERT de la SELARL L. ROBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’Ain (T. 28), ayant M^e Thierry CLERC, avocat au barreau de Rouen, pour avocat plaidant

AUTRES PARTIES

CRÉANCIERS INSCRITS

LE COMPTABLE PUBLIC, RESPONSABLE DU SIP DE [Localité 26]

dont le siège est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’Ain (T. 4)

TRÉSORERIE DE [Localité 19]

dont le siège est sis [Adresse 24]

non représentée

Société R & H TRUST CO (GUERNSEY) LIMITED

en qualité de fidéicommissaire de CASTANEA TRUST, société régie par le droit de l’île anglo-normande de Guernesey, dont le siège est sis [Adresse 25]

non représentée

LE COMPTABLE DE LA TRESORERIE DU CENTRE HOSPITALIER [Localité 15] [Localité 18]

dont le siège est sis [Adresse 1]

non représenté

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Monsieur [E] [N] a fait signifier à Madame [C] [V] [W] un commandement de payer valant saisie de ses biens et droits immobiliers sis sur la commune de [Localité 17] (Ain), [Adresse 21] [Adresse 20], cadastrés section B numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11], et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de l’Ain le 14 octobre 2024, volume 2024 S numéro 83.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Monsieur [N] a fait assigner Madame [W] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 21 janvier 2025 aux fins de voir statuer ce que de droit conformément aux articles L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 3 décembre 2024.

Le commandement de payer valant saisie a été dénoncé à la trésorerie de [Localité 19], à la trésorerie de [Localité 26], à la société R & H Trust co et au comptable de la trésorerie du centre hospitalier [Localité 15] Genevois, créanciers inscrits, par actes de commissaire de justice des 3 et 4 décembre 2024 valant assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Madame [W] a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 30 décembre 2024.

A l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi aux audiences des 18 février 2025, 18 mars 2025 et 1er avril 2025 pour permettre l’échange des conclusions et pièces entre les parties.

Par déclaration reçue au greffe le 16 janvier 2025, Maître [I] [Y], représentant le service des impôts des particuliers de [Localité 26], a déclaré une créance à l’encontre de Madame [W] pour une somme de 30 035,05 euros en vertu d’avis de mise en recouvrement de taxes foncières et de taxes d’habitation.

A l’audience du 1er avril 2025, Monsieur [N], représenté par son conseil, a sollicité, par référence à ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, de voir :

“Vu notamment les dispositions des articles L 311-2, L 311-4 et L. 311-6, R 322-15 à R 322-29 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONSTATER que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— CONSTATER que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

— STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes.

— DETERMINER les modalités de poursuites de la procédure.

— MENTIONNER le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais intérêts et accessoires au jour du jugement à intervenir.

— DEBOUTER Madame [W] de sa demande d’être autorisée à vendre amiablement son bien,

— STATUER que le bail signé entre Madame [W] et Monsieur [A] sera déclaré inopposable à Monsieur [N] ainsi qu’à l’adjudicataire et DEBOUTER Madame [W] de sa demande de voir ce bail inclus dans les conditions de vente.

En cas de vente forcée :

— FIXER la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A titre subsidiaire, En cas de vente amiable :

— FIXER, en application de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et droits, à la somme de 850.000 €.

— TAXER les frais de poursuite.

— RAPPELER que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du Code de commerce (C. com., art. A. 444-91, V).

— RAPPELER que la débitrice doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin,.

— DIRE que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente.

— RAPPELER que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés.

— RAPPELER que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné.

— DIRE ET JUGER que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées.

— RAPPELER que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L. 331-1, L. 331-2, L. 334-1, R. 331-1 à R. 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution.”

Monsieur [N] s’oppose à la demande tendant à voir déclarer le bail conclu par Madame [W] opposable à l’adjudicataire, faisant valoir que la débitrice saisie n’a pas indiqué l’existence de ce bail au commissaire de justice lorsqu’il s’est présenté pour établir le procès-verbal de description du bien, que le procès-verbal de description démontre qu’il n’existe aucune activité au sein du bien, qu’il est étonnant que Madame [W] n’ait pas fait état de cette situation locative lorsqu’elle a transmis l’offre d’achat de Monsieur [A], que ce bail n’a pas été enregistré auprès des services fiscaux, de sorte qu’il n’a pas date certaine, qu’il n’est pas justifié du paiement des loyers à Madame [W], que, selon ce bail, elle loue un bien qu’elle occupe et qu’en réalité, ce bail a été établi par pure opportunité compte tenu de la procédure de saisie en cours pour dévaloriser le bien.

En défense, Madame [W], représentée par son conseil, a sollicité, par référence à ses “conclusions du 31/03/2025” notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, de voir :

“Vu les articles L. 321-4, R.322-10 et R.322-11 du Code des procédures civiles d’exécution,

Voir inclure dans les conditions de vente le bail du 2 janvier 2024 consenti à Monsieur [D] [A] portant sur une surface de 3ha 30a 43ca comprenant une partie habitation pour 78m² et le reste à titre agricole s’agissant d’une écurie à chevaux, d’une autre écurie et d’un manège, et ce pour une durée de neuf année entière expirant le 23 janvier 2033 ;

Dire que ce bail sera opposable à l’adjudicataire ;

Statuer ce que de droit quant aux dépens.”

Madame [W] soutient que le bail à ferme du 2 janvier 2024 a bien été signé le 2 janvier 2024, qu’en application de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen et qu’elle communique en pièces numéros 3, 4 et 5 les attestations de Messieurs [O] [S], [G] [S] et [B] [P] justifiant de la signature du bail le 2 janvier 2024 avec Monsieur [A]. Elle conclut qu’il convient d’en tenir compte dans le cadre de la rédaction des conditions de la vente en application des articles R. 322-10 et R. 323-11 (sic) du code des procédures civiles d’exécution. Elle précise qu’elle n’entend pas poursuivre sa demande de vente amiable.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens de la demanderesse et du défendeur, aux conclusions sus-visées.

La trésorerie de [Localité 26], créancier inscrit, n’a pas conclu sur l’incident.

Les autres créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande d’opposabilité du bail à l’adjudicataire :

Aux termes de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution, “Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.”

En l’espèce, Madame [W] sollicite de voir déclarer opposable à l’adjudicataire le bail conclu le 2 janvier 2024 avec Monsieur [D] [A], portant sur la quasi-totalité des biens saisis, à l’exception du rez-de-chaussée et du deuxième étage de la maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 4].

Elle produit la copie d’un contrat de bail à ferme conclu sous signature privée et portant pour date manuscrite en page 20 le 2 janvier 2024. Elle verse également aux débats les attestations rédigées par Monsieur [O] [X] [S], son compagnon, par Monsieur [G] [S], le frère de son compagnon, et par Monsieur [B] [P], qui déclarent tous trois qu’ils étaient présents le 2 janvier 2024 dans le “tea-room” de la propriété et qu’ils ont assisté à la signature du contrat.

A la lecture du contrat de bail, il apparaît, à l’article 4 intitulé “Durée”, que les parties ont convenu que “Le présent bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives et prend cours rétroactivement le 2 janvier 2024 pour finir à pareille époque de l’année le 2 janvier 2033 (article L411-5 du code rural et de la pêche maritime).”

L’emploi du terme “rétroactivement” conduit à conclure que le contrat n’a pas été signé le 2 janvier 2024, les parties ayant estimé nécessaire de faire rétroagir le contrat à cette date, antérieure à celle de sa signature effective. Il est exclu que l’emploi de ce terme puisse résulter d’une erreur, étant observé que le contrat a été relu par les parties et a fait l’objet d’une rectification en page 18 à l’article 11-2 “Paiement du fermage”, les mots “décembre de chaque année” étant rayés.

Le commissaire de justice mandaté pour dresser le procès-verbal de description, qui s’est rendu sur place le 12 septembre 2024, a été reçu par Madame [W] seule. Cette dernière n’a à aucun moment averti le commissaire de justice de la conclusion d’un bail et de l’absence momentanée du locataire, circonstances qui auraient justifié que le commissaire de justice soit autorisé préalablement par le juge de l’exécution à pénétrer dans les lieux, en vertu de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution. L’officier public et ministériel n’a pas constaté la présence de tiers sur place et n’a fait aucune constatation laissant présumer l’occupation des lieux par des tiers.

Au vu de ces éléments, il est établi que le contrat de bail à ferme conclu avec Monsieur [A] a été signé postérieurement à la date de délivrance du commandement de payer valant saisie, le 26 août 2024.

Les trois attestations produites par Madame [W] pour justifier de l’antériorité du bail à l’acte de saisie sont rédigées en des termes très similaires, sont peu circonstanciées et émanent de personnes présentant une communauté d’intérêts avec la propriétaire, éléments de nature à leur ôter toute valeur probante.

Par suite, il y a lieu de débouter Madame [W] de sa demande tendant à voir déclarer opposable à l’adjudicataire le bail à ferme daté du 2 janvier 2024 et, par voie de conséquence, de toutes ses autres demandes.

2 – Sur la vente forcée :

Les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué par un jugement de la Cour royale de Guernesey du 28 septembre 2018, déclaré exécutoire sur le territoire français par un jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 18 décembre 2020, signifié le 14 janvier 2021, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 13 septembre 2022, signifié le 21 septembre 2022 et devenu définitif à la suite du rejet du pourvoi en cassation formé à son encontre par une décision de la Cour de cassation, première chambre civile, du 14 février 2024.

Au vu des pièces produites et en l’absence de contestation, il convient de dire que la créance de Monsieur [N] s’élève, selon décompte arrêté au 30 juin 2024, à la somme de 1 535 571,92 euros.

Il y a lieu d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication au mardi 2 septembre 2025 à 14 heures.

3 – Sur les dépens :

Madame [W] sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [C] [V] [W] de sa demande tendant à voir déclarer opposable à l’adjudicataire le bail à ferme daté du 2 janvier 2024 et, par voie de conséquence, de toutes ses autres demandes,

Dit que le montant retenu pour la créance de Monsieur [E] [N] s’élève, selon décompte arrêté au 30 juin 2024, à la somme de 1 535 571,92 euros,

Ordonne la vente forcée en un seul lot des biens et droits immobiliers appartenant à Madame [C] [W] sis sur la commune de [Localité 17] (Ain), [Adresse 21] [Adresse 20], cadastrés section B numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 11], et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente,

Fixe la date de l’adjudication au mardi 2 septembre 2025 à 14 heures au tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, [Adresse 13],

Dit qu’en vue de cette vente, le créancier poursuivant pourra faire visiter le bien, avec l’assistance de l’huissier de justice de son choix, entre le lundi 18 août 2025 et le vendredi 22 août 2025, sur une journée maximum, et selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté de la force publique ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier,

Condamne Madame [C] [V] [W] aux dépens,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le six mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Astrid Clamour, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le juge de l’exécution

copie le :

M^e Benoît CONTENT (exécutoire + ccc)

Maître [Z] [M] de la SELARL L. [M] ET ASSOCIES (ccc)

M^e Jacques BERNASCONI (ccc)