COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [B], S.C.I. REINATE c/ [J] [S]

MINUTE N° 25/16

Du 09 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00648 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPYJ

Grosse délivrée à:

Maître Laurent ROTGÉ

expédition délivrée à:

M^e Fabien CARLES

le 10/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

neuf Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

DEBATS

A l’audience du 12 septembre 2024 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 09 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 09 Janvier 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Président et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

M. [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Fabien CARLES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. REINATE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabien CARLES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

M. [J] [S]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [S], est propriétaire d’un bien au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] constitué d’un petit local commercial, à savoir trois lots de l’immeuble réunis en un seul par un précédent propriétaire pour une superficie totale à ce jour de 54 m² soit

— lot n°1 au sous-sol : un local à usage commercial,

— lot n°2 au rez-de-chaussée : un local à usage commercial, – lot n°3 au rez-de-chaussée : un local à usage commercial.

M.[S] a proposé son bien à la vente, M. [R] [B] s’est déclaré intéressé par l’acquisition et en date du 21 mai 2021 suivant acte reçu par Me [Z] [P], notaire à [Localité 8] , les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente au prix de 105.000 euros avec une date fixée à 90 jours soit au 19 août 2021 pour réitération.

La promesse de vente a été conclue sous réserve de la réalisation des conditions suspensives de droit commun.

Par mail en date du 2 août 2021, Me [P], notaire de M. [S] a proposé à Me [C], notaire de M. [B], une date de signature de l’acte réitératif pour le 10 ou 11 août 2021.

Par mail du même jour, Me [C] a proposé une date de signature à partir du 30 août 2021 et un rendez-vous de signature a été fixé au 10 septembre 2021.

Avant la date de signature de l’acte réitératif, une dernière visite du bien est intervenue début septembre 2021.Lors de cette dernière visite, il a été découvert que le bien de M. [S] avait subi dans les jours précédents un grave sinistre dégât des eaux : suite à une inondation massive venue de l’appartement sus-jacent (qui n’appartient pas à M. [S]), le plafond du local de M. [S] s’est effondré, causant un trou énorme et béant.

Ce sinistre a causé un décès :la propriétaire qui occupait l’appartement du dessus a été emportée dans le flot d’eau et a chuté en contrebas.

La date de survenance du sinistre a été retenue au 1er septembre 2021, mais il est possible qu’il s’agisse de quelques jours auparavant.

M. [S] a déclaré ce sinistre à son assureur AXA.

Le Maire a pris un arrêté d’interdiction d’accès provisoire le 28 octobre 2021 puis définitif le 29 novembre 2021.

La promesse de vente contient un article SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE:

« Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

°Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

° Soit de maintenir l‘acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d‘assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d‘assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le PROMETTANT indique que le BIEN est assuré auprès d’une compagnie notoirement solvable, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN.

Il est entendu entre les parties que le PROMETTANT détient seul les droits nés du contrat d‘assurance jusqu’au transfert effectif de la propriété par la constatation authentique de la réalisation des présentes, ce transfert emportant transmission de ces droits. »

Me [C], notaire en charge des intérêts de M. [B] a alors fait la proposition suivante à Me [Z] [P], notaire de M. [S] :

« Mon client me confirme être toujours très intéressé par cette acquisition, en revanche, compte tenu de l’important sinistre intervenu depuis la signature de la promesse, il propose trois solutions:

1/ Un accord avec les propriétaires du haut pour acquérir l’immeuble entier,

2/ Que votre client fasse une déclaration de sinistre et remette en l’état l’appartement (conformément à la loi),

3/ Une baisse de prix de 10 000 E et mon client fera son affaire personnelle de la situation. »

Par l’intermédiaire de son notaire M.[S] a répondu :

« J’ai pris connaissance des différentes propositions faites par notre acquéreur, et malheureusement aucune des 3 solutions ne m’intéressent.

Si l’acquéreur fait son affaire personnelle de la situation nous pouvons toutefois conclure la vente aux conditions initialement établies dans le compromis.

Dans l 'attente d’une réponse de l’acquéreur dans un délai raisonnable, »

Me [C] a répondu le 8 février 2022 :

« Je vous laisse le soin d’expliquer à votre client qu’il a l’obligation de vendre un bien conforme à ce qu’il a fait visiter à mon client préalablement à la promesse de vente et que la 2eme proposition de mon client n ‘est pas une option mais une obligation pour lui si les deux autres propositions ne lui conviennent pas. »

Apres plusieurs relances de la part de Maitre [C] auprès de son confrère, le notaire indiquait dans un mail du 21 janvier 2022 :

« La situation n’évoluant pas depuis des mois malgré la bonne volonté de mon client, ce dernier abandonne et je vous remercie de bien vouloir me restituer l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versé. »

Par mail du 8 février 2022 : « A ce jour, aucune indemnité de m’a été restituée, et depuis, je lui avais ré -adressé le mail suivant le 27 /01 :

« Avez-vous été contactée par votre client ?

Le mien m’indique qu’ils se sont entendus pour régulariser la vente en l’état et dans les plus brefs délais, avec en précision dans l’acte que l’indemnité d’assurance qui va être versée revienne à mon client.

Les fonds de mon client sont disponibles.

Je vous laisse faire le point sur le dossier et revenir vers moi lorsqu’un rendez-vous pour être fixé.»

Par mail du 6 septembre 2021, l’agent immobilier chargé de la vente écrit :

«… Comme vous le savez, j’ai constaté les dégâts sur place la semaine dernière.

L’acquéreur nous a informé par le biais de son notaire ce matin qu’il ne souhaite plus acheter dans ces conditions…»

Les parties ont échangé par l’intermédiaire de leurs conseils et notaires et le 12 septembre 2022.

M.[B] a fait délivrer à M.[S] sommation de comparaître et mise en demeure de signer l’acte authentique de vente en vue d’un rendez-vous le 23 septembre 2022.

M.[S] s’est présenté au rendez-vous mais a refusé de signer l’acte authentique.

C’est dans ces conditions que par acte du 4 janvier 2023, M. [R] [B] et la SCI REINATE ont fait assigner devant la présente juridiction M.[J] [S] aux fins de voir :

Vu les dispositions des articles,1583, 1589 et 1231-5 du code civil

Vu l‘article 515 et 700 du code de procédure civile

Vu les pièces versées au débat ;

Vu le compromis de vente et d‘achat synallagmatique sous conditions suspensives du 21 mai 2021.

Vu le Procès-verbal de carence du 23 septembre 2022.

ORDONNER que la vente du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9] appartenant à Monsieur [S] soit déclarée parfaite suite à la levée de la totalité des conditions suspensives au profit de Monsieur [R] [B] ou de la SCI REINATE s’y substituant.

A titre principal,

CONDAMNER Monsieur [S] à la vente forcée d’un bien à usage commercial recouvrant trois lots désignés comme suit :

Lot numéro un (1) :

un local à usage commercial, au sous-sol, auquel on accède par une ruelle par le lot numéro trois ci-après visé. Et les quotes-parts indéterminées des parties communes générales.

Lot numéro deux (2) :

Un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée. Et les quotes-parts indéterminées des parties communes générales.

Lot numéro trois (3) :

Un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée. Et les quotes-parts indéterminées des parties communes générales.

Il résulte des diagnostics d’usage que la désignation actuelle desdits biens est la suivante :

Au rez-de-chaussée : un local et un WC.

Au sous-sol : un local

Ces lots une superficie totale de 54,18 ml pour les trois lots, se situent dans un ensemble immobilier en copropriété située à [Localité 9] (Alpes-Maritimes) 06 000, [Adresse 4], cadastrée section LA numéro [Cadastre 2], [Adresse 4] d’une surface de O0 ha 00a 40ca.

ORDONNER que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de Monsieur [B] ou de la SCI REINATE s’y substituant, du bien immobilier objet des présentes avec engagement de payer son prix. ORDONNER sa publication au service dc la publicité foncière de [Localité 9]

CONDAMNER Monsieur [S] a 30.000 euros de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [S] à la somme de l05.000 euros de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [S] à 10.500 euros au titre de la clause pénale en réparation de leur préjudice causé par ses manquements contractuels et le taux d’intérêt légal y sera appliqué.

CONDAMNER Monsieur [S] à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, M. [J] [S] demande au Tribunal de :

Vu la promesse synallagmatique du 21 mai 2021,

Vu les articles 1583 et 1589 du Code civil, et encore les articles 1101 et suivants du Code,

Vu la jurisprudence,

A titre principal :

— JUGER que Monsieur [B] a expressément renoncé à poursuivre l’acquisition du bien suite au sinistre survenu,

— DECLARER caduque la promesse synallagmatique du 21 mai 2021,

— DEBOUTER Monsieur [B] et la SCI REINATE de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire :

— JUGER que Monsieur [B] n’a pas respecté les clauses de la promesse synallagmatique, notamment la clause « sinistre », et surabondamment la clause concernant les délais de réitération de l’acte,

— surabondamment JUGER de l’absence d’accord sur la chose et sur le prix à compter du sinistre et donc du caractère parfait de la vente,

— DECLARER caduque la promesse synallagmatique du 21 mai 2021,

— DEBOUTER Monsieur [B] et la SCI REINATE de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause et à titre reconventionnel :

— DEBOUTER Monsieur [B] et la SCI REINATE de toutes leurs demandes indemnitaires et encore concernant la clause pénale, en l’absence de toute faute commise par Monsieur [S] et de tout préjudice causé par lui,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et la SCI REINATE à la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et les tracas et désagréments causés au défendeur,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et la SCI REINATE à la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 12 août 2024 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2024.

A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de la promesse synallagmatique du 21 mai 2021

L’article 1103 du Code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du Code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Il est constant que le bien objet de la promesse synallagmatique de vente du 21 mai 2021 a fait l’objet entre la signature de la promesse et l’acte réitératif d’un sinistre rendant le local inhabitable et impropre à toute exploitation, la mairie de [Localité 9] ayant pris un arrêté interdisant l’accès au lieu provisoire le 28 octobre 2021 puis définitif le 29 novembre 2021.

La promesse synallagmatique du 21 mai 2021 contient une clause SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE :

« Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

°Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

° Soit de maintenir l‘acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d‘assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d‘assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le PROMETTANT indique que le BIEN est assuré auprès d’une compagnie notoirement solvable, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN.

Il est entendu entre les parties que le PROMETTANT détient seul les droits nés du contrat d‘assurance jusqu’au transfert effectif de la propriété par la constatation authentique de la réalisation des présentes, ce transfert emportant transmission de ces droits.»

Il en ressort que le promettant n’avait nullement l’obligation d’opter pour l’une des trois solutions proposées par M.[B], hors les stipulations contractuelles.

Il est constant par ailleurs que M.[B] qui a vu que ses propositions avaient été refusées, a décidé de renoncer à l’acquisition : ainsi Me [C], notaire de Monsieur [B], rappelle ce qu’il a écrit à sa consoeur notaire de M. [S] le 21 janvier 2022 :« La situation n’évoluant pas depuis des mois malgré la bonne volonté de mon client, ce dernier abandonne et je vous remercie de bien vouloir me restituer l’indemnité d’immobilisation qu’il avait versé».

M. [B] a expressément renoncé à l’acquisition, exerçant ainsi l’option 1 de la clause sinistre.

L’agent immobilier Monsieur [I] a d’ailleurs indiqué par email en date du 6 septembre 2021 : «… Comme vous le savez, j’ai constaté les dégâts sur place la semaine dernière.

L’acquéreur nous a informé par le biais de son notaire ce matin qu’il ne souhaite plus acheter dans ces conditions…»

Il n’est pas justifié par les demandeurs qu’un accord soit intervenu ultérieurement entre les parties.

Il convient en conséquence de déclarer caduque la promesse synallagmatique de vente du 21 mai 2021 et de débouter M. [R] [B] et la SCI REINATE l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires des parties :

La promesse synallagmatique de vente ayant été déclaré caduque du fait du sinistre ayant affecté le bien, il convient d’ordonner la restitution à M.[B] du dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros versés par ses soins et de le débouter du surplus de ses prétentions.

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts suppose un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une légèreté blâmable ou erreur grave assimilable au dol

En l’espèce le défendeur ne démontre pas un tel comportement de la part de M.[B] et de la SCI REINATE, M.[S] sera débouté de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[J] [S] les frais irrépétibles qu’il a dû exposer, M. [R] [B] et la SCI REINATE seront en conséquence condamnés in solidum à payer une somme de 3 000 euros à M.[J] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [B] et la SCI REINATE seront quant à eux déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare caduque la promesse synallagmatique de vente du 21 mai 2021;

Déboute M. [R] [B] et la SCI REINATE de leurs demandes aux fins de voir déclarer parfaite la vente du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9] et appartenant à M.[J] [S];

Ordonne la restitution à M. [R] [B] du dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros séquestrés en l’étude de Me [Z] [P], notaire à [Localité 8], sur justification de la signification de la présente décision ;

Déboute M. [R] [B] et la SCI REINATE du surplus de leurs demandes ;

Déboute M.[J] [S] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [R] [B] et la SCI REINATE in solidum à payer à M.[J] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute M. [R] [B] et la SCI REINATE de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [B] et la SCI REINATE in solidum aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT