COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/02136 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PJ2F

du 27 Février 2025

N° de minute 08 25/00366

affaire : S.C.I. SCI TORREMAR

c/ S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE

Grosse délivrée

à M^e Sébastien ANTOMARCHI

Expédition délivrée

à M^e Abdelhak AJIL

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt sept Février à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SCI TORREMAR

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sébastien ANTOMARCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Abdelhak AJIL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2005, la SCI TORREMAR a donné à bail commercial à la SARL LE SPHYNX des locaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3600 euros, payable par trimestre, hors taxes et charges.

Le 2 mars 2022 la SAS JARDIN D’AFRIQUE a acquis le fonds de commerce de la SARL LE SPHYNX.

Le 25 septembre 2023, la SCI TORREMAR a fait délivrer à la SAS JARDIN D’AFRIQUE un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la SCI TORREMAR a fait assigner la SAS JARDIN D’AFRIQUE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; la condamner au paiement d’une provision de 14 293,68 euros à valoir sur l’arriéré locatifla condamner au paiement d’une provision de 1958,40 euros par trimestre à titre d’indemnité d’occupation des lieux, à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération des lieuxla condamner à lui payer la somme de 187,80 € au titre du commandement de payerla condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

La SAS LES JARDINS D’AFRIQUE n’a pas constitué avocat.

Suivant une ordonnance du 26 mars 2024, le juge des référés a sursis à statuer jusqu’à la production par la société demanderesse d’un état des inscriptions certifiées par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fonds de commerce de la société LES JARDINS D’AFRIQUE ou dénonce au créancier inscrit.

Suite à la demande de la SCI TORREMAR, l’affaire a été rappelée à l’audience du 6 juin 2024.

Le bailleur a produit un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 28 mars 2024 et justifie avoir notifié par lettre recommandée en date du 29 mars 2024 à l’URSAFF, en sa qualité de créancier inscrit, en l’état d’une inscription au titre des privilèges de la sécurité sociale et des régimes complémentaires, l’assignation en date du 24 novembre 2023.

A l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI TORREMAR, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures.

Elle expose que la SAS JARDIN D’AFRIQUE est défaillante dans le paiement de son loyer depuis son entrée dans les lieux, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 25 septembre 2023, qui est demeuré infructueux et que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet. En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses, que la défenderesse raconte une histoire farfelue, qu’elle ne l’a jamais forcée à acheter le 2 mars 2022, le fonds de commerce jouxtant celui déjà exploité, que ces affirmations sont fallacieuses et qu’elle n’a jamais été destinataire de courrier ou mise en demeure l’informant des difficultés alléguées pour exercer son activité. Elle ajoute avoir été compréhensive en raison de la procédure mise en œuvre en mai 2022 contre le syndicat des copropriétaires afin d’aider son ancien locataire mais qu’elle ne justifie pas être dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce du fait d’un défaut d’extracteur dans la mesure où le précédent locataire a pu l’exploiter sans aucune difficulté dès 2005, qu’elle l’a acquis en 2022 en toute connaissance de cause et que l’absence d’extracteur peut être résolue par l’adaptation de sa carte prévoyant une cuisine ne nécessitant pas un tel appareillage. Elle ajoute que s’il est impossible d’exploiter le fonds, elle est en mesure de quitter les lieux et n’explique pas pourquoi elle s’y maintient et ne règle pas les loyers depuis le 2 mars 2022, soit depuis son acquisition du fonds de commerce ce qui démontre la mauvaise foi.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes et de dire n’y avoir lieu à référé

— de condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 3000 € pour procédure abusive et dilatoire outre la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Elle expose que le gérant de la société TORREMA est également celui de la société MOULIERE qui est propriétaire du local qui jouxte celui objet de la présente instance, que ces deux locaux sont mitoyens, que locataire du second local depuis 2018, elle a installé un système d’évacuation par caisson à charbon actif qui rejette de la fumée en façade mais que son local a dû faire l’objet d’une fermeture en septembre 2021 suite à un contrôle d’hygiène en raison du défaut d’extraction. Elle ajoute qu’au lieu de réaliser les travaux pour équiper le local par un système d’évacuation adaptée, le bailleur a saisi l’occasion de la vente du fonds de commerce du second local commercial qui était exploité par la société Sphynx pour lui proposer de l’acheter afin d’utiliser le système d’évacuation s’y trouvant. Elle expose avoir acquis ce fonds de commerce et le droit au bail des locaux objets de la présente instance, qu’elle a commencé à réaliser les travaux en mars 2022 puis qu’elle a découvert par la suite que l’extracteur d’air du local situé dans les parties communes avait été obstrué par la copropriété en raison de sa vétusté et des nuisances engendrées. Elle soutient ainsi être dans l’impossibilité d’exploiter ce nouveau local et y exercer son activité de restaurant, qu’elle a déposé un projet de demande d’autorisation pour installer un conduit d’aération dans le local commercial auprès de la ville de [Localité 6] et que parallèlement, le bailleur a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état du fonctionnement de l’extracteur mais que par une ordonnance du 29 mars 2023 sa demande a été rejetée. Elle fait valoir que des contestations sérieuses se heurtent aux demandes formées par la SCI TORREMAR qu’elle a informée par courrier du 10 novembre 2022 de son impossibilité d’exploiter les lieux et du non-paiement des loyers. Elle ajoute que cette procédure est abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

Le 17 février 2025, le conseil de la SAS JARDIN D’AFRIQUE a adressé une note ainsi que de nouvelles pièces, dont le conseil de la société TORREMAR sollicite le rejet par une note en délibéré adressée à la même date au motif qu’aucune autorisation du juge des référés n’a été donnée à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les pièces transmises en cours de délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, après la clôture des débats, la SAS JARDIN D’AFRIQUE a produit une note en délibéré ainsi qu’une nouvelle pièce à savoir l’arrêtée d’e la mairie de [Localité 6] du 19 décembre 2024 ne faisant pas opposition à sa déclaration préalable de travaux visant la mise en conformité du système extraction des odeurs et fumées.

Or ainsi que le soulève la demanderesse, cette note en délibéré et cette nouvelle pièce ont été produites sans l’autorisation du juge et hors le principe du contradictoire après la clôture des débats et ce alors que l’affaire rappelée à l’audience du 6 juin 2024 après une décision de sursis à statuer, a fait l’objet de deux renvois à l’audience du 11 octobre 2024 puis à l’audience du 16 janvier 2025, audiences durant lesquelles la défenderesse étaient en mesure de produire ces éléments.

En conséquence, il n’appartient pas à la juridiction de prendre en compte la dite note en délibéré et cette nouvelle pièce qui sont irrecevables.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI TORREMAR verse aux débats le contrat de bail commercial qu’elle a conclu avec la société LE SPHINX le 1er janvier 2005 à usage exclusif de brasserie café bar restaurant, l’avenant du 2 janvier 2015 et l’acte de vente du fonds de commerce en date du 2 mars 2022

passé entre cette dernière et la SAS JARDIN D’AFRIQUE .

Dans le contrat de bail, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la requête de la SCI TORREMAR par acte de commissaire de justice le 25 septembre 2023, à la SAS JARDIN D’AFRIQUE, portant sur la somme de 14 293,68 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse.

Selon le décompte versé, dès la cession du fonds de commerce la société défenderesse s’est montrée défaillante dans le règlement de son loyer et n’a depuis son entrée dans les lieux versé aucune somme.

Bien que la SAS JARDIN D’AFRIQUE expose ne pas avoir été en mesure d’exploiter les locaux et d’y exercer son activité de restaurant, en raison d’un problème de système d’extraction, force est de relever qu’il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce qu’elle a déclaré parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités et qu’elle ne justifie par aucune pièce probante avoir alerté son bailleur des difficultés rencontrées.

En effet, ainsi que l’indique la société TORREMAR, elle se contente de verser un courrier émis au nom de sa bailleresse, en date du 10 novembre 2022, dans lequel elle indique qu’elle n’est pas en mesure d’exercer son activité de restauration de l’obstruction de l’extracteur et qu’elle ne pourra pas régler ses loyers, sans justifier de son envoi, aucun avis de réception n’étant produit.

En outre, bien qu’elle verse une décision de référé du 29 mars 2023, aux termes de laquelle, la demande de la SCI TORREMAR formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires visant sa condamnation à la remise en état de fonctionnement de l’extracteur lui appartenant a été rejetée, force est de relever qu’il ressort de cette décision que le gérant de la locataire avait reçu une injonction de mise en conformité du système extraction des odeurs et fumée de cuisson desservant son commerce le 26 septembre 2022, que le règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes impose un rejet à au moins 8 m de l’air extrait des locaux et que l’obstruction de cette ouverture litigieuse située dans la cour commune de la copropriété a été réalisée par les soins de l’ancien syndic du fait de sa non-conformité et dangerosité.

Bien qu’elle expose que le bailleur ne lui a pas permis d’exploiter son activité de restaurant, il doit être relevé que le bail commercial conclu entre les parties prévoit que les travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être éditées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur. Au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire il sera fait à l’emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur sous sa responsabilité exclusive.

Or, force est de relever que depuis son entrée dans les lieux en 2022, elle ne justifie pas avoir procédé aux travaux de mise en conformité du système d’extraction et qu’il ressort d’un arrêté

du maire de [Localité 6] du 7 août 2024 versé aux débats par cette dernière, que sa demande de travaux formée le 22 mai 2024 et complétée le 8 juillet 2024 soit plus de deux ans après l’acquisition du fonds de commerce a été rejetée en l’absence de précision sur le positionnement de la gaine du fait du croisement du conduit d’extraction avec la descente d’eaux pluviales.

Dès lors, force est de considérer que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS JARDIN D’AFRIQUE, devenue occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte versé aux débats, que la SAS JARDIN D’AFRIQUE demeure redevable de la somme de 14 293.68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS JARDIN D’AFRIQUE sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 14 293.68 euros arrêtée au troisième trimestre 2023 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En outre, la SAS JARDIN D’AFRIQUE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du 4ème trimestre 2023 soit le 1er octobre 2023 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 652.80 euros (1958.40 euros par trimestre), jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE sera condamnée à son paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE succombant en la présente instance, la demande de dommages-intérêts qui n’est pas fondée, la procède ne revêtant aucun caractère abusif, sera rejetée

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI TORREMAR la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE qui succombe sera condamné aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS irrecevables la note en délibéré et la nouvelle pièce adressées par la SAS JARDIN D’AFRIQUE après la clôture des débats sans l’autorisation du juge;

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant la SCI TORREMAR et la SAS JARDIN D’AFRIQUE portant sur les locaux situés à [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SAS JARDIN D’AFRIQUE et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS JARDIN D’AFRIQUE et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI TORREMAR à titre provisionnel, la somme de 14 293.68 euros au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus,

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI TORREMAR une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652.80 euros (soit 1958.40 euros par trimestre), à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI TORREMAR la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023;

DÉCLARONS la présente ordonnance commune et opposable à l’URSSAF PACA , créancier inscrit ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS